房屋維修資金（即住宅專項維修資金）的使用流程根據不同情形分為**正常使用程序**和**應急使用程序**，具體如下：

### ? 一、正常使用流程（一般維修項目）

1. **提出申請**

- 由業主委員會、物業服務企業、相關業主或社區（無物業或業委會的小區）根據房屋損壞情況（如屋頂漏水、外墻脫落等）提出使用建議，并制定維修方案、預算及費用分攤計劃。

2. **業主表決**

- **需滿足“雙三分之二+雙過半”原則**：

- 維修資金列支范圍內，專有部分面積占比≥2/3 **且** 業主人數占比≥2/3 的業主參與表決；

- 經參與表決的專有部分面積過半數 **且** 參與表決業主人數過半數同意。

- 表決方式：線上系統、書面簽字或社區公示（公示期≥5~7日）。

3. **主管部門審核**

- 向住建部門提交材料（維修方案、預算、業主表決結果、施工合同等）；

- 住建部門現場勘察（7個工作日內），審核維修項目真實性及資金余額。

4. **施工與驗收**

- 組織施工單位維修，過程需留存照片佐證；

- 竣工后由業委會、業主代表、社區等驗收（≥7人，業主占比≥50%）。

5. **資金撥付**

- 提交決算報告、驗收單等材料；

- 審核通過后，專戶銀行將款項劃至維修單位賬戶（大型項目需第三方審價）。

### 二、應急使用程序（危及人身安全等緊急情況）

適用于 **8類緊急情形**：

- 屋面/外墻嚴重滲漏、電梯故障、消防設施損壞、樓體外立面脫落、排水系統爆裂等。

1. **快速啟動**

- 業委會、物業或社區直接制定應急處置方案，報住建部門審核；

- **無需業主表決**，可先搶修后補材料（3日內報備）。

2. **專業鑒定**

- 需提供專業機構報告（如房屋安全鑒定、電梯檢測意見等）。

3. **公示與撥付**

- 維修費用及分攤方案事后公示（≥7日）；

- 住建部門審核后直接撥付資金。

### ? 三、關鍵注意事項

1. **資金所有權與范圍**

- 維修資金歸業主所有，僅用于共用部位/設施（屋頂、電梯、消防管道等）保修期滿后的維修，**不得挪用**。

2. **公有住房特殊規定**

- 由售房單位申請，維修資金利息不足時由業主按建筑面積分攤。

3. **違規使用責任**

- 未按法定程序（如僅少數業主簽字）屬違法，業主可向房管部門投訴或起訴撤銷。

4. **地區差異**

- 青島：推行“預維修”機制，縮短公示至5日；

- 南昌：線上表決為主，審核撥付≤3個工作日。

### 兩種流程對比摘要

| **環節** | **正常程序** | **應急程序** |

| **適用情形** | 一般維修（如外墻翻新） | 緊急搶修（如電梯故障） |

| **業主表決** | 需雙2/3參與 + 雙過半同意 | **無需表決** |

| **專業鑒定** | 非必需 | **必需**（安全檢測報告） |

| **審核時限** | 7~15個工作日 | 即時響應 + 事后備案 |

| **資金撥付** | 驗收后分批支付 | 可預付≤30% + 竣工結算 |

**提示**：各地細則可能調整，建議通過地方住建部門或智慧物業平臺（如青島）查詢實時流程。若遇程序違規（如未經表決強行動用），可向街道/房管局投訴或司法維權。