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在不動產交易領域，購房人支付全部價款卻長期無法完成產權登記的情況屢見不鮮。本案中，當事人歷經十八年仍未能取得房屋產權證，期間涉及原出賣人拒絕協助、第三人主張權利等復雜情形。作為專業法律人士，本文將基于事實證據與法律規定，深入剖析案件爭議焦點及裁判邏輯，為同類糾紛提供專業參考。

一、案情梳理

（一）房屋交易的初始履行

2005 年 8 月 29 日，趙峰與陳輝簽訂《買賣合同》及《房屋買賣合同補充協議》，約定以 42 萬元的價格受讓陳輝名下一號房屋及附屬地下室 。合同簽訂當日，趙峰依約支付 1 萬元定金，并在簽約后完成全部價款支付。陳輝亦履行房屋交付義務，且于同年 9 月 1 日完成 “鄉產權證明” 過戶登記，趙峰自此實際占有使用該房屋長達近二十年 。

（二）產權過戶爭議產生

2023 年 6 月，涉案房屋具備辦理正式不動產權登記條件。趙峰依據合同約定，要求陳輝履行協助辦理產權過戶手續的義務，卻遭陳輝以支付 50 萬元 “協助費用” 為條件予以拒絕 。陳輝抗辯稱，其已完成 “鄉產權證明” 過戶義務，且根據相關政策，正式產權證僅向原拆遷安置戶辦理，趙峰作為非安置對象無權要求其協助。與此同時，陳輝之女陳悅以房屋共有人身份介入訴訟，主張其作為原拆遷安置人對房屋享有權益，未經其同意的房屋買賣行為應屬無效，拒絕配合過戶 。

（三）訴訟參與方主張

趙峰訴訟請求：

判令陳輝辦理房屋產權登記，并協助將產權過戶至其名下；

若陳輝拒絕履行，請求甲公司協助辦理產權登記；

要求陳輝支付違約金 1 萬元，并賠償律師費損失 5 萬元；

訴訟費用由陳輝承擔 。

陳輝抗辯理由：

趙峰簽訂合同時已知悉房屋為鄉產權性質，且 “鄉產權證明” 已完成過戶，合同義務已全面履行；

依據現行政策，正式產權證辦理對象僅限原拆遷安置戶，趙峰不具備辦理資格；

其未違反合同核心條款，不構成違約 。

甲公司陳述意見：作為房屋開發主體，僅負責按政策要求收集材料，涉案房屋作為安置房，只能為原被安置人陳輝辦理產權證，無法直接協助趙峰完成登記 。

陳悅主張內容：涉案房屋系拆遷安置房，其作為原被安置人對房屋享有法定份額，父母未經其同意擅自處分房屋的行為，違反法律規定，應屬無效，故不同意將房屋過戶至趙峰名下 。

（四）法院認定事實

房屋權屬來源：2004 年，陳輝家庭因拆遷獲得三套安置房（一號、二號、三號房屋），被安置人員包括陳輝、陳悅、陳輝配偶及陳輝母親。家庭內部通過《房屋產權認定書》明確一號房屋產權歸屬陳輝 ；

合同履行證據：趙峰持有陳輝與甲公司簽訂的原始購房合同，且已實際支付全部購房款并持續占有使用房屋近二十年。陳輝配偶在微信溝通記錄中對房屋買賣行為知情且未提出異議；

爭議焦點證據：陳悅提交的《家庭房產分割協議》簽署于訴訟期間，內容與早期家庭內部產權約定存在明顯矛盾，且在長達二十年的房屋交易履行過程中，陳悅從未就房屋買賣行為提出任何異議或主張權利 。

二、案件分析

（一）合同效力與處分權認定

合同法律效力：趙峰與陳輝簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，依據《中華人民共和國民法典》第一百四十三條之規定，應認定為合法有效 。

房屋處分權判定：盡管陳悅主張共有權，但根據房屋原始登記及家庭內部產權約定，陳輝對一號房屋享有處分權。趙峰在交易過程中支付合理對價，且無證據表明其知曉交易存在權利瑕疵，符合《民法典》第三百一十一條關于善意取得的構成要件，依法應受法律保護 。陳悅于訴訟期間提交的分割協議，存在惡意串通損害第三人利益之嫌，法院依法不予采信 。

（二）各方責任界定

陳輝違約責任：根據合同約定，陳輝負有協助趙峰辦理房屋產權登記的義務。其拒絕履行協助義務并索要額外費用的行為，已構成根本違約。依據《民法典》第五百七十七條、第五百八十四條之規定，陳輝應向趙峰賠償因違約造成的實際損失，包括合理的律師費用 。

甲公司協助義務：甲公司作為房屋開發建設單位及初始登記義務人，雖無法直接為趙峰辦理產權登記，但依據相關政策及合同相對性原則，應按規定將房屋產權先行登記至陳輝名下，為后續產權轉移登記創造條件 。

陳悅主張的不成立性：陳悅未能提供充分證據證明其權益在房屋買賣時已受到侵害，且長期未行使權利，其主張缺乏事實與法律依據，依法不應得到支持 。

（三）法律依據闡釋

合同履行相關規定：《民法典》第五百零九條明確規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務，并遵循誠信原則履行協助等附隨義務。陳輝拒不協助辦理過戶的行為，明顯違反合同約定與法律規定；

損失賠償認定：根據《民法典》第五百八十四條，違約方賠償損失范圍包括合同履行后可以獲得的利益，且合理的律師費支出屬于可預見的損失范疇，應由違約方承擔；

善意取得制度適用：趙峰在交易中符合善意取得構成要件，其物權期待權應優先于陳悅的共有權主張，從而保障交易安全與市場秩序 。

三、裁判結果

經審理，法院作出如下判決：

甲公司應于判決生效之日起三十日內，配合將一號房屋產權登記至陳輝名下；陳輝應在取得不動產權證書后三日內，協助趙峰辦理產權過戶登記手續 ；

陳輝于判決生效后七日內，向趙峰賠償律師費損失 5 萬元；

駁回趙峰的其他訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范建議

強化產權盡職調查：在不動產交易前，應通過不動產登記機構、拆遷安置主管部門等官方渠道，全面核查房屋產權性質、是否存在權利負擔、是否屬于限制交易范圍等關鍵信息；

完善合同條款設計：合同中應明確約定產權登記辦理的時間節點、違約責任、費用承擔方式等內容，特別針對可能出現的共有權人、政策限制等風險，設置相應的保障條款；

注重證據留存管理：妥善保存購房合同、付款憑證、溝通記錄、產權文件等證據材料，為后續可能發生的糾紛處理提供充分的事實依據 。

（二）賣房者合規經營指引

嚴格履行合同義務：應按照合同約定全面、誠信地履行協助過戶等義務，不得借故拖延或額外索取費用，避免承擔違約責任；

明晰產權共有狀況：涉及共有房產交易時，務必取得全體共有人的書面同意，確保交易行為合法有效，防范法律風險 。

（三）第三人權利救濟要點

及時行使權利主張：發現自身權益可能受到侵害時，應在法律規定的訴訟時效內積極主張權利，避免因怠于行使權利而喪失勝訴權；

提供有效證據支撐：主張權利時需提供充分、合法、有效的證據，以證明其對房屋享有合法權益，否則將承擔舉證不能的法律后果 。

不動產交易涉及復雜的法律關系與權利變動，無論是交易主體還是利害關系人，均應增強法律意識，依法維護自身合法權益。若您在不動產交易過程中遇到法律問題，歡迎隨時咨詢專業律師，獲取針對性的法律解決方案。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）