借用900萬元經營貸，“打新”總價近3000萬元的豪宅，不料交房快兩年了，始終沒有辦下不動產權證。

6月16日，上海市民朱莉向《每日經濟新聞》記者爆料稱，四年前參與了黃浦區(qū)綠地海珀外灘二期搖號開盤活動，購得一套總價約3000萬元的房產，由于售樓處臨時要求全款支付，于是借了一筆經營貸買房“上車”。

然而，小區(qū)交房之后，項目公司至今未開具購房發(fā)票，導致一直無法辦理不動產登記手續(xù)。

業(yè)主的購房合同

每經記者調查發(fā)現(xiàn)，綠地海珀外灘二期尚未辦理不動產權證的業(yè)主不在少數(shù)。

“金額較大的豪宅資產最好以自己和家人的名義購買，切記一定要將購房資金支付到指定的資金監(jiān)管賬戶。”上海市浩信律師事務所高級合伙人、上海律師協(xié)會房地產專業(yè)委員會委員王俊偉建議，購房時要簽訂正式的預售合同，辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。管好自己的錢袋子，避免假結婚、離婚以及代持風險，不要輕易相信黃牛、黑中介。

開不出的購房發(fā)票

2021年12月，上海內環(huán)新盤交易火熱，限價背景下，一二手房之間價差較大，吸引眾多購房者“打新”，開發(fā)商挑客行為時有發(fā)生。

朱莉便是“打新族”的一員，當年12月1日，她在“買到即賺到”的心理下，參與了綠地海珀外灘二期開盤搖號。年近50歲加之上海戶籍身份，朱莉成了當時的“社保巨子”，盡管認籌率達到246%，她還是在357組購房者中“勝出”。

“當時抱著投資目的買了房，搖號時運氣也不錯。”朱莉告訴每經記者，開盤后，售樓處臨時提高購買門檻，要求全額支付房款才能簽合同。

購房規(guī)則突然變化，她一時無力招架，便以自己公司的名義借得一筆900萬元經營貸，“搶”下了小區(qū)1號樓一套大戶型，均價達到14.5萬元/平方米。

2023年10月，綠地海珀外灘二期順利交付，朱莉和其他144戶業(yè)主領到鑰匙。

但之后一年多里，他們按照購房流程到稅務部門辦理契稅繳納申報，辦理不動產登記，可項目公司一直未能開具購房發(fā)票，導致不動產權證辦理卡在了第一個環(huán)節(jié)。

是什么原因導致大家拿不到購房發(fā)票？朱莉輾轉多個部門了解后獲悉，原因是開發(fā)商欠繳稅款。

“去年每個月有一兩個開發(fā)票名額，業(yè)主排隊等通知，但到今年3月就暫停開具了。”朱莉稱。

綠地海珀外灘二期位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊，根據(jù)購房者現(xiàn)場提供的商品房預售合同，項目由中民外灘房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱中民外灘）投資開發(fā)。

2025年一季度欠繳稅款納稅人名單（部分） 圖源｜國家稅務總局上海市稅務局

每經記者查詢國家稅務總局上海市稅務局官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中民外灘出現(xiàn)在黃浦區(qū)稅務局2025年第一季度欠繳稅款納稅人公告名單中，欠繳的企業(yè)所得稅合計約5.72億元，土地增值稅合計約3.66億元，增值稅合計約6018.64萬元。

王俊偉分析表示，按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條“銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發(fā)生經營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票”，開發(fā)商在收取業(yè)主購房款之后，應當依據(jù)稅法的相關規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票，向購房人開具發(fā)票，是開發(fā)商和業(yè)主簽訂的《上海市商品房預售合同》的附隨義務，否則將涉嫌違法。

開發(fā)商：問題基本屬實

6月15日下午，在綠地海珀外灘二期會所大堂，來自1號樓、2號樓和8號樓的14位業(yè)主坐在一起，溝通各自在辦理不動產權證時遇到的困難。

羅榮生原先老房子在楊浦區(qū)，綠地海珀外灘開盤后，他看中小區(qū)的地段和未來規(guī)劃，于是在一期和二期各買下一套房，交房后便搬進了小區(qū)二期居住。

“買房時的銷售聯(lián)系不上了，開發(fā)商在項目里也沒有負責人，不知道去哪兒拿發(fā)票。”羅榮生說。

朱莉也坦言，當初的購房決策是“頭腦發(fā)熱”，如今公司無法注銷，每月要償還高昂經營貸款，還影響自己辦理退休手續(xù)。

據(jù)現(xiàn)場一位業(yè)主介紹，今年3月曾就產權問題向相關部門進行了投訴，得到了書面回復。

上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局出具的告知書顯示，工作人員第一時間聯(lián)系了中民外灘，企業(yè)表示臨近年關，現(xiàn)金流非常緊張，正在加大商業(yè)辦公產品銷售力度，待資金回籠后會逐步安排車位費退還和產證辦理事宜。

住房保障和房屋管理局出具的告知書

中民外灘大股東綠地控股集團則在2024年9月回復業(yè)主表示，公司未按時協(xié)助辦理產證的問題基本屬實。由于項目后續(xù)工程酒店、辦公、中央公園持續(xù)建設，導致出現(xiàn)協(xié)助辦理產證不及時的問題。

受訪者提供的綠地回復信息

“當前，項目公司正積極處置資產回款，想方設法獲取現(xiàn)金流，并協(xié)調稅務部門落實開票工作辦理不動產權證。”公司方面表示。

每經記者在綠地控股的2024年財報中找到了中民外灘運營情況。2024年，該公司的營業(yè)收入約46.28億元，凈利潤約6.31億元；現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物約1.39億元，不足以覆蓋上述欠稅總額。

職能部門：將依法辦理相關工作

針對綠地海珀外灘二期不動產登記的問題，每經記者6月16日趕到黃浦區(qū)稅務局，相關負責人表示，此前已接到過該小區(qū)業(yè)主的類似反饋，接下來將合法合規(guī)，依法辦理相關工作。

黃浦區(qū)自然資源確權登記事務中心一位負責人也表示，系統(tǒng)顯示有少數(shù)業(yè)主辦理了產證。“目前，該小區(qū)在我們這里顯示是正常狀態(tài)，主要資料齊全就可以申請不動產登記，提供購房發(fā)票是辦理不動產登記的前提之一，是房款結清的證明材料。”

公開資料顯示，綠地海珀外灘二期為綠地外灘中心項目的高端住宅部分，該項目規(guī)劃總建筑面積約120萬平方米，包括4棟甲級寫字樓、7棟總部辦公樓、高端購物中心、超高層七星級酒店及高端住宅樓等。住宅部分僅占整個項目約10%，對于開發(fā)公司而言，資金回款的確存在不小壓力。

依據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十五條規(guī)定：

納稅人存在應當開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章；以其他憑證代替發(fā)票使用等違反本辦法規(guī)定行為的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收。

“通常情況下，稅務機關如果對開發(fā)商的違法行為進行了處理，若是自身原因無力支付稅款，稅務機關也只能持續(xù)追繳。”王俊偉建議，當前，業(yè)主、開發(fā)商和稅務部門等有關單位，應當協(xié)調一致各負其責，盡快為小業(yè)主解決燃眉之急。如果無法協(xié)商一致，業(yè)主可以通過訴訟的方式，追究開發(fā)商的責任，通過法院強制執(zhí)行方式來辦理。

6月17日，據(jù)知情人士透露，目前，項目公司已在全力解決綠地海珀外灘二期不動產登記問題，預計下半年陸續(xù)完成。

每經記者最新獲悉，6月18日下午，開發(fā)商方面通知二期全部業(yè)主，可以開具購房發(fā)票并辦理不動產登記了。

（應采訪對象要求，朱莉、羅榮生為化名）

記者|劉頌輝

編輯|程鵬 陳夢妤 蓋源源

校對|趙慶

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