琶洲南，偷偷出現了新宅地。

今天，我們在規自局的批前公示中發現，海珠區赤沙涌以東儲備用地調整了地塊規劃。

地塊位置很好，就在琶洲南TOD西側，與琶洲西區一涌之隔，北側、西側都臨近水道，地塊南側挨著地鐵12號線赤沙北站，buff基本疊滿。

根據規劃，地塊原本是商務商業用地，本意是用來發展電競產業。

如今地塊性質更改為居住兼商業用地，用地面積約5萬方，比琶洲南TOD一期體量稍大。容積率從原本的5.0降至3.43，高度限制也從原本的220米降低為100米。而且規劃配備12班幼兒園。

地塊的整體素質，跟保利天奕有點近似，不過容積率更高，位置也更靠近琶洲西區。

從琶洲近兩年在土地市場的熱度來看，我們預估這塊地應該也會有不少開發商盯著。

我們粉絲群里，已經有不少針對這宗地塊的討論。

其中爭論聲音最大的，是琶洲不斷新增宅地，會不會沖淡琶洲住宅的價值？琶洲南TOD業主會不會慘遭“背刺”？

我的看法是，不會。

從目前來看，琶洲的整體新增供應，跟需求之間，還存在很大的缺口。

特別是改善住宅的缺口，更為明顯。

前兩年，琶洲片區出讓的宅地，基本都做成了頂豪產品，比如琶洲南TOD、琶洲·樾|華樾等，套均總價基本都在2000萬以上。

而琶洲片區的改善、高端改善居住的新房供給，一直是缺位的，大部分都只能往海珠中、海珠西外溢。

我們強調過，每個片區發展到成熟之后，一定會出現價值分層。

就像珠江新城既有僑鑫匯悅臺這樣的豪宅，也有保利心語這類改善住宅，正是不同層級產品的互補，才讓區域價值持續上揚。

琶洲如今的發展，正沿著同樣的軌跡，走向更成熟的價值生態。

如今，琶洲的頂層價值已經穩定了，形成了以琶洲南TOD、琶洲·樾|華樾為代表的第一梯隊。

而現在琶洲市場需要的、也最關注的，是總價800-1400萬左右、面積100-160平左右的第二梯隊產品。

前段時間保利天奕開盤的熱銷，其實很好地從側面反映了這一點：

開盤當天一共網簽191套，120平和140平戶型基本賣完。

這個總價段的買家，可能是琶洲崛起的中堅力量（企業高管、科創精英），也可能是看好琶洲前景的城市新貴，他們對品質有要求，對總價更敏感。而他們的需求，在琶洲已經長期被忽視。

琶洲總部夜景實拍圖

所以我們預判，接下來在琶洲，這一類型的產品，可能還會增加。

而調規的赤沙涌以東儲備用地，未來出讓后的產品規劃，大概率也是往這個方向走。

從容積率和樓棟密度來看，地塊做塔樓的可能性更高。至于未來地塊的起拍價格，可能會比當初保利天奕的地塊起拍價略高。

有人覺得新增宅地會讓高端住宅 “掉價”，但別忘了，市場需求本就像金字塔，頂端的頂豪和腰部的改善產品缺一不可。

琶洲南 TOD 等頂豪項目，早已用稀缺的江景資源、頂級的圈層配套站穩腳跟，它們的價值就像定海神針，不會因為新增地塊而動搖。

反倒是800—1400 萬價位段的改善產品，過去一直是琶洲的短板，新地塊的入市，還能加速琶洲配套設施的完善。這些利好不僅惠及新業主，對現有高端住宅業主來說，也是居住體驗的再升級。

所以，與其擔心 “背刺”，不如把眼光放長遠 ——

新增宅地不是價值稀釋劑，而是推動琶洲從 “企業高地” 邁向 “宜居新城” 的催化劑。這樣的價值拼圖，才是真正堅不可摧的城市資產。