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在西安,對于一個已婚已育的家長,每年最重要的日子是什么?生日,節日,還是結婚紀念日,可能都不是,而是學區劃分日。
上周四,西安迎來2025學區劃分,在總體不變,穩定的情況下,新區的邊緣區域,同樣上演幾家歡喜幾家愁。
(2025港務小學學區劃分)
比如,港務區,招商城市主場3000多戶業主,迎來了久違的交大陸港學校學區,九年制,小學+初中。
緊接著,晚上就有業主群里討論,號召二手掛牌房源漲價,高層1.7-1.9萬,小高洋房1.9-2.2萬,重拾小區榮光,拒絕低價賣房。
(來自業主的討論)
我想起那句經典金句:供暖不是為了讓你熱,是為了讓你不冷,用在學區與房價這件事上,含金量還在提高。
人住港務區,秦漢大道北,招商業主,夜夜盼望學區重新劃!
理智保價
本以為只是句玩笑,畢竟業主保房價,合情合理,在此前全運村,和光塵樾也都有過先例。
(學區重劃后招商二手房掛牌價)
于是翻了下貝殼二手房小區新上市房源,國讓6月12號學區劃分后的,掛牌價明顯上漲,17層小高集中在17000+元/㎡,8層洋房已有21026元/㎡,雖然不多,但漲價趨勢明顯,也印證也有討論,有行動。
(同類房源正常二手房掛牌價)
但對于一個超過3000戶的大型小區而言,二手成交,得看市場,得靠理性,學區重劃后,高層14005元/㎡,小高14205元/㎡,洋房16135元/㎡的房子,仍有業主在售。
所謂保價,并不心齊,市場下行期,哪有什么同林鳥,更多的是各自飛。
如同供暖的邏輯一樣,學區劃分不是為了讓你熱,是為了讓你不冷,對于自住的業主,眼瞅著全運村,未來城市憑學校混的風生水起,咱城市主場也終于揚眉吐氣。
主場過往
作為最早進入港務區的央企,港務的發展,也都有招商的身影,綠城在奧體北,華潤在奧體南,招商在奧體東,三家住宅+配建的模式,撐起了港務區的發展框架。
(招商城市主場地塊示意)
2019年9月起,招商先后拍下港務區GW-2-3-7、GW-2-3-8、GW-2-3-9三塊住宅,取名招商城市主場,總面積超500畝,分為城市主場,央畔,盛會三個區。
和同期在售的全運村,未來城市相比,招商的位置優勢并不明顯,地處秦漢大道以北,周邊還是空地,且南側有高鐵影響,最亮眼的配套是三號線地鐵口。
在奧體的新房頻頻千人搖號的同時,招商的熱度低了不少,但好在價格不高,房源隨便選,更關鍵的是招商的房子蓋得很好。
(城市主場交房業主評價)
地段,熱度不夠,產品來補,等后續交房以后,大家發現,整個港務區交房最好的小區,反而是招商城市主場。
無論是提前交房,還是公區品質,景觀質量,精裝用料,在這個剛改的定位上,都算的上一梯隊,大量的架空層,密集的苗木,亮眼的外立面,甚至讓不少買在奧體的業主眼前一亮。
(招商城市主場·盛會實景)
但對于二手房而言,交房優秀只是一個亮眼,核心還是地段,學區這些硬配套。
作為秦漢大道北區域的拓荒者,招商的百畝社區,目前仍是區域最大的,一直到204年后,伴隨招商攬閱、梧桐書院、綠城桂月云翠、中糧悅著云朗等社區面世后,城市主場才不再是孤盤。
(招商城市主場實景)
配套上,相比奧體公園,公建,地鐵,學校,辦公的五花八門,秦漢大道北區域仍然貧瘠,招商交房后,大量社區底商開業,餐飲,快遞,洗衣,便利店等基礎配套齊全。
一地塊開了陸港七幼,二地塊開了陸港十四幼,地鐵口的距離從300米到1500米不等。
周邊的城市界面上,北側有了絲路國際體育培訓中心,剩余的三號線車輛段、中歐班列西安港等產業區,變化不大。
對城市主場業主,向東看港務的物流保稅區,也是區域住宅開發邊界,只能向西看,有空地,有期待,有未來。
學區重劃
2023年2月,在港務“民生領域高質量發展”項目集中簽約儀式上,交大正式落地,其中陸港七小與交大附小合作辦學,當年年9月建成。
(交大陸港學校簽約儀式現場)
陸港第四學校,與交大附中合作辦學,計劃2024年9月建成,設小學48個教學班、初中48個教學班,可提供小學學位2160個、初中學位2400個。
這讓城市主場的業主看到了希望,既然地段,配套上不占優,如果學區能劃交大陸港學校,對房價也是錦上添花。
從位置來看,規劃的交大陸港學校距離招商城市主場一期約600米,且附近當時暫無其他新建小區。
(城市主場2023年學區劃分)
壹
小學學區,陸港六小
城市主場交房后,2023年劃分學區為陸港六小(陜師大陸港小學教育共同體),直線距離約700米,同期的小區還有綠地璀璨天城、綠地新里程以及電建泛悅城。
(陸港六小開學典禮)
對于家長而言,陸港六小為2022年9月剛開學的新建校,師大陸港扶持,但師大陸港本身也是2020年才開學的學校,也沒有畢業生,招商劃分到六小,更多是有學上,名校情結幾乎不存在。
貳
初中學區,市77中學
而初中,對應的學區為鐵一陸港中學市77中校區,這是一所老學校,創辦于1966年,起初重要服務周邊農村區域,2023年后,鐵一陸港對其深度幫扶。
(鐵一陸港分校,市77中學)
位置上,距離城市主場1100米,需要穿過未拆遷的趙灣村,水流村,學校本身屬于有學上,但對硬件,師資,生源就要奢求太多的水平。
如果說此前的學區劃分里,六小是有學上,能接受,那77中則是家長心里也犯嘀咕的。
同期買房,全運村業主是鐵一陸港,未來城市業主是高新陸港,城市主場業主是六小+77中,差距還是明顯的。
(交大附中陸港學校,在建)
期盼的交大陸港,原本約定2024年開學,眼瞅著時間臨近,學校還是空地一片,不僅招商業主著急,旁邊新房已經在賣的開發商更著急,最終交大陸港延期到2025年9月建成開學。
叁
今年重劃,交大陸港
于是在今年最新的學區劃分里,交大陸港的學區涵蓋了幾乎秦漢大道以北,西到西航花園,東到城市主場,全部納入交大陸港學區。
(2025港務初中學區劃分)
而原本的77中,則回歸村辦校,學區為新合新苑安置的拆遷村(原余家村)、南鄭村、班家村、水流村、草店村。
雖然交大陸港還未開學,名校+含金量有待驗證,但對于已經吃了六小+77中粗糠的業主來說,已經是雪中送炭的存在。
夜夜盼望學區重新劃,當真是招商城市主場業主的真實心聲,如今實現了。
房價未來
而部分業主關心的,交大學區利好,成為小區漲價理由,在明眼人看,都算不上理智。
究竟是奧體和非奧體的結果,造成了如今二手的差異,還是秦漢大道北,秦漢大道南造成的差異,或者是周邊四代宅和三代宅造成的差異?
(西安奧體中心全景)
綠城全運村過往超過20000+的房價,鐵一陸港確實是需求來源,但周邊城市面貌才是根源,華潤未來城市同理,房價19000+更多是高新陸港開學晚,還沒有成績。
學校成績和房價直接關聯嗎?我看未必,一個更具說服力的案例如下。
去年,高新陸港跨過歐亞大道招商,學區范圍擴大,原本的電建、中冶、融創,陸港,保利等小區喜提學區,小學陜師大,中學高新一中的組合不斷差,但二手房價格呢?
(融創,中冶,保利二手掛牌價)
案例一:融創時代奧城DK3,掛牌25套,均價16706元/㎡,低價房源13894元/㎡,貝殼暫無成交。
案例二:中冶奧體云璟,掛牌25套,均價17227元/㎡,低價房源14536元/㎡,貝殼三個月有一套成交。
案例三:保利錦上,掛牌51套,均價15641元/㎡,低價房源14540元/㎡,貝殼三個月有一套成交。
要選房,先問房,要賣房,先聊房,市場泥沙俱下,和房哥聊聊,補全信息差。
(私聊房哥,一對一溝通)
雖然低價房源不是全部,但掛牌價說明業主心態,師大小學+高新系初中的組合,更成熟的配套和位置,并沒有讓二手止跌。
招商城市主場,普通高層14000+的成交價,不是惡意的砍價,而是周邊大行情決定的,多了交大學區,可謂雪中送炭。
(雪中送炭)
交大陸港的學區重劃,更多意義是對于自住的業主,有了更好的學校和期待,奧體和非奧體,在新房階段,差價有限,但二手價格會逐步放大。
更別說交大陸港周邊的新房,四代住宅,零公攤,會所,大堂,外立面的內卷成了麻花,產品領先至少一代。
(秦漢大道北區域航拍實景)
要知道這些在售的新房,以后也是交大的學區,蓋得更好,均價門檻也只有15000+,且新房沒有交易稅費,中介費等額外成本,更關鍵的是,目前秦漢大道以北區域,還有源源不斷的住宅供應。
同樣手握單價15000+的預算,相同學區,你是買家,你會選招商,綠城,中糧,中鐵建的新房,還是城市主場的二手。
房哥有話
作為普通人,我們也能相互理解,相比全運村,未來城市,城市主場沒賺錢,熱度和配套兌現也有限,但當年12000+買,如今14000+賣,在普跌的行情里,已是難得。
人,不患寡而患不均,不甘心,憑什么的心態下,卻容易造成誤判,夜夜盼來的學區重劃,納入交大,到底是為了讓你熱,還是為了讓你不冷呢?
【樓盤點評】
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【裝修報告】
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作者:晴明
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