編者按：2025年，面對新的環(huán)境，企業(yè)與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地產(chǎn)論壇升級為博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動，繼續(xù)推出“2025博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全產(chǎn)業(yè)鏈代表性企業(yè)的調(diào)研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業(yè)新力量。期待這股力量能穿透產(chǎn)業(yè)壁壘，帶動產(chǎn)業(yè)鏈及經(jīng)濟的發(fā)展和升級。

8月12-15日，博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動舉辦之際，博鰲物業(yè)暨城市服務大會也將同步進行。我們通過采訪、調(diào)研及研究，深入洞察物業(yè)與城市服務的企業(yè)和代表性人物，在行業(yè)面臨新的歷史發(fā)展機遇時，剖析他們的所思、所想與所獲。

觀點網(wǎng) 6月的廣州已進入汛期，幾乎每一天都會不定時地下好幾場雨，19號這天也不例外。

當天，觀點新媒體邀請到一位重磅嘉賓——李長江，進行了一場輕松愉快的交流。

李長江是一個很有生活氣息的人，與他近距離接觸，并不會覺得是一個身居高位的人，更像是住在隔壁的熱情豪放的老大哥，平易近人且熱衷分享。

這些特質(zhì)或許跟他長期從事物業(yè)服務工作有關(guān)。

在進入物業(yè)行業(yè)的幾十年時間里，李長江做過一線工作人員，為許多業(yè)主提供過服務；后來一步步成長為行業(yè)大佬，屢次帶領(lǐng)行業(yè)走在變革前沿，因此也被同行們尊稱為“物業(yè)教父”。

在這次面對面交流中，李長江向我們分享了許多他對行業(yè)的一些看法。

物業(yè)的大勢

談論如今的物管行業(yè)時，物業(yè)費降價這個話題是繞不開的。

去年6月1日，重慶開始施行新版《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》，這是物業(yè)費降價話題的開端。經(jīng)過一年時間，武漢、青島、南昌、銀川、蘭州等地陸續(xù)跟進，逐漸掀起一股物業(yè)費降價的潮流。

目前，全國各地已有不少住宅小區(qū)實現(xiàn)了物業(yè)費下調(diào)，幅度基本集中在20%-35%區(qū)間，甚至還有物業(yè)費“腰斬”的項目存在。比如重慶金樾山別墅項目，物業(yè)費從4.5元/平方米降到了2.09元/平方米。

對于這股降價潮，李長江認為是不可阻擋的，雖然對行業(yè)造成了比較大的困擾，但這已經(jīng)成為一種趨勢。

在降價潮形成之初，全國各大物業(yè)管理公司均對此較為抵觸，但在行業(yè)大勢面前只能選擇接受。目前有不少物企采取主動降價的方式適應這個變化，甚至還有物企公開宣布不再收取物業(yè)費。去年底，廣西柳州新華庭小區(qū)物業(yè)公司就發(fā)文表示，若能續(xù)簽合同，自今年開始將免繳物業(yè)費。

不過也有許多物企接受不了業(yè)主的降價要求，選擇了撤退，于是產(chǎn)生了另一股潮流——物業(yè)撤場潮。

不過，物業(yè)撤場潮早在物業(yè)費降價風波之前就已形成，許多上市物企在年報中亦有披露撤管的規(guī)模，撤管的原因則主要是收繳率不佳。因此，物業(yè)費降價只是加劇了物企撤場潮的原因之一，而非主要原因。

在降價潮與撤管潮之外，還有物企選擇走出第三條路，個中典型就是萬物云。

為應對物業(yè)費降價的問題，于去年12月舉行的“睿見大會”上，萬物云創(chuàng)新性地提出了“彈性定價”機制，并于今年6月3日將其服務標準向行業(yè)開源。

所謂“彈性定價”，其實是一種按需收費的定價機制。具體來看，萬物云一共梳理出了508項作業(yè)清單，其中的158項為基礎(chǔ)服務，是必選項；另外350項作業(yè)為可選服務，業(yè)主可以篩選需要的服務內(nèi)容與頻次，再根據(jù)所選部分的情況來增加物業(yè)費用。

從機制上來看，萬物云“彈性定價”將物業(yè)服務選擇和定價權(quán)交予業(yè)主，可以有效解決業(yè)主對“質(zhì)價不符”的質(zhì)疑。因此該機制一經(jīng)發(fā)布，便引起了全行業(yè)的關(guān)注與討論。

目前，“彈性定價”收費機制尚未在行業(yè)普遍的推廣與應用，但李長江對這一機制十分認可，而且他很有信心地表示：“彈性定價就是行業(yè)未來的方向。”

不過，李長江覺得“彈性定價”仍存在定義不清晰，首先就是名字。他認為“彈性定價”這個稱呼不夠直接，相比之下，“業(yè)主定價”會更清楚明了。

模式的對比

在“彈性定價”以外，李長江還提出了其他幾種物業(yè)費收取模式——法團式物業(yè)管理、業(yè)主自治、大管家（經(jīng)紀人）模式。

從模式上來看，“彈性定價”歸屬于包干制范疇，這是國內(nèi)最為主流的物業(yè)模式，也是上市物企最主要的收入來源。以中海物業(yè)為例，2024年來自包干制物業(yè)服務的收入約為104.27億元，占總收入比例的74.4%；而酬金制收入僅有2.39億元，占比1.7%。

李長江介紹了香港的物業(yè)模式，其實與內(nèi)地的酬金制十分接近，但他認為內(nèi)地是“假的酬金制”，而香港基于法團式物業(yè)管理的酬金制，才是真正可行的酬金制。

酬金制管理模式是指物企與業(yè)主委員會或業(yè)主大會約定固定酬金比例，物企按合同約定提取酬金，其余物業(yè)管理成本支出由業(yè)主共同承擔。相比于包干制，酬金制下的物業(yè)管理效率與透明度更高，同時也能有效避免物企在利潤導向下降低服務質(zhì)量。

與香港相反的是，內(nèi)地物業(yè)管理采用酬金制的項目遠少于包干制，李長江表示，這是因為內(nèi)地的酬金制并不完整。

他指出，酬金制對業(yè)主的要求比較高，也需要每家每戶都按時繳費，這在內(nèi)地很難實現(xiàn)。而香港由于業(yè)主立案法團（類似內(nèi)地業(yè)主委員會）的存在，對業(yè)主或物企的約束力都要比內(nèi)地更高。

“第二個模式是業(yè)主自治，但這個模式還有很長的路要走。”

業(yè)主自治指的是摒棄物業(yè)公司，由業(yè)主自行管理小區(qū)。這種方式在臺灣地區(qū)比較普遍，當?shù)胤Q之為自營式物業(yè)管理。

在大陸也有業(yè)主自治的小區(qū)范本，比如廣州祈樂苑小區(qū)。自2015年2月解雇物業(yè)公司至今，該小區(qū)自治自管的時間已經(jīng)超過十年，期間僅漲過一次物業(yè)費，2023年實現(xiàn)所有收入達550萬元，收入結(jié)余全部投入到小區(qū)公共設施建設等。可以說，這應該是許多人理想中的“物業(yè)管理”了。

不過，李長江認為業(yè)主自治在大陸是很難普及的。在沒有第三方存在的情況下，小區(qū)自治極度考驗業(yè)委會與業(yè)主的覺悟，甚至要求每一位業(yè)主都參與到小區(qū)管理中，期間很難保證沒有矛盾發(fā)生。

因此，李長江提出了第三種模式——物業(yè)“大管家”模式。

在李長江的暢想中，“大管家”模式下物業(yè)行業(yè)會出現(xiàn)一類經(jīng)紀平臺公司，而物業(yè)公司則是慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝悓I(yè)公司，并且與經(jīng)紀平臺有合作關(guān)系。

當房子的主人（業(yè)委會）產(chǎn)生了需求（綠化、保安、設備維修等），就會交予管家（經(jīng)紀公司）去打理，這時候管家就會按照主人的要求去挑選，并最終選出一家專業(yè)公司（物業(yè)公司）來上門服務。

這個模式有些“撞臉”美國物業(yè)的管作分離模式：作業(yè)環(huán)節(jié)由外部供應商提供，物管公司僅承擔咨詢顧問、費用收繳等“管家”職能，物業(yè)費相當于管理利潤。其中的典型物企代表為北美最大住宅物管公司FirstService。

李長江對“大管家”模式同樣很看好，雖然目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)過相關(guān)案例，但他還是“相信未來會出現(xiàn)”。

未來的賽道

隨著行業(yè)的發(fā)展，物企們不斷地在拓展自身業(yè)務邊界，且在進入存量周期后愈演愈烈。

比如在去年12月，萬物云宣布成立新丹田物業(yè)，正式進軍校園和醫(yī)院市場；今年6月26日，力高健康生活宣布調(diào)整上市募集資金用途，計劃將未動用部分的51.3%，約5230萬港元投入到“社區(qū)康養(yǎng)服務”領(lǐng)域。

也有部分物企瞄準了一些“冷門”賽道。

6月19日，世茂服務公告稱，間接全資附屬公司出資約2.4億與無錫星河投資咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）成立有限合伙企業(yè)，以在遼寧省開發(fā)葫蘆島區(qū)域冷鏈物流項目的投資及運營。

更早之前，還有宋都服務做起了礦業(yè)生意。去年2月，宋都服務以1.5億元投資黃金精煉代工項目；10月，公告稱擬向阜陽逸航礦業(yè)配發(fā)7.68億股。

李長江認為，住宅業(yè)態(tài)依然是當下大部分物企的基本盤，這也是他比較看好的業(yè)態(tài)之一。此外，公建物業(yè)也是能夠“保值”的業(yè)態(tài)方向，因為有政府信用背書。

公建物業(yè)背后基本與政府機構(gòu)掛鉤，在整個經(jīng)濟周期中，政府機構(gòu)還是更值得信任。

與此同時，對于大部分人都看好的商寫業(yè)態(tài)，李長江則持相反態(tài)度：“商寫的坑是最大的。”

他指出，以往商寫業(yè)態(tài)的出租率常年居高不下，利潤率也比住宅更高，因此備受行業(yè)追捧。但今時不同往日，有許多企業(yè)在受到大環(huán)境沖擊之后搬離寫字樓，選擇了其他更為節(jié)約成本的經(jīng)營辦公場所。

這也導致現(xiàn)在寫字樓出租率下滑，空置率攀高，物企能夠得到的利潤也因此大打折扣。

李長江之所以作出上述論點，是因為他認為未來整個行業(yè)的物業(yè)費都將處于下降趨勢，“物業(yè)這一塊無論是住宅、園區(qū)還是商寫（等業(yè)態(tài)），物業(yè)單價下降的趨勢都是顯而易見的。”

以下為觀點新媒體與李長江先生的對話實錄（節(jié)選）：

觀點新媒體：當前物業(yè)行業(yè)面臨哪些主要挑戰(zhàn)和瓶頸？

李長江：整個行業(yè)的規(guī)模沒有了增量，而且價格是朝下的，也就是物業(yè)費越來越低，增值服務越來越難做。此外，物業(yè)團隊的素質(zhì)、專業(yè)程度同過去相比也減弱了。

觀點新媒體：您認為各個業(yè)態(tài)未來的物業(yè)費都會下降嗎？

李長江：都降。物業(yè)這一塊無論是住宅、園區(qū)還是商寫（等業(yè)態(tài)），物業(yè)單價下降的趨勢都是顯而易見的。

觀點新媒體：在當前經(jīng)濟形勢下，您更看好哪個業(yè)態(tài)？住宅、商寫、公建亦或是其他？

李長江：在當前經(jīng)濟形勢下，我仍然看好住宅，雖然住宅小區(qū)里會產(chǎn)生比較多的糾紛，收繳也比較難，但大部分上市物企還是離不開住宅基本盤。

現(xiàn)在商寫的坑是最大的，以前商業(yè)寫字樓出租率高，可以達到七八十，但現(xiàn)在眾多公司選擇從寫字樓里面退出來，轉(zhuǎn)而租賃價格便宜、物業(yè)費更低的項目，所以商寫出租率是下降的。

另外租金價格也下降了很多，可能會沒有什么收獲，包括利潤、規(guī)模、收繳率都會降低。而在跟甲方談空置費的時候，甲方往往是不給的，或者只給一點。

公建方面還不錯，因為公建物業(yè)大部分是政府的。物業(yè)行業(yè)未來有好一點前途的，還是要做公建物業(yè)、公共服務、城市服務。

市政環(huán)衛(wèi)、園林養(yǎng)護、旅游景區(qū)管理等等，屬于政府剛性支出。從長期來看的話，國家政府是最可信的。

觀點新媒體：您如何看待萬物云提出的“彈性定價”收費模式？

李長江：我是非常認可的，但是宣傳還不夠，“彈性定價”（這個命名）一般人聽不懂。

實際上我們住的小區(qū)，無論有沒有物業(yè)，每個月都有固定的支出，比如設施設備的運行費用、電梯與管道維修以及各種大小修等等，這些是必須要花的錢，但是很多業(yè)主不知道，這些其實就是“彈性定價”里面的必選項。

所以不應該用“彈性定價”（這個命名），站在讓別人聽得懂的角度，應該用“業(yè)主定價”、“按需定價”之類，就是讓業(yè)主自己定價，說多少就多少，只要在定價的時候不要把每月固定支出漏了就行。

“彈性定價”是以后的模式、方向，未來就是讓業(yè)主自己定價。不過，目前“彈性定價”機制還沒有得到業(yè)主的信任，業(yè)主不相信你，認為你可能說話不算數(shù)。

觀點新媒體：在“彈性定價”收費模式中，如果小區(qū)內(nèi)業(yè)主對所需的服務意見不一應該怎么辦？

李長江：毫無疑問是少數(shù)服從多數(shù)的，需求最后都是由業(yè)委會來提，它代表的就是所有業(yè)主，所以說叫“業(yè)主定價”更好，理論上“業(yè)主定價”是由物業(yè)整個統(tǒng)一存在的。

其實還有另外的可能，那就是法團式物業(yè)管理、業(yè)主自治和大管家模式。

觀點新媒體：這幾個模式有什么差別？

李長江：法團式物業(yè)管理主要是香港那邊的，其實跟大陸的酬金制一樣，只是由于香港嚴格按照法規(guī)行動，基本上業(yè)主都會按時繳交物業(yè)費，相比之下大陸的酬金制就是一個假的酬金制，有許多業(yè)主都不交費。

另外一個模式是業(yè)主自治，就是沒有物業(yè)公司，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自治在國內(nèi)做起來比較難，盡管也有典型案例存在，但大部分都是不行的，（業(yè)主自治）未來還有很長的路要走。

最后一個就是大管家模式。業(yè)委會負責請一個職業(yè)經(jīng)理人，相當于是小區(qū)里的一個大管家，如果小區(qū)有需求了，業(yè)委會就授權(quán)管家去找各種清潔公司、綠化公司、保安公司等等提供服務，打理這個小區(qū)。

然后，未來的物業(yè)公司會慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝悓I(yè)公司，這時候市場上就會出現(xiàn)物業(yè)經(jīng)理人公司，就像那些足球明星都會有的那種經(jīng)紀人。

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