深圳樓市的重磅新政來了!

昨天傍晚，深圳住建局發布了《深圳市拆除重建類城市更新單元保障性住房配建規定》（以下簡稱《規定》），意義重大。

這份《規定》的核心目的，就是深圳政府想要在城市更新過程中，更靈活、更有效地增加保障房的數量，同時也要讓商品房市場能更健康。

它明確了在拆除重建類城市更新單元中，如何配建保障性住房，包括配建的比例、移交方式以及具體操作流程。

而《規定》中最引人注目的，無疑是第十三條。

原文是：

第十三條《指導意見》施行前城市更新單元規劃已審批通過且未開工的城市更新單元，若城市更新單元規劃中已明確配建的保障性住房為出售型保障性住房，申報主體或實施主體可將出售型保障性住房建筑面積的40%調整為商品住房，其余60%按照城市更新單元規劃居住用地的平均容積率折算成用地無償移交政府，用地面積原則上不小于3000平方米。上述調整按照城市更新單元規劃非強制性內容的修改程序申請規劃修改。申報主體或實施主體也可將城市更新單元配建的出售型保障性住房建筑面積的50%調整為商品住房，其余50%調整為配租型保障性住房。上述調整無需申請規劃修改，直接在用地批準或用地規劃許可階段同步研究確定。配租型保障性住房建成后無償移交政府，免繳地價。已簽訂國有建設用地使用權出讓合同的城市更新單元，上述調整后涉及地價變化的，應當按規定補足地價。

原文看起來很復雜，但是不難理解：

在過去，很多已經審批通過但尚未開工的城市更新項目，都規劃了大量的“出售型保障性住房”。

比如大家已經非常熟悉的人才房、安居房、共有產權房。在市場下行期，由于其產權限制、銷售價格等原因，往往給開發商帶來了不小的銷售壓力。

而現在，這項政策給開發商提供了“解套”的機會！

原本“捆綁”在商品房項目中的出售型保障房，現在可按比例調整為商品房。

開發商現在有了兩種選擇：

第一種，將原計劃的出售型保障房中的40%直接轉變為商品住房，剩下的60%則折算成土地無償移交給政府，由政府自行開發建設保障房，用地面積原則上不小于3000平方米。

第二種，將原計劃的出售型保障房中的50%轉變為商品住房，另外50%則轉為配租型保障性住房。配租型保障房建成后無償移交給政府，并且免繳地價。

這項新政將給市場帶來哪些影響？

1、對商品房市場構成利好。

尤其對核心地段的城市更新項目，“減少保障房，增加商品房”是巨大利好。

因為這些出售型保障房買入成本更低（通常為商品房市場價格的五折、六折），在滿足一定年限后轉為紅本商品房進入市場流通時，可能會對同區域的商品房成交價形成一定的拉低效應。

2、過去的城市更新項目，由于商品房和保障房“捆綁”建設，常常導致小區內部的居住人群構成復雜，引發一些管理和服務上的問題。

而新政中，將60%的保障房轉化為土地移交政府，由政府自行開發建設保障房，這相當于將商品房和保障房“物理隔離”。

如果一片區域的保障房由政府單獨建設、獨立管理，那么商品房小區的業主就可以享受到更純粹的社區環境。

這可能會提升商品房的居住體驗和社區品質，讓購房者不再擔憂混合居住的問題。

3、長期以來，城市更新面臨著資金壓力大、銷售回款慢等痛點。保障房的配建任務，往往是其中一個重要阻礙。

現在，通過出售型保障房的騰挪，開發商可以釋放出一部分資金壓力，提高項目的盈利預期。

這意味著，那些“難啃的骨頭”——長期停滯的舊改項目，或許會迎來新的轉機，加速推進。

4、對于購房者來說，人才房、安居房越來越珍貴了。

上個月，深圳配售型保障性住房管理辦法正式落地。

新政之下，未來新增的保障房將與商品房市場劃清界限，實行嚴格的封閉管理，徹底告別了過去部分保障房在滿足一定條件后可轉為商品房的歷史。

現存的安居型商品房、人才房以及共有產權房這“老三樣”，在存量售罄后將不再新增供應。

幾種不同類型的住房扮演了重要角色，服務于不同階段、不同類型的人群：

安居房：價格為商品房的5折，僅面向輪候庫內的家庭，10年后補差價可以取得完全產權上市交易，目前輪候庫已關閉，申購門檻最高。

人才房：價格為商品房的6折，其產權性質和流轉方式與安居房類似，但申購條件更寬松，只要符合專科及以上學歷、深圳戶籍和3年社保即可申購。

共有產權房：價格為商品房的5折，購買者與政府按份共有產權，封閉流轉，即在滿足一定條件后，產權份額只能轉讓給其他符合條件的申購人，或由政府回購，不能直接轉為商品房進入市場自由交易。

配售型保障性住房：價格錨定土地、建安成本，適度微利，實行嚴格封閉管理，封閉期結束后可轉讓給符合條件的對象，不高于政府制定的參考價，或由政府回購，價格每年折舊1%，徹底剝離金融屬性。

隨著新《規定》的落地，安居房和人才房不僅僅是絕版，其現有存量還可能進一步“減半”，從這個角度看，這類房子無疑變得更加稀有了。