剛剛！央行公布最新LPR！

1年期LPR為3.0%！

5年期以上LPR為3.5%

雖然LPR按兵不動

但一大波存量業(yè)主喜迎利率大下調(diào)

房貸利率最低降至2.6%

剛剛，央行公布了最新一期的LPR報價：

2025年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。與2025年5月的報價相比，沒有變化。

廣州、合肥、鄭州等多個城市，同樣未對首套房貸利率作出下調(diào)。

不過，對于存量房貸利率而言，卻是重大利好。

自5月LPR再降10BP后，已經(jīng)有一大波存量業(yè)主房貸利率正式下調(diào)，房貸利率最低降至2.6%，一個月立省數(shù)千！

6 月 LPR 維持不變的原因剖析

政策利率穩(wěn)定奠定基調(diào)

本月中期借款便利（MLF）操作利率維持在 2.50% 水平。作為 LPR 的重要錨定利率，MLF 利率的穩(wěn)定在很大程度上預(yù)示著 LPR 報價不會發(fā)生變化。在利率傳導(dǎo)機制中，MLF 利率為 LPR 提供了定價基礎(chǔ)，其保持穩(wěn)定使得 LPR 缺乏直接的調(diào)整動力。例如，以往 MLF 利率調(diào)整后，LPR 往往會跟隨變動，而此次 MLF 利率未動，為 LPR 維持現(xiàn)狀提供了前提條件。

商業(yè)銀行凈息差壓力制約

國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024 年一季度末，商業(yè)銀行凈息差降至 1.54%，較上年末下降 15 個基點，同比下降 20 個基點，創(chuàng)出歷史新低。其中，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行的凈息差均出現(xiàn)較大幅度下滑。盡管近期銀行在貨幣市場的批發(fā)融資成本有所下降，如 5 月 1 年期商業(yè)銀行（AAA 級）同業(yè)存單到期收益率均值降至 2.09%，6 月截至 19 日該指標(biāo)均值為 2.04%，明顯低于 2.50% 的 MLF 操作利率，但貸款利率的較快下行對凈息差造成了更大壓力。

今年 2 月份，5 年期以上 LPR 單獨大幅調(diào)降 25 個基點，已帶動貸款利率進一步下行，疊加年初滾動重定價效應(yīng)，銀行生息資產(chǎn)收益率明顯走低；年初以來存款競爭加劇，“手工補息” 等高息攬儲行為不利于核心存款的成本控制，造成凈息差繼續(xù)承壓下行。在這種情況下，從穩(wěn)息差角度考慮，報價行缺乏下調(diào) LPR 報價加點的動力，導(dǎo)致 LPR 維持不變。

信貸需求與市場預(yù)期影響

從信貸需求來看，考慮高基數(shù)影響，當(dāng)前信貸需求并不弱。盡管經(jīng)濟復(fù)蘇過程中面臨一些挑戰(zhàn)，但總體表現(xiàn)基本符合預(yù)期。個人住房貸款領(lǐng)域集中出臺多項降成本舉措，如取消房貸利率下限、降低首付比例與公積金貸款利率等，這些一攬子政策措施效果有望逐步釋放。市場對于房地產(chǎn)市場的信心在一定程度上得到提振，購房者的觀望情緒有所緩解，房地產(chǎn)市場的供需兩端出現(xiàn)一定程度的改善跡象。在此背景下，通過再度調(diào)降 LPR 來刺激信貸需求和呵護地產(chǎn)的緊迫性和必要性下降，使得 LPR 在 6 月延續(xù) “按兵不動” 的態(tài)勢。

房貸利率低至 2.6%，直接導(dǎo)致購房者的還款負(fù)擔(dān)大幅減輕。以一筆 100 萬元、30 年期限的商業(yè)貸款為例，若貸款利率從之前常見的 3.5% 降至 2.6%，每月還款額將從約 4490 元降至約 3890 元，每月減少約 600 元，30 年總利息將減少約 20 萬元。這使得更多有購房意愿的消費者具備了實際購房能力，尤其是對于首次置業(yè)者而言，降低了進入房地產(chǎn)市場的門檻，刺激了剛性住房需求的釋放。

購房決策與市場預(yù)期改變

低房貸利率會改變購房者的市場預(yù)期和決策行為。一方面，原本因還款壓力而猶豫不決的購房者可能會加快購房決策，擔(dān)心未來利率回升導(dǎo)致購房成本增加。另一方面，低利率環(huán)境可能會吸引部分投資性購房者重新進入市場，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍以 “房住不炒” 為基調(diào)，但較低的房貸利率確實會降低投資性購房的成本，增加房產(chǎn)投資的吸引力。然而，購房者也需要謹(jǐn)慎考慮潛在風(fēng)險，如房地產(chǎn)市場的波動性、未來利率可能的變動等因素。

房貸利率低至 2.6%，直接導(dǎo)致購房者的還款負(fù)擔(dān)大幅減輕。以一筆 100 萬元、30 年期限的商業(yè)貸款為例，若貸款利率從之前常見的 3.5% 降至 2.6%，每月還款額將從約 4490 元降至約 3890 元，每月減少約 600 元，30 年總利息將減少約 20 萬元。這使得更多有購房意愿的消費者具備了實際購房能力，尤其是對于首次置業(yè)者而言，降低了進入房地產(chǎn)市場的門檻，刺激了剛性住房需求的釋放。

購房決策與市場預(yù)期改變

低房貸利率會改變購房者的市場預(yù)期和決策行為。一方面，原本因還款壓力而猶豫不決的購房者可能會加快購房決策，擔(dān)心未來利率回升導(dǎo)致購房成本增加。另一方面，低利率環(huán)境可能會吸引部分投資性購房者重新進入市場，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍以 “房住不炒” 為基調(diào)，但較低的房貸利率確實會降低投資性購房的成本，增加房產(chǎn)投資的吸引力。然而，購房者也需要謹(jǐn)慎考慮潛在風(fēng)險，如房地產(chǎn)市場的波動性、未來利率可能的變動等因素。

對房地產(chǎn)市場的影響

刺激住房需求回升

房貸利率的降低是刺激住房需求的重要手段之一。較低的房貸利率使得購房成本下降，能夠有效激發(fā)消費者的購房熱情，從而推動住房銷售量的回升。從市場數(shù)據(jù)來看，在房貸利率持續(xù)下降的過程中，部分城市的房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)了明顯的增長。例如，一些二線城市在房貸利率調(diào)整后，新房和二手房的成交量環(huán)比增長了 20% - 30% 不等，這表明低房貸利率對房地產(chǎn)市場的需求端具有顯著的刺激作用，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模。

對房價的潛在影響

房貸利率與房價之間存在著復(fù)雜的相互關(guān)系。從理論上講，低房貸利率可能會推動房價上漲。因為購房成本降低，市場需求增加，在房地產(chǎn)市場供給相對穩(wěn)定的情況下，供不應(yīng)求的局面可能會促使房價上升。然而，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)格的調(diào)控政策約束，“房住不炒” 的定位依然堅定，各地政府通過限購、限售、限價等多種手段來穩(wěn)定房價。因此，盡管房貸利率下降可能會對房價產(chǎn)生一定的上漲壓力，但在政策調(diào)控的綜合作用下，房價有望保持相對穩(wěn)定，避免出現(xiàn)大幅波動。