最高法院：被執行人用于居住的唯一房屋何時可供執行？

申請執行人為被執行人及所養家屬提供居住房屋，或從變價款中扣除五至八年租金的，該唯一住房可供執行

閱讀提示：

被執行人用于居住的唯一房屋何時可供執行？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高人民法院處理的執行監督案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，該唯一住房可供執行。

案件簡介：

1.2022年，福州中院依債權人福建某銀行申請，裁定執行魏某等人名下房屋。魏某等被執行人不服執行裁定，向福州中院提出執行異議，認為案涉房屋是被執行人魏某及其扶養家屬生活所必需的居住房屋，不得強制執行。

2.福州中院執行裁定駁回魏某等被執行人異議。魏某等被執行人不服執行裁定，向福建高院提出復議申請，經福建高院裁定駁回后，魏某申訴至最高法院。

3.2024年3月22日，最高法院以申請執行人福建某銀行已同意從該房屋的變價款中扣除五至八年租金為由，執行監督裁定駁回魏某申訴請求

爭議焦點：

案涉房產是否可供執行？

裁判要點：

一、案涉房產并非魏某用于生活居住的唯一住房。

最高法院認為，根據福建高院查明的事實，被執行人魏某、林某某名下登記有多處房產，魏某主張案涉房產系其所撫養、扶養家屬所必需的居住房屋，缺乏事實和法律依據。

二、申請執行人已從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，該房屋可以強制執行。

最高法院認為，即便案涉房產系魏某及其家人唯一住房，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十條第一款第（三）項規定：“金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：……（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。”因申請執行人福建某銀行股份有限公司某支行同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，故福州中院據此對案涉房產強制執行并無不當，福建高院駁回魏某的復議申請亦符合法律規定。

綜上，最高法院認為案涉房屋可供強制執行，執行監督裁定駁回魏某申訴請求。

案例來源：

《魏某、福建某支行等執行監督執行裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法執監36號]

實戰指南：

被執行人可以執行標的系本人及所扶養家屬生活居住的必需房屋為由提出執行異議，但在例外情況下，該異議請求無法得到法院支持。

一、如果該房屋并非被執行人名下唯一住房，則無法被認定為維持生活必需的居住房屋。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十九條保護被執行人及其家屬的基本生活居住權，要求房屋系用于居住且買受人名下無其他住房，否則，買受人不屬于該條保護對象。

二、即使房產屬于被執行人名下唯一住房，被執行人的異議請求在例外情況下也無法得到支持，核心在于被執行人的基本生活居住權是否得到保障。

據此，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，該唯一住房可供執行，這一規定主要基于公平原則，考慮到雙方利益平衡。實踐中，這類執行糾紛通常發生在商品房買受人與開發商的債權人之間，建議債權人綜合判斷執行房產與給付租金的損益比例，進而決定是否以此種方法申請執行被執行人名下房產。

法律規定：

1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十條　金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：

（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

（二）執行依據生效后，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；

（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。

2.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十九條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

1.標的房產不屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條項下的用于滿足居住需求的房產的，異議人應作為房產的一般買受人，依據第二十八條請求排除執行。

案例1：《中騰西北建設集團有限公司、應世春等案外人執行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高人民法院(2021)最高法民申5417號]

最高法院認為，應某某向案涉房產開發企業中坤公司購買別墅，且其自認該房屋非其名下唯一住房，由于交易標的物非《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條項下的用于滿足居住需求的房產，應某某作為房產的一般買受人，請求排除強制執行，二審法院參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，并無不當。

2.被執行人在執行過程中，為逃避債務轉讓名下其他房屋的，不能認定“唯一住房”，不能據此排除執行。

案例2：《桑憲良、西藏信托有限公司等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書最高人民法院(2021)最高法民終1017號》

最高法院認為，桑某某雖然提供了其與妻子韓君在遼寧省盤錦市域范圍內無房屋所有權登記記錄的不動產登記資料查詢結果，但根據西藏信托二審提交的《不動產登記信息》及《房屋買賣合同》顯示，2019年11月12日即本案第一次二審期間，桑某某、韓君將其名下位于遼寧省盤錦市大洼區的住房出售給桑憲云，并辦理了變更登記。桑某某原審中提交的無房屋所有權登記記錄的不動產登記資料查詢結果系桑某某將其名下住房變更登記至桑憲云名下之后調取的，即桑某某在案涉房屋查封及提起本案執行異議時，其名下尚有其他可用于居住的住房，只是在本案訴訟過程中變更登記至桑憲云名下。原審判決認定案涉房屋系桑某某唯一住房不當，本院予以糾正，本案不符合《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在合伙業務、擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究合伙業務、擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在合伙業務、擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解合伙業務、擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額合伙業務、擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕合伙業務、知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉合伙業務、知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。