西安四部門昨天（6月19日）聯合發布了促進房地產市場平穩健康發展的若干措施，共計涉及到12條政策。

這12條政策一出，立馬在西安地產圈的朋友圈刷屏，有人為西安及時出臺政策點贊，有人則表示政策不及預期。

實際上，站在一座城市以及相關部門的角度，在一定的時間能夠出臺的一定是當前更為緊迫、能力范圍之內的政策，以此解決企業、購房者的實際問題。

另外，還有一些政策，實際上權限不在西安，而需要更高層級的部門定調之后，西安才能落實，例如：首付比例、利率等。

仔細讀完西安的12條樓市政策，就會發現這12條政策主要涉及到三個關鍵詞：好房子，救企業，公積金。

我們不妨從這3個關鍵詞，讀懂西安樓市12條。

01

第一個關鍵詞：好房子

2025年以來，從中央到地方，從房企到購房者，再到媒體、研究機構，“好房子”是被提及頻率最高的一個詞語，部分房企甚至制定了自己的好房子標準。

而至于到底什么樣的房子才算得上是好房子，實際上每一個人心目中都有自己的標準，不同的項目也有著不同的標準。

對于剛需來講，買得起、配套完善的房子就是好房子；對于改善置業者來講，品質才是關鍵，價格已經不是最敏感的；對于豪宅置業者來講，稀缺性才是優質地產衡量的標準。

西安這一次出臺的12條樓市政策中，優化土地供應、推進“好房子”建設這兩條明確提到了與好房子相關的信息，既涉及到周邊配套，也涉及到了項目本身的規劃、涉及等品質。

在這其中，適度擴大綠化平臺、陽臺占套內面積比例，這實際上在西安新審批中的項目中已經有落地。“風雨連廊、小區出入口大堂、綠化平臺、架空層等不計入容積率”，5月份高新區的政策中已經有提到。這些政策帶來的好處，不但提高了小區整體品質，并且購房者實際得房面積得到提升。

另外，“優化居住配套服務”這一條，實際上也是與好房子有關的，畢竟配套是任何一個項目價值評估的一部分。

在當前的市場環境之下，各地對于項目審批尺度的放寬，這對于購房者來講無疑是一個置業窗口期，將會得到更多的實惠。

02

第二個關鍵詞：救房企

此次西安樓市12條政策的核心，我們認為應該是救房企，也就是支持地產企業。

畢竟，穩投資需要地產企業，就業需要地產企業，保交付需要地產企業，納稅需要地產企業……

只有企業的經營穩定了，行業才能穩定。

而對于地產企業來講，目前最關鍵的就是資金。因此，西安樓市12條政策中，土地出讓金分期繳納、深化房地產金融支持、規范預售資金監管中的房企持保函可以支取一定的監管資金，以及允許自持、配套商業上市交易，這都是與緩解企業資金有關的政策。

再加上營造良好的營商環境這一條，這意味著12條政策中有1/3是與企業直接相關的。

在這些政策中，土地出讓金分期繳納、持保函支取一定監管資金等政策，實際上在此前部分開發區已經落地，此次屬于全市統一制定。

值得關注的是“允許自持、配套商業上市交易”這一條，此前西安 不少項目屬于產業配套住宅用地拿地的方式，其中商業、商務金融用地中一般有自持年限要求，這就沉淀了開發商大量的資金。而如今，這一部分允許交易之后，這對于開發商將資產盤活實際上是一個好事情。

接下來還可以關注一個點，就是西安會否推進“商改住”政策的出臺落地，畢竟在目前商業去化更困難、空置率較高的情況之下，很多城市已經推出了“商改住”政策，從而盤活企業的資產，西安會否跟進？

03

第三個關鍵詞：公積金

公積金政策，與一部分購房者有關，與一部分購房者無關。畢竟，不是每一位購房者都有公積金的，很多人甚至連五險都沒有。

《西安住房公積金2024年年度報告》顯示，2024年西安實繳公積金的人數為284.34萬人。

相當于西安的常住人口中，只有1/5繳納公積金。

而在西安繳納公積金的職工中，國家機關和事業單位占17.19%、國有企業占32.79%，也就是說有一半的人是“體質內”。

西安的“體質內”公積金繳存人數，在全國位居第三，僅次于北京、上海。

這次的西安樓市12條中，與公積金有關的政策分別是“加大住房公積金支持”這一條。

這條內容的全文為：繳存職工貸款購買新建商品住房，借款人及其配偶可申請提取公積金直接支付購房首付款。關中平原城市群和省內繳存職工在西安購房的，均可在我市辦理公積金貸款，并享有我市繳存職工同等權益。

這條政策，其實是由兩項構成：一項是可以提取公積金來交新房的首付，一項是關中平原城市群和陜西省內繳存職工在西安買房可以用公積金貸款。

昨天下午12條政策出臺后，有業內的朋友問提取公積金交首付這個政策，西安是不是首個城市？

實際上，不是。2024年開始，廣州、青島、石家莊、佛山、宜昌、昆明等城市，都已經陸續出了這個政策。

異地公積金在西安可以用的，政策中提到的是關中平原城市群和陜西省內。這意味著，除了陜西各地市的城市之外，甘肅天水、平涼、慶陽，以及山西的運城、臨汾，在西安買房子也是可以用公積金貸款的。

除了上述三個關鍵詞之外，這次西安樓市12條政策中還有一個點值得關注，那就是“屬地政府、管委會依據單元詳細規劃，組織有關部門在充分聽取企業意見的基礎上，編制擬出讓用地實施詳細規劃，合理制定出讓方案，可對市政、教育等配套設施提出要求，由資源規劃部門納入供地方案，委托開發企業同步建設，在土地評估時綜合考慮建設成本?！?/p>

這條政策，是好事。

眾所周知，大家經常買了房子交房后會發現，小區周邊的道路、學校等配套跟不上，造城業主出行、上學不便，從而影響到大家對于區域發展的信心。目前，在各地普遍資金吃緊的情況之下，把這一部分配套交由地產企業代建，實際上是最佳的選擇，前段時間在某新開發區域的內部會上，我們也有提建議到。

這個政策，實際上在西安已經開始落地。綠城、保億昨天在團結片區摘得的地塊，土地出讓時就明確提到由競得者代建相關道路；前幾天幸福林帶板塊供應一宗住宅用地時，是將其與1宗中小學用地捆綁出讓，由競得者代建學校。

很多事情，按照市場化的操作模式，推進的速度會更快一些，問題也就迎刃而解。這項政策，希望在西安更多的區域能夠盡快落地實施。

就如當時樓市調控加碼是一步一步實施一樣，樓市”救市“實際上也是一步一步的推進，不可能一下子把所有政策拋出，需要按照市場情況的變化逐步出臺政策。

很多政策，大家不妨繼續等待一下~