圖源丨文軒圖庫

2025年6月20日，國貿殺出重圍，將目前成都起拍價最高地塊收入囊中。

國貿拿下這塊地，雖屬“意料之外”但又在情理之中。

意料之外在于，相比較于一并參與本次競拍的：招商、保利、金茂、華發及錦江統建等，國貿進入成都市場的時間相對較晚，2021年首進成都，相較于參拍的其余房企，國貿的面孔尚“新”。

情理之中在于，自進入成都市場以來，國貿在土拍拿地上，很少缺席，拓展項目的速度和進度都屬于行業前列。截至2025年，國貿地產在成都已落地多個項目，覆蓋青羊區、成華區、錦江區等核心區域，部分項目提前交付。

單獨拿地、收購項目、與地方國企合作，國貿一直向外釋放深耕成都的準確信號，這次有溢價75.70%，總價約23.26億元奪得茶廠地塊。

值得一提的是，6月20日，武侯區機投橋街道半邊街社區54.6284畝地塊，國貿也有參與。

新希望D102號樓視角

嘉佰道樣板間視角

首先從地塊屬性看，茶廠地塊位凈用地面積約為25695.87㎡（合38.54 畝）容積率 2.55，其建筑密度不得超過25%，建筑高度不得超過80米。

對于寸土寸金的成都二環，又位于東大街繁華城際區域，2.55的容積率算是主城核心地塊的標配。 2019年7月，華發股份與錦江統建以19800元/㎡的價格競得成都東大街地塊，該地塊的容積率也為2.5 。

錦江首府的建筑密度≤20%，而茶廠地塊建筑密度不得超過25%。

一位不愿具名的京派房企營銷負責人對文軒財經表示，限高80米后續樓棟排布考手藝，至于后續市場要看時機，大面積做頂豪肯定是必定的答案，在當下的市場環境下，頂豪客群對產品的敏銳度很高。同時今年成都市場的幾個地王都還沒有入市，后續也會有關注度和客群的分流。

從區域看，來自《錦江區城市更新項目介紹》，東大街兩側，耿家巷&一心橋城市有機更新項目已作為區域重點更新片區正在實施。根據錦江區規劃，該地塊屬于城市更新片區，于2025年4月完成調規，未來將打造牛王廟TOD項目，進行城市功能升級和界面煥新。區域更新對國貿項目后續的呈現利好。

當下的房地產行業，不拿地很難維繼，而拿地何嘗又不是一個巨大的“挑戰”。

最終產品要如何呈現，這個對國貿而言頗具“意義”的盤要如何操？

國貿相關負責人稱，本項目將打造一個全新的具有突破性的產品，至于具體入市時間未透露。

同樣參與本次土拍的一家央企對文軒財經表示，地塊自然是不錯，作為錦江區的核心，還是有機會，是否選擇高低配，樓間距和戶型排布對視等問題需要合理方案，只是房地產市場環境給到一定壓力，結合近期地價預期，比前期降低了一些，所以后期就看實際操盤水平了。

“地塊打造難度雖不大，但最終還要看產品的實際呈現，售價和入市市場時機很重要。”曾在同區域打造高端項目的一位營銷人對文軒財經說。

同策研究院聯席院長宋紅衛則認為，3.5萬的樓板價，2.55容積率，限制了低密產品的打造，會有一定壓力，但是也有很多機會。從市場來看，核心城市目前成交的主力都是中高端改善項目，成都也是如此；周邊優質二手房價格堅挺，因此，這個項目未來打造成6萬+的水平；目前國家倡導好房子，建筑規范標準進一步寬松，包括層高、智能化、綠色低碳等，這也為品質提升，高成本打造提供了空間，這也是項目的打造機會點。

所以對于國貿成都茶廠地塊，后續最大的不確定性反而來自房地產市場的走向和預期，當前嘉佰道二期在售；今年2月，新希望8.53億元拿下九眼橋濱江地塊大概率也將在明年上半年入市。

不論是來自競品產品的市場擠壓，還是外部不可控的房地產市場走勢，國貿成都茶廠地塊要做出亮點很“考手藝”。

最后，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴文軒財經，從成都今年土地市場不斷被刷新來看，這一系列動態充分說明成都土地市場的市場認可度非常高，地價的穩升將吸引更多優質資源向成都聚集，也有助于加快成都作為國家中心城市的地位夯實，期待成都城市的后續更好發展。