我們先來回顧一下,重慶這輪物業降費潮緣何而起。
2023年12月,重慶市人民政府辦公廳修訂《重慶市物業服務收費管理辦法》,規定住宅前期物業服務實行等級服務、等級收費等,對價格管理形式、超最高等級服務收費價格形成機制等方面做了部分修改調整。
2024年2月,重慶市發改委發布《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單(2024年版)》的公告,將物業服務內容分為四個等級。其實,四個等級的收費標準其實自2015年以來并未改變,即中心城區四級物業收費標準為最高不超過1.9元/㎡?月,其它區縣不超過1.8元/㎡?月。
2024年6月1日,新修訂的《重慶市物業服務收費管理辦法》實施。
由于市場上大部分物業實際執行的是超四級的物業服務,但業主們普遍不認同自己所在小區為超四級服務,人們對高價物業費的不滿也由來已久,業主和物業公司的矛盾逐漸激化。
去年開始,重慶數百個小區業主不滿物業公司“質價不符”,通過拉橫幅,擺攤等方式聯合起來,向物業公司發起了降費申請,各區業主和物業公司的博弈大戲開始不斷上演。
據筆者不完全統計,一年多時間以來,重慶至少有15個小區的物業公司下調了物業費,或者階段性或有條件下的進行了價格讓步。
1.中昂新天地小區一期
2023年12月底,江津的重慶中昂新天地小區(一期)打響了降費的第一槍。業主委員會對選擇物業等級進行表決,小區1101戶業主選擇了二級標準物業服務,中昂物業管理有限公司重慶公司接受結果。自2024年1月1日小區開始執行二級物業的收費標準,高層1.2元/㎡;洋房1.5元/㎡,商鋪2.7元/㎡。而之前該小區洋房物業費是2.5元/㎡,直接降了40%!
2.恒大未來城四街區
沙坪壩大學城的恒大未來城四街區,業主召開了業主大會,要求物業提質降費。雖然未達法定投票人數,不過,長城物業集團有限公司重慶分公司同意了降費。自2024年6月1日起,小區高層物業費費從2.4元/㎡降至1.9元/㎡,小高層從2.2元/㎡降至1.8元/㎡,洋房從2.8元/㎡降至2.5元/㎡,公攤能耗費免收。
3.蕓峰蘭亭小區
巴南的蕓峰蘭亭,通過業主聯名申請、街道協調及第三方評估(服務得分80.5分),最終重慶嶺寓物業管理有限公司同意自2024年6月1日起,住宅物業費從2.5元/㎡下調,按照1.6元/㎡三級物業標準標準收取,物業費降幅達36%。
4.大雅云居山小區
渝北區的大雅云居山項目,重慶匯雅物業管理有限公司宣布,在確保服務品質的基礎上,自2024年10月1日,住宅物業費統一降價0.3元/㎡,從2.2元/㎡.月下降到1.9元/㎡.月,且公攤水電能耗免收。
5.風花樹小區
巴南的風花樹小區,通過小區20%的業主聯名向街道提出申請,在社區居委會組織下跟物業公司協商下,重慶嘉利安物業管理有限公司同意了降費,從2025年1月1日開始,住宅物業費從每月每平米的1.8/㎡.月降低到1.3/㎡.月。車位管理費從 80元/月? 降至 50元/月。
6.金樾山小區
巴南的金樾山項目,20%小區業主聯名向花溪街道提出要求調降物業費,奧園金樾山項目客服中心同意,從2024年6月1日起,高層物業費從的2.4元/㎡.月降到1.9元/㎡.月,別墅物業費更是從4.5元/㎡.月直接驟降到2.09元/㎡.月,降幅超過了50%。
7.香山國際A區
忠縣的香山國際A區,重慶首華物業公司響應廣大業主要求,自2024年7月1日起,香山國際A區的住宅和商業物業費統一降價0.20元/平米/月,調整后高層的物業費為1元/㎡,洋房物業費為1.2元/㎡。公攤水電能耗費免收。
8.國瑞愛與山
大渡口國瑞愛與山項目,從去年7月起,業主與國瑞多次溝通物業費優惠調整事宜,最終,重慶國瑞物業管理有限公司選擇以折扣優惠的形式下調未來5年國瑞愛與山小區的物業費:自2025年2月1日起,住宅物業費打8折,由3元/㎡降為2.4元/㎡收??;車位管理費打7.5折,按60元/個?月收取,優惠期限為五年。
9.江山樾小區
渝北九曲河片區的江山樾小區業主推動業主大會,要求把物業費降低至1.9元/㎡,在多方博弈之后,重慶旭原天澄物業管理有限公司發布通報,自2025年6月1日起,別墅從5.0元/㎡降至4.0元/㎡(降幅20%)。 洋房從3.8元/㎡降至2.8元/㎡(降幅26.3%)。 高層從3.0元/㎡降至2.4元/㎡(降幅20%)。 商業從8.0元/㎡降至4.5元/㎡(降幅43.8%)。 車位管理費從80元/月降至50元/月(降幅37.5%)。并且承諾服務費調整之后服務標準不變并持續優化服務細節。
10.萬科金域華庭翰林小區
南岸區的萬科金域華庭翰林小區,業主對此前收費等問題存在疑慮,南坪街道辦牽頭搭建溝通平臺,組織物業企業、業主籌備組舉行臨時業主大會,協商簽訂新合同。新物業合同的具體收費標準為:高層2.28元/㎡?月、洋房2.58元/㎡?月、公寓2.62元/㎡?月、商業5.2元/㎡?月,合同周期5年。而在此前,高層收費標準為3元/㎡?月、洋房3.8元/㎡?月、公寓4元/㎡?月、商業元/㎡?月。不過,萬科金域華庭不是“提質降費”或者“保質降費”,所謂彈性定價,就是選擇什么服務項目對應什么價格,所以應該說是“降標降價”。
11.金地自在城小區
大渡口的金地自在城項目,深圳市金地物業管理有限公司重慶分公司于2025年6月10日宣布,自2024年6月1日至2027年5月31日止,高層物業費調整為1.9元/㎡,小高層物業費調整為2.09元/㎡。到期后按照市政府最新指導價執行。此前小區高層物業費為2.8元/㎡?月,洋房為3.2元/㎡?月。之前一年原價繳費的將自動順延至2025年及往后的物業費中,這一點頗具誠意。
12.金地格林春岸小區
金地在大渡口的另一個下項目金地格林春岸,深圳市金地物業管理有限公司重慶分公司于2025年6月15日宣布,自2024年6月1日至2027年5月31日止,高層物業費調整為1.9元/㎡,小高層物業費調整為2.09元/㎡。到期后按照市政府最新指導價執行。此前小區高層物業費為2.6元/㎡?月,洋房為3.2元/㎡?月。同樣,之前一年原價繳費的將自動順延至2025年及往后的物業費中。
13.朗基水印三生小區
大學城朗基水印三生因為物業主動撤離后更換物業而實現降費。2024年9月4日,重慶朗基物業服務有限公司發布《關于物業退場的告知書》,稱因項目經營嚴重虧損,所以主動撤離小區,引發熱議。2024年12月3日,朗基物業與萬科物業進行交接,與此同時,物業費從原來的3.5元/平方·月降到3.15元/平方·月。
14.遠洋城小區
九龍坡遠洋城的業主去年底召開了臨時業主大會,其中四個議題均投票通過。根據投票結果,遠洋城小區將解聘前期物業重慶騰基物業管理有限公司,重新簽訂物業服務合同,計劃按照高層1.6元/平方·月、商業3元/平方·月、車庫管理費50元價格為基礎選聘新物業。據傳小區計劃引入華潤物業,但還未最終簽訂合同,目前重慶騰基物業管理有限公司還暫未撤離,高層物業費為2.6元/平方·月。
15.魯能星城外灘江瀾小區
江北寸灘片區的魯能星城外灘江瀾小區業主從2024年4月開始啟動和物業公司的降費談判,最后還召開了臨時業主大會。但重慶魯能物業服務有限公司堅持不降價,但為了安撫業主,推出了預存物業費可享受一定優惠的活動。魯能星城外灘江瀾物業費原來為超高層3.9元/㎡、高層3.5元/㎡、公寓6元/㎡、商鋪9元/㎡,如果參加物業費預存活動,則超高層按3元/㎡、高層按2.9元/㎡,公寓按4元/㎡,商鋪按7元/㎡執行。不過
除了以上找到公示圖片的小區外,另外網友反饋物業費降價的還有東海定南山、西辰藝境、沙濱國際、中庚城、榮安林語春風、佳兆業廣場一期、金科中央公園城、雅居樂御賓府、融匯溫泉城、中航小鎮、楓丹江嶼、融科金色時代、林悅郡、中國摩、榮盛城等小區,重慶已有超30個小區實現物業降費。
寫在文末:
自去年物業發降費風波以來,重慶至少有數百個小區業主都向物業申請降費。但最終成功的案例并不算多,可見協商物業降費的難度很大。
在降費程序上,先要提交20%的業主的聯名申請,街道收到申請后會進行核實,然后邀請業主代表和物業公司進行協商,同時參加的還有住建委和發改委等部門,對物業公司的成本進行核算,屆時雙方協商時,如果物業公司同意降費,則召開業主大會修訂物業服務合同,如果物業公司不同意降費,小區只能召開業主大會,重新擬定新的物業服務合同,進而招標選聘新的物業公司。
但業主們普遍對相應制度流程缺乏認識,難以形成統一意見和協商的主體,容易走彎路。而且協商降費流程的每一步都困難重重,費時費力。
另外,調降物業費動的是物業公司的蛋糕,物業公司很可能使陰招,比如詆毀物業籌備組人員,挑撥離間,造成業主們之間更多的意見分歧等等。
如果物業公司未真正感受到來自業主的壓力,沒有被掃地出門的危機感,是很難主動下調物業費的。我們看以上哪些成功降費的案例,往往也只是某小區的某一個組團降價,而同一小區的其它組團卻不降價,因為其它組團未有效組織起業主投票,無法給予開發商真正的壓力。比如恒大未來城,也只是四街區降費,其余街區均未降費。
不過,星星之火可以燎原。相信未來會有更多小區能夠實現物業提質降費或保質降費的目標。也希望相關部門可以完善相關制度,破解行業困局。
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