最近來看房的人，給的價格太低了。方女士無奈地說。

她本想今年上半年換房，但房子賣不上預期的價格，只能再等等看。

在北京朝陽區一家房產中介門店里，經紀人小李翻著系統里的房源信息嘆了口氣。

一套60平米的老破小掛牌已經427天，價格從420萬一路降到328萬，帶看記錄卻停留在半年前。

而三公里外某高端樓盤的160平米四居室，掛牌兩周就以1860萬成交，單價突破11萬。

這就是2025年北京二手房市場的魔幻現實。

北京市住建委最新數據顯示：

5月北京二手房網簽14277套，同比上漲6.7%，環比卻下降8.30%。

表面看交易活躍，但鏈家分析師冷會點破玄機：

數據提升得益于朝陽、豐臺等均價較低區域成交占比上升帶來的“結構性降價”。

更值得警惕的是掛牌量。

北京二手房掛牌量已突破16萬套，比春節前增加1萬多套。

這個數字幾乎回到去年8月中國樓市最慘淡時期的水平。

上海同樣上演著相似劇本。

5月全市二手房成交21400套，同比增15%，環比卻降8.6%。

而上海二手房庫存量也站上12萬套高位。

當前市場的主要特征是‘以價換量’。

5月北京二手房議價空間擴大0.68個百分點，達到年內新高。

麥田覆蓋的樓盤掛牌均價環比下降0.3%。

這意味著房東每掛出1000萬的房子，就得多準備6.8萬元的“誠意金”給買家砍價。

上海數據更觸目驚心：

5月二手房價格指數環比下跌1.48%，前5個月三漲兩跌的震蕩曲線，勾勒出買賣雙方的心理拉鋸戰。

買家擔憂價格繼續下滑，房東卻對降準降息等政策充滿期待，價格談判陷入僵局。

“以價換量”本質是場痛苦的零和游戲。

只要掛牌量沒有明顯縮水，就無法判斷樓市出現拐點。

過去三個月看似火爆的成交量，不過是房東們割肉換來的虛假繁榮。

北京鏈家研究院數據顯示，60平米以下小戶型是此輪去庫存主力，80140平米改善戶型庫存高于去年高峰，180平米以上大戶型則根本“沒去動”。

那些總價500萬以下的剛需房，在小陽春期間既是成交主力也是補倉主力——越賣越多，源源不斷。

高端市場卻是另一番景象。

5月上海有7個單價超10萬元的項目“日光”，徐匯濱江的綠城潮鳴東方以19.2萬元/平方米的網簽均價單月成交3.2萬平方米。

核心區域的稀缺產品，成為吸走市場有限購買力的黑洞。

“除非你手里持有大量現金，否則幾百萬資產的小中產，稀缺地段的小戶型才是保值利器。”

而那些老破小的業主，正被迫轉售為租，卻迎來房價與租金的雙殺。

5月7日，央行宣布降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，北京迅速跟進執行。

這些政策像石子投入深潭，激起幾圈漣漪后又歸于平靜。

樓市刺激政策的效果正在衰減。

924新政對市場的刺激效應已基本結束，而“期盼的放水將LPR全部破滅”成為市場參與者的集體嘆息。

當政策工具箱越來越空，買賣雙方的觀望情緒卻越來越濃。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出關鍵癥結：

各地二手房房東和中介反饋，近期看二手房的客戶相對少了一點。

但一些房東依然有急拋的現象，掛牌價‘卷’得比較明顯。

這種矛盾心態讓市場陷入死循環。

面對16萬套的掛牌洪流，北京掛牌一年以上的房源占比已達26.7%，半年以上的更高達45.4%。

這意味著如果你的房子不是鶴立雞群的優質產品，就要做好半年甚至一年都賣不掉的準備。

老破小的困境尤為嚴峻。

2024年北京房租已跌至2015-2017年水平，個人租賃住房平均租金同比下降5.3%。

更可怕的是超30%的老舊小區房源連續三個月0帶看，空置周期長達62天——是2021年的近三倍。

隨著房屋建設新標準落地，未來的100平和現在的100平已不是一個概念。

當一批批“好房子”進入市場，那些今天賣不掉的老破小，終將被市場淘汰。

北京二手房市場正經歷一場無聲的洗牌。

16萬套掛牌房源背后，是16萬個家庭對資產的重新定價。

“以價換量”的繁榮表象下，殘酷的房源分化正在加速：

核心區高端住宅遭搶購，郊區老破小卻陷入“零帶看”困境。

當政策刺激效應消退，市場回歸供需本質，所有參與者都需直面一個真相：

樓市普漲時代已經終結，未來的贏家只能是那些占據稀缺資源的優質資產持有者。

對于普通業主而言，接受市場定價的勇氣，可能比等待政策救市更實際。