商業(yè)地產(chǎn)改民用住宅？能想到這個(gè)方案的不止中國(guó)人。

在紐約時(shí)代廣場(chǎng)，曾作為安永總部的大樓被改造成1000多間單間以及幾百套保障房；輝瑞總部大樓搖身一變，成為紐約史上最大規(guī)模的住宅改造建筑；德意志銀行舊址則成為已交付的最大規(guī)模住宅改造項(xiàng)目，不僅對(duì)內(nèi)部進(jìn)行了翻新，還在樓頂加蓋了10層。

沒錯(cuò)，這些事情真實(shí)發(fā)生在美國(guó)。

總部大樓們改為商改住，寫字樓紛紛搞成住宅+保障房。批量改造背后的核心原因是什么？今天這篇文章，胡潤(rùn)百富帶你深入解讀這個(gè)事兒。

美國(guó)人也玩起“舊樓改造”

曼哈頓下城的天際線長(zhǎng)久以來(lái)都是美國(guó)企業(yè)界運(yùn)勢(shì)的象征。現(xiàn)在，在整個(gè)富裕世界都可以看到辦公室變身住宅。

在上世紀(jì)“咆哮的二十年代”，摩天大樓雨后春筍般涌現(xiàn)，預(yù)示著塞滿轉(zhuǎn)椅和辦公桌的現(xiàn)代辦公室的興起。隨著企業(yè)巨頭的出現(xiàn)和華爾街公司的繁榮，上世紀(jì)70年代對(duì)辦公空間的需求爆發(fā)，催生了一波興建新高層建筑的熱潮，將辦公需求推向頂峰。

半世紀(jì)后，在紐約金融區(qū)的25 Water Street，美國(guó)有史以來(lái)最大規(guī)模的辦公室轉(zhuǎn)住宅改造項(xiàng)目正在進(jìn)行。該建筑位于紐約證券交易所附近，將把一座占地102,193平方米的摩天辦公大樓改造成1320套公寓，還在樓頂加建10層，戶型從單間到四居室不等。改造后的建筑將包含一個(gè)籃球場(chǎng)、一個(gè)水療中心，還有室內(nèi)和室外游泳池。

1座辦公樓爆改1320套住宅，紐約規(guī)模最大辦公改住宅項(xiàng)目/CetraRuddy

這座建筑是一個(gè)更廣泛趨勢(shì)的縮影，而引發(fā)這一趨勢(shì)的是空置下來(lái)的大量辦公樓。在新冠疫情發(fā)生前，白領(lǐng)工作空間的需求量就已經(jīng)在下降，但居家辦公大幅增加導(dǎo)致更多建筑空置。世邦魏理仕此前曾發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年第三季度，美國(guó)的辦公室空置率飆升至近30年來(lái)最高水平，超過17%。倫敦約有8.4%的辦公室處于閑置狀態(tài)，遠(yuǎn)高于5%左右的長(zhǎng)期平均水平。

作為老牌發(fā)達(dá)國(guó)家，美國(guó)城市的新建機(jī)會(huì)已然不多，于是“適應(yīng)再利用”一直是整個(gè)21世紀(jì)美國(guó)城市轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵詞。只是，“適應(yīng)再利用”的背后則有著更重要的推手存在。

商業(yè)地產(chǎn)壞消息接連不斷

疫情催生的遠(yuǎn)程辦公潮，讓美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)陷入“利用率暴跌-空置率飆升-資產(chǎn)貶值”的惡性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)辦公樓空置率從疫情前的12%躍升至2024年初的18.6%，創(chuàng)30年新高，而寫字樓的利用率更從70%腰斬至42%，大量寫字樓淪為“僵尸樓”。

據(jù)Starwood Capital Group測(cè)算，美國(guó)辦公樓市場(chǎng)價(jià)值已從3萬(wàn)億美元縮水至1.8萬(wàn)億美元，蒸發(fā)1.2萬(wàn)億美元。當(dāng)房東與貸款人不得不直面這場(chǎng)價(jià)值崩塌，商業(yè)地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正加速暴露。

紐約寫字樓 圖源：央視網(wǎng)

時(shí)間回到2025年，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的壞消息依然接連不斷。貸款到期潮壓境，法拍案例頻繁出現(xiàn)，寫字樓空置率居高不下。

美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款多為五年固定利率產(chǎn)品，2020至2022年低利率期間借錢買樓的貸款即將到期，美聯(lián)儲(chǔ)卻暫停降息，再加債市動(dòng)蕩，利率居高不下。不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，受關(guān)稅政策影響，美國(guó)未來(lái)12個(gè)月出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退的可能性較高。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告稱，關(guān)稅導(dǎo)致的物價(jià)上漲和供應(yīng)鏈混亂，可能導(dǎo)致企業(yè)裁員，減少用工需求。這將打擊商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，使市場(chǎng)更糟。

Co-living重塑寫字樓商業(yè)模式

疫情后曼哈頓辦公樓空置率突破10%警戒線，部分樓宇租金較峰值下跌70%，而紐約市“YES之城”計(jì)劃與1%空置稅政策正從供需兩端倒逼轉(zhuǎn)型。前者放寬分區(qū)限制、降低停車配建成本，后者用稅收杠桿盤活閑置資產(chǎn)。

隨著遠(yuǎn)程辦公常態(tài)化和住房問題的加劇，商改住成為破解大城市“空間錯(cuò)配”和“社會(huì)隔離”的關(guān)鍵路徑。寫字樓的大跨度結(jié)構(gòu)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)與Co-living的高密度、多功能需求高度契合，兩者共同推動(dòng)城市中心“從辦公主導(dǎo)到職住平衡”的轉(zhuǎn)型。

更關(guān)鍵的是“商改住加速轉(zhuǎn)換計(jì)劃”的制度設(shè)計(jì)。開發(fā)商可通過提高容積率換取保障房配建義務(wù)，政府則以免稅額度作為激勵(lì)。這種“市場(chǎng)讓利+政策扶持”的模式，既緩解了紐約住房短缺（2025年曼哈頓房?jī)r(jià)同比漲10%，核心區(qū)均價(jià)超535萬(wàn)美元），又推動(dòng)金融區(qū)從“單一辦公”向“居住-商業(yè)-文化”復(fù)合功能轉(zhuǎn)型。

Co-living意味著Collaborative協(xié)作、Collective共同、Communal公共，Co-living是一種在保有個(gè)人私密空間的前提下，以社區(qū)為重點(diǎn)的生活方式，利用共享的空間和設(shè)施來(lái)創(chuàng)造更加方便和滿足的生活方式。

時(shí)代廣場(chǎng) 圖源：新浪

金融科技機(jī)構(gòu)外遷留下的空間真空，恰好被“核心區(qū)居住偏好”填補(bǔ)。毗鄰華爾街的改造項(xiàng)目因占據(jù)稀缺地段，形成財(cái)富階層聚集效應(yīng)，激活夜間經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，更讓哈德遜廣場(chǎng)等區(qū)域成為新居住、辦公地標(biāo)。

對(duì)開發(fā)商而言，新建寫字樓“供過于求”的困局已持續(xù)多年。新增房源租售兩難，老舊樓宇更遭市場(chǎng)冷落。疊加經(jīng)濟(jì)下行期的償債壓力（2020-2022年低息貸款集中到期），盤活存量成為回血關(guān)鍵。

而商改住的吸引力在于“低成本+高回報(bào)”的獨(dú)特邏輯。依托既有土地（省去拿地成本）與政策紅利（免稅、容積率獎(jiǎng)勵(lì)），改造后公寓租金較新建項(xiàng)目低20%，售價(jià)卻可溢價(jià)30%，通過杠桿操作，自有資金回報(bào)率甚至可達(dá)40%。這種“以價(jià)換量+政策套利”的模式，正是破解紐約住房短缺（房?jī)r(jià)高企、戶型狹小）與商業(yè)地產(chǎn)困局的雙贏解。

這場(chǎng)始于空置率爆表的被動(dòng)轉(zhuǎn)型，正在政策杠桿與市場(chǎng)規(guī)律的雙重作用下形成循環(huán)。政府用容積率獎(jiǎng)勵(lì)與稅收優(yōu)惠激活存量資產(chǎn)，開發(fā)商在成本優(yōu)勢(shì)中尋得轉(zhuǎn)型紅利，高凈值人群以核心區(qū)居住重構(gòu)地段價(jià)值。

不過，不少美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，把寫字樓改為住宅樓并不容易，牽涉到建筑物本身的設(shè)計(jì)不同、街區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)不同等眾多因素。寫字樓往往每層只有幾個(gè)公共廁所，要改造成住宅就得新建廁所以及浴室，整棟樓的下水道系統(tǒng)需要進(jìn)行相應(yīng)改造。寫字樓位于商業(yè)區(qū)，周邊往往缺乏雜貨店、公園等生活配套設(shè)施。此外，產(chǎn)權(quán)及租賃權(quán)、融資等方面也可能存在問題。

紐約總部大樓們的商改住到底能不能經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。關(guān)注胡潤(rùn)百富，帶你精準(zhǔn)洞悉美國(guó)的風(fēng)云變幻，為你揭開商業(yè)背后的市場(chǎng)邏輯。

本文由胡潤(rùn)百富綜合整理

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