2007年，那會樓市跟打了雞血似的往上躥，人人搶房眼都紅了，王石他掌舵的萬科，就喊出了拐點論。

當時多少人覺得他瘋了？結果呢？08年金融危機一來，樓市真就一下摔了個大跟頭，萬科因為提前準備，傷得比別人輕多了。

2018年，樓市又一片歌舞升平，老王在萬科內部整了個詞兒，叫“活下去”。

這仨字兒當時聽著多晦氣啊，同行估計都在背后笑話他，結果呢？緊接著就是一波強力調控，加上后來的疫情啥的，那些高杠桿、猛擴張的房企，真有不少倒在了“活下去”的路上。

萬科又靠這仨字兒，穩住了陣腳。

王石再次預言樓市，前兩次都準，這次還會應驗嗎？

老王最近談樓市，核心觀點是啥？綜合他近一兩年的說法，他看到了一個根本性的、歷史性的變化正在發生。

這變化不是指房價明天就崩盤，也不是說樓市馬上又要起飛，而是說，支撐過去二三十年樓市狂飆猛進的那個基本邏輯，徹底變了！

過去是啥邏輯，高速城鎮化 + 人口紅利 + 經濟高速增長 + 貨幣寬松 + 土地財政依賴。

這幾板斧掄起來，房價蹭蹭漲，買到就是賺到，成了全民信仰級別的投資品。

但現在呢？

城鎮化速度下來了，該進城的都進得差不多了，速度慢下來了。

人口紅利見頂了，人口結構變了，年輕人少了，老人多了，新增需求沒那么猛了。

經濟轉型了， 不可能再像過去那樣，靠堆鋼筋水泥拉GDP了。

“房住不炒”是鐵律， 國家反復強調，政策工具箱開開關關，核心就是摁住炒作，讓房子回歸住的本源。

這些因素疊加在一起，意味著樓市的黃金時代，已經一去不復返了。

那具體會怎么樣，結合他近期的觀點，大概有這么幾個意思：

一是調整繼續，但方向趨穩， 老王認為市場還在深度調整期，這個過程不會一蹴而就。2025年可能還是盤整為主，不會像過去那樣大起大落。

二是政策會更給力，但效果是“托”不是“炒”， 老王預計政策會持續發力，比如降準降息、優化限購、保交樓等等。

但這些政策的目的，是防止硬著陸，是托底，絕不是為了再把房價炒上去，效果是逐步顯現，讓市場慢慢恢復點元氣。

三是分化加劇，核心城市抗跌，非核心城市壓力大， 未來的樓市，肯定是冰火兩重天。

一線和強二線城市的核心地段，因為有持續的人口流入和資源支撐，相對抗跌，甚至好房子還能有點支撐。

但大量的三四線城市，以及一二線城市的遠郊，人口流出、庫存大，壓力會非常大，降價促銷回籠資金可能是常態。

四是“好房子”時代開啟，老王很看重一點，就是未來開發商拼的是產品力，政策也在引導做安全、舒適、綠色、智慧的好房子

老王說給行業聽，但他的話，對咱們普通老百姓買房，也藏著重要提醒：

別指望炒房發財了， 這個夢，真該醒了，未來房子升值會很慢，甚至可能不升反降，買房首先想的是住，是改善生活品質，別總想著投資賺大錢。

量力而行，別硬扛高杠桿， 老王反復強調理性、冷靜、避免高杠桿。

利率是降了，但月供壓力還是實實在在的，算清楚自己的賬，留足安全邊際，別為了面子或者恐慌，背上承受不起的債務，萬一失業、降薪，那滋味可不好受。

既然回歸居住，那就優先考慮房子的地段、質量、配套、物業，那些位置偏遠、質量堪憂、配套缺失的房子，未來的價值會加速縮水。

三四線買房要更謹慎， 如果是自住剛需，那沒辦法。

但如果是投資或者可買可不買，三四線城市的房子，真的要慎之又慎。人口流出、產業支撐弱、庫存大，未來流通性和保值能力都堪憂。