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在西安，對于一個已婚已育的家長，每年最重要的日子是什么？生日，節(jié)日，還是結(jié)婚紀念日，可能都不是，而是學區(qū)劃分日。

上周四，西安迎來2025學區(qū)劃分，在總體不變，穩(wěn)定的情況下，新區(qū)的邊緣區(qū)域，同樣上演幾家歡喜幾家愁。

（2025港務小學學區(qū)劃分）

比如，港務區(qū)，招商城市主場3000多戶業(yè)主，迎來了久違的交大陸港學校學區(qū)，九年制，小學+初中。

緊接著，晚上就有業(yè)主群里討論，號召二手掛牌房源漲價，高層1.7-1.9萬，小高洋房1.9-2.2萬，重拾小區(qū)榮光，拒絕低價賣房。

（來自業(yè)主的討論）

我想起那句經(jīng)典金句：供暖不是為了讓你熱，是為了讓你不冷，用在學區(qū)與房價這件事上，含金量還在提高。

人住港務區(qū)，秦漢大道北，招商業(yè)主，夜夜盼望學區(qū)重新劃！

理智保價

本以為只是句玩笑，畢竟業(yè)主保房價，合情合理，在此前全運村，和光塵樾也都有過先例。

（學區(qū)重劃后招商二手房掛牌價）

于是翻了下貝殼二手房小區(qū)新上市房源，國讓6月12號學區(qū)劃分后的，掛牌價明顯上漲，17層小高集中在17000+元/㎡，8層洋房已有21026元/㎡，雖然不多，但漲價趨勢明顯，也印證也有討論，有行動。

（同類房源正常二手房掛牌價）

但對于一個超過3000戶的大型小區(qū)而言，二手成交，得看市場，得靠理性，學區(qū)重劃后，高層14005元/㎡，小高14205元/㎡，洋房16135元/㎡的房子，仍有業(yè)主在售。

所謂保價，并不心齊，市場下行期，哪有什么同林鳥，更多的是各自飛。

如同供暖的邏輯一樣，學區(qū)劃分不是為了讓你熱，是為了讓你不冷，對于自住的業(yè)主，眼瞅著全運村，未來城市憑學校混的風生水起，咱城市主場也終于揚眉吐氣。

主場過往

作為最早進入港務區(qū)的央企，港務的發(fā)展，也都有招商的身影，綠城在奧體北，華潤在奧體南，招商在奧體東，三家住宅+配建的模式，撐起了港務區(qū)的發(fā)展框架。

（招商城市主場地塊示意）

2019年9月起，招商先后拍下港務區(qū)GW-2-3-7、GW-2-3-8、GW-2-3-9三塊住宅，取名招商城市主場，總面積超500畝，分為城市主場，央畔，盛會三個區(qū)。

和同期在售的全運村，未來城市相比，招商的位置優(yōu)勢并不明顯，地處秦漢大道以北，周邊還是空地，且南側(cè)有高鐵影響，最亮眼的配套是三號線地鐵口。

在奧體的新房頻頻千人搖號的同時，招商的熱度低了不少，但好在價格不高，房源隨便選，更關鍵的是招商的房子蓋得很好。

(城市主場交房業(yè)主評價）

地段，熱度不夠，產(chǎn)品來補，等后續(xù)交房以后，大家發(fā)現(xiàn)，整個港務區(qū)交房最好的小區(qū)，反而是招商城市主場。

無論是提前交房，還是公區(qū)品質(zhì)，景觀質(zhì)量，精裝用料，在這個剛改的定位上，都算的上一梯隊，大量的架空層，密集的苗木，亮眼的外立面，甚至讓不少買在奧體的業(yè)主眼前一亮。

（招商城市主場·盛會實景）

但對于二手房而言，交房優(yōu)秀只是一個亮眼，核心還是地段，學區(qū)這些硬配套。

作為秦漢大道北區(qū)域的拓荒者，招商的百畝社區(qū)，目前仍是區(qū)域最大的，一直到204年后，伴隨招商攬閱、梧桐書院、綠城桂月云翠、中糧悅著云朗等社區(qū)面世后，城市主場才不再是孤盤。

（招商城市主場實景）

配套上，相比奧體公園，公建，地鐵，學校，辦公的五花八門，秦漢大道北區(qū)域仍然貧瘠，招商交房后，大量社區(qū)底商開業(yè)，餐飲，快遞，洗衣，便利店等基礎配套齊全。

一地塊開了陸港七幼，二地塊開了陸港十四幼，地鐵口的距離從300米到1500米不等。

周邊的城市界面上，北側(cè)有了絲路國際體育培訓中心，剩余的三號線車輛段、中歐班列西安港等產(chǎn)業(yè)區(qū)，變化不大。

對城市主場業(yè)主，向東看港務的物流保稅區(qū)，也是區(qū)域住宅開發(fā)邊界，只能向西看，有空地，有期待，有未來。

學區(qū)重劃

2023年2月，在港務“民生領域高質(zhì)量發(fā)展”項目集中簽約儀式上，交大正式落地，其中陸港七小與交大附小合作辦學，當年年9月建成。

（交大陸港學校簽約儀式現(xiàn)場）

陸港第四學校，與交大附中合作辦學，計劃2024年9月建成，設小學48個教學班、初中48個教學班，可提供小學學位2160個、初中學位2400個。

這讓城市主場的業(yè)主看到了希望，既然地段，配套上不占優(yōu)，如果學區(qū)能劃交大陸港學校，對房價也是錦上添花。

從位置來看，規(guī)劃的交大陸港學校距離招商城市主場一期約600米，且附近當時暫無其他新建小區(qū)。

（城市主場2023年學區(qū)劃分）

壹

小學學區(qū)，陸港六小

城市主場交房后，2023年劃分學區(qū)為陸港六小（陜師大陸港小學教育共同體），直線距離約700米，同期的小區(qū)還有綠地璀璨天城、綠地新里程以及電建泛悅城。

（陸港六小開學典禮）

對于家長而言，陸港六小為2022年9月剛開學的新建校，師大陸港扶持，但師大陸港本身也是2020年才開學的學校，也沒有畢業(yè)生，招商劃分到六小，更多是有學上，名校情結(jié)幾乎不存在。

貳

初中學區(qū)，市77中學

而初中，對應的學區(qū)為鐵一陸港中學市77中校區(qū)，這是一所老學校，創(chuàng)辦于1966年，起初重要服務周邊農(nóng)村區(qū)域，2023年后，鐵一陸港對其深度幫扶。

（鐵一陸港分校，市77中學）

位置上，距離城市主場1100米，需要穿過未拆遷的趙灣村，水流村，學校本身屬于有學上，但對硬件，師資，生源就要奢求太多的水平。

如果說此前的學區(qū)劃分里，六小是有學上，能接受，那77中則是家長心里也犯嘀咕的。

同期買房，全運村業(yè)主是鐵一陸港，未來城市業(yè)主是高新陸港，城市主場業(yè)主是六小+77中，差距還是明顯的。

（交大附中陸港學校，在建）

期盼的交大陸港，原本約定2024年開學，眼瞅著時間臨近，學校還是空地一片，不僅招商業(yè)主著急，旁邊新房已經(jīng)在賣的開發(fā)商更著急，最終交大陸港延期到2025年9月建成開學。

叁

今年重劃，交大陸港

于是在今年最新的學區(qū)劃分里，交大陸港的學區(qū)涵蓋了幾乎秦漢大道以北，西到西航花園，東到城市主場，全部納入交大陸港學區(qū)。

（2025港務初中學區(qū)劃分）

而原本的77中，則回歸村辦校，學區(qū)為新合新苑安置的拆遷村(原余家村)、南鄭村、班家村、水流村、草店村。

雖然交大陸港還未開學，名校+含金量有待驗證，但對于已經(jīng)吃了六小+77中粗糠的業(yè)主來說，已經(jīng)是雪中送炭的存在。

夜夜盼望學區(qū)重新劃，當真是招商城市主場業(yè)主的真實心聲，如今實現(xiàn)了。

房價未來

而部分業(yè)主關心的，交大學區(qū)利好，成為小區(qū)漲價理由，在明眼人看，都算不上理智。

究竟是奧體和非奧體的結(jié)果，造成了如今二手的差異，還是秦漢大道北，秦漢大道南造成的差異，或者是周邊四代宅和三代宅造成的差異?

（西安奧體中心全景）

綠城全運村過往超過20000+的房價，鐵一陸港確實是需求來源，但周邊城市面貌才是根源，華潤未來城市同理，房價19000+更多是高新陸港開學晚，還沒有成績。

學校成績和房價直接關聯(lián)嗎？我看未必，一個更具說服力的案例如下。

去年，高新陸港跨過歐亞大道招商，學區(qū)范圍擴大，原本的電建、中冶、融創(chuàng)，陸港，保利等小區(qū)喜提學區(qū)，小學陜師大，中學高新一中的組合不斷差，但二手房價格呢？

（融創(chuàng)，中冶，保利二手掛牌價）

案例一：融創(chuàng)時代奧城DK3，掛牌25套，均價16706元/㎡，低價房源13894元/㎡，貝殼暫無成交。

案例二：中冶奧體云璟，掛牌25套，均價17227元/㎡，低價房源14536元/㎡，貝殼三個月有一套成交。

案例三：保利錦上，掛牌51套，均價15641元/㎡，低價房源14540元/㎡，貝殼三個月有一套成交。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（私聊房哥，一對一溝通）

雖然低價房源不是全部，但掛牌價說明業(yè)主心態(tài)，師大小學+高新系初中的組合，更成熟的配套和位置，并沒有讓二手止跌。

招商城市主場，普通高層14000+的成交價，不是惡意的砍價，而是周邊大行情決定的，多了交大學區(qū)，可謂雪中送炭。

（雪中送炭）

交大陸港的學區(qū)重劃，更多意義是對于自住的業(yè)主，有了更好的學校和期待，奧體和非奧體，在新房階段，差價有限，但二手價格會逐步放大。

更別說交大陸港周邊的新房，四代住宅，零公攤，會所，大堂，外立面的內(nèi)卷成了麻花，產(chǎn)品領先至少一代。

（秦漢大道北區(qū)域航拍實景）

要知道這些在售的新房，以后也是交大的學區(qū)，蓋得更好，均價門檻也只有15000+，且新房沒有交易稅費，中介費等額外成本，更關鍵的是，目前秦漢大道以北區(qū)域，還有源源不斷的住宅供應。

同樣手握單價15000+的預算，相同學區(qū)，你是買家，你會選招商，綠城，中糧，中鐵建的新房，還是城市主場的二手。

房哥有話

作為普通人，我們也能相互理解，相比全運村，未來城市，城市主場沒賺錢，熱度和配套兌現(xiàn)也有限，但當年12000+買，如今14000+賣，在普跌的行情里，已是難得。

人，不患寡而患不均，不甘心，憑什么的心態(tài)下，卻容易造成誤判，夜夜盼來的學區(qū)重劃，納入交大，到底是為了讓你熱，還是為了讓你不冷呢？

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作者：晴明

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