兩天前，建發海晏首期開盤，幾乎所有業內的目光都盯緊了這個項目。

原因很簡單，這是在今年開年出讓的熱度最高的一塊地之一。樓面價9.51萬元，直指十萬元大關，溢價率也達到了25.04%。

雖說地王這兩個字離北京樓市遠矣，但是這塊地的出現，特別是在當下“理性壓倒情緒”的北京樓市，有了更特殊的意義。

有趣的事兒也就發生了。

當大家都還在盼著是否建發海晏會在本周末之前刷新一個更搶眼的數字，沒想到的是，等來了一張沒有業績的業績海報，海報上赫然三行字：

我們每一步的全力以赴

只為這一次的璀璨相逢

致謝 厚愛

相當神秘，話題感拉滿。

當被問及為何沒有在海報上公布開盤的業績，建發房產的回復是：網簽見。

這絕對是底氣十足的回答了，當很長一段時間里，很多項目都需要用海報上的數字來“證明”自己的時候，建發顯然已經跳脫了這樣的自證。畢竟，再沒有比網簽數字更有說服力的存在。

既然能這么說，很顯然這一次建發海晏的開盤，熱銷是板上釘釘了。

攸克君也特意打聽更多細節：推售主力戶型集中在183平方米和218平方米，其中最大戶型為340平方米。據說當晚認購的金額超過了60億元。

即便在成交價格層面，建發房產并沒有對外釋放，但是按照之前市場的預期，大戶型的成交總價，應該單價超16萬/平米，會超過5000萬+。

這注定不是一次“沖動型”成交，而是一次審慎的高凈值人群，用真金白銀投票的選擇。

在2025年已經過半、市場情緒普遍保守的北京樓市，這樣一場熱銷顯得尤其值得復盤。不是因為它“逆勢”，而是因為它揭示了一個根本問題：不是市場沒有需求，而是缺乏值得信任的產品。

壹

在過去很長一段時間里，價格和政策主導了購房節奏，而當市場回歸理性判斷，真正的產品實力，開始浮出水面。

而建發海晏，是典型的“產品主義樣本”。

雖說在此之前，建發房產在深耕北京的數年間，將獨具建發特色的新中式風格，發揮得淋漓盡致，但海晏的出現，才是真正走出了“單盤崛起”之勢，不僅重新定義了海淀豪宅的標準，更是拉升了整個北京豪宅上限，成為今年市場的王炸作品。

很多人會問，市場都這樣了，這么高總價的產品誰還在買？

在攸克君看來，答案很簡單：理性而審美更高、生活方式更挑剔的那群人，也就是所謂真正的改善型高凈值家庭。

對這部分客群而言，他們做選擇的方向很簡單，不會去問“哪里更便宜”，而是會問“這里，是否值得我花時間住個十年”。

所以，從這些角度出發，建發海晏也用一整套完整的價值體系，給出了三重清晰的回答：

第一重：尺度、形制、朝向、收納、動線，全維度打磨；

第二重：美學、禮序、功能、儀式感，多重體系融合；

第三重：有樣板、有迭代、有沉浸感，有生活細節的輸出。

你可以說它貴，但很難否認，它是目前北京200㎡+產品里完成度最高、表達最穩定、空間邏輯最清晰的作品之一。

而這些關于生活場景與產品細節的思考，更多也來自于建發房產在過往幾年間，在北京打磨的每一個產品，這也造就了建發有系統性思考的產品邏輯。

貳

三山五園的稀缺占位，讓建發海晏從一開始，就占據了海淀塔尖的位置。

這也從地塊的氣場就契合了一直以來堅守中式美學自信的建發房產，如何能夠在海淀，打造一座真正的東方園林，在海晏的營造上，建發的思考，用到了中式美學中一個非常關鍵的哲思：傳承與創新。

這也是中式審美中所獨有的，從紫禁城對稱布局里蘊藏的秩序之美，到江南園林“雖由人作，宛自天開”的自然之趣，每一處細節都承載著先人對美的獨特理解與表達。

所以在建發海晏的園林設計中，也能看到，讓自然參與到了設計。師法頤和園布局精髓，“三園通脈”呼應頤和園三島鎖水之妙，依靠西高東低地形格局壘石為山，鋪設五層疊水， 水系貫穿形成聚氣脈絡，暗合四靈護衛之勢。

也沒有“硬整”出一塊規整的草坪，而是通過模擬山丘、谷地、溪流走勢，讓自然紋理重新在城市中生長。仿佛在用設計表達，生活不是一望到底，而是有藏有露，有緩有急。

在很多項目的園林設計上，會追求景觀的統一性，但建發海晏更愿意“讓植物說話”：每一處景觀都蘊含著深厚的文化內涵，既傳承了傳統園林藝術的精髓，又滿足了現代生活的需求。園區內移植眾多名貴樹種，例如古樁石榴、紫薇、絢麗海棠、染井吉野嬰、關山櫻等，做到一步一景、四季景色不同的視覺感官，始終有新鮮感。

從這些設計的細節中，可以感知到，建發海晏園林的意義，不在于“美”，而在于“可感”。它真正回到了東方園林的本質：不是制造一片風景，而是還原人與自然共處的秩序感。

叁

回到產品細節的打磨上，可以看到建發房產對產品主義更深層次的思考。

在建筑形制上，復刻了傳統王府禮序，同時，引入非遺工藝與高定標準：門鈸可選綠寶石或非遺景泰藍，客廳背景墻也給出了五種不同的石材選擇，衣帽間及室內門、部分墻體等采用勞斯萊斯同款雀眼木飾面，層層遞進，件件克制。

在鎖定了風格的范圍內，給出更個性化的選擇，這對于締造者來說，無疑是增加了更多的成本，但對于高凈值人群來說，其實是有了更多理性的判斷依據——他們買的不是概念，而是“真材實料”的生活感受。

以這套建面約218平米的四居戶型為例，玄關不是過道，而是進入生活節奏的第一拍。

水刀拼花地板、整塊的玉石背景、柔和而精準的照明，在玄關處構成了生活氣息的“入口儀式”。不急于展示，而是用設計語言，鋪墊歸家的心情，可以放慢一切。

從設計動線到尺度控制，廚房被放在了整個功能軸線上最核心的位置，軸線距離約6米的面寬、獨立家政間、全套德系廚電系統，既考慮功能，也強調了家庭中“食”的社交屬性。

通過材質、燈光與高差形成軟分區，使得餐客一體的同時，使空間延展感與場景專屬感得以兼顧，滿足多樣化家庭生活：聚餐、學習、閱讀、待客，都能“各安其位”。

回歸到主臥空間，全屋定制的收納系統隱藏于結構之內，書桌與化妝臺合一，是每一扇窗都盡力延伸人的視線與光線的進入，讓自然成為房間的情緒調節器。

當沉浸式的感受完這樣的一個空間，攸克君想說，這不是一個用來驚艷你的樣板間，而是一個能讓你沉下來，想象如何住進去的空間。它不是強調設計存在感，而是努力隱去設計者的痕跡，把一切讓渡給使用者的感受。更是一次對“生活居住體驗”的精準考量。

有感性的觸發，有理性的思考，這是建發海晏匹配給海淀高凈值人群最契合的回答。這一場熱銷也印證了這一底層邏輯：

當市場進入冷靜期，真正具備產品力的項目，反而擁有更強的說服力。熱銷不是因為踩中了節點紅利，而是因為在不確定的行情中，把產品當作唯一確定性的籌碼。

一直以來，當談及頂級豪宅的頂尖之作，似乎總覺得北京的城市作品略遜色于上海，北京的豪宅講規制、講文化，但往往欠缺系統的產品完整度。反觀上海，強調設計、講材料、拼美學完成度，更容易在觀感上取勝。

建發海晏的出現，恰恰是打通了這兩者的罕見表達，既有北京的精神內核與城市文化表達，又有上海式的審美自覺與細節執行力。從王府形制到園林體系，從空間設計到工藝表達，它不是“借東方講高端”，而是以東方敘事真正達成了高凈值人群的深層情感連接。

此時我們可以看到，建發海晏，不止是北京的作品，更是足以進入全國豪宅的樣本庫。它不僅刷新了北京的豪宅標高，也給全國高端住宅的表達方式，提供了一個極具代表性的方向樣本。

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