房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

花全款買房卻等了十幾年辦不下房產(chǎn)證，原房主離世后，繼承人維權(quán)又遇多方推諉。這起房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶糾紛究竟如何化解？專業(yè)律師結(jié)合真實(shí)案例，帶你看清背后的法律邏輯與維權(quán)關(guān)鍵。

一、案情梳理

（一）購(gòu)房交易的達(dá)成與履行

2000 年 3 月，購(gòu)房者張建國(guó)以 11 萬(wàn)元全款從乙單位購(gòu)得位于北京市大興區(qū)林海園小區(qū)的一號(hào)房屋 。乙單位收款后將房屋交付，張建國(guó)自此占有使用該房屋。2006 年，甲公司向張建國(guó)收取契稅費(fèi)、公共維修基金、印花稅等共計(jì) 16448 元，并承諾半年內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記 。此后，張建國(guó)多次催促甲公司與乙單位辦理房產(chǎn)證，卻因兩家單位存在糾紛，始終未能如愿。

（二）繼承權(quán)引發(fā)的維權(quán)訴訟

2011 年，張建國(guó)去世，其配偶李芳也于 2012 年離世，二人未留遺囑。張建國(guó)與李芳育有兩子兩女，分別為長(zhǎng)子張偉、次子張勇（2013 年去世）、長(zhǎng)女張玲、次女張紅 。張勇之妻王霞、女兒張小茹作為法定繼承人，與張偉、張玲、張紅共同成為房屋權(quán)益主張人。因房屋產(chǎn)權(quán)登記始終未辦理，五人將甲公司與乙單位訴至法院，要求協(xié)助將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記至張偉名下 。

（三）被告方的抗辯主張

乙單位：辯稱林海園小區(qū)由其與甲公司、某局集資聯(lián)建。根據(jù)法院生效調(diào)解書(shū)，一號(hào)房屋所屬單元產(chǎn)權(quán)歸甲公司所有，且甲公司已取得該房屋大產(chǎn)權(quán)證。因此，辦理過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)應(yīng)由甲公司承擔(dān)，與己無(wú)關(guān) 。

甲公司：未到庭答辯，也未提交證據(jù)，視為放棄答辯和質(zhì)證權(quán)利 。

（四）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

房屋權(quán)屬劃分：一中院某民事調(diào)解書(shū)確認(rèn)，乙單位分得小區(qū)部分單元，甲公司分得包括一號(hào)房屋在內(nèi)的剩余單元 。

產(chǎn)權(quán)登記現(xiàn)狀：甲公司于 2008 年 7 月 1 日取得一號(hào)房屋所在單元 60 套房屋的大產(chǎn)權(quán)證，但張建國(guó)始終未取得小產(chǎn)權(quán)證 。

款項(xiàng)支付情況：張建國(guó)已付清購(gòu)房款，并向甲公司繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部費(fèi)用 。

繼承關(guān)系認(rèn)定：張偉、張玲、張紅、王霞、張小茹作為張建國(guó)夫婦法定繼承人，有權(quán)繼承房屋相關(guān)權(quán)益 。

二、案件分析

（一）合同效力與權(quán)利義務(wù)認(rèn)定

根據(jù)當(dāng)時(shí)的《中華人民共和國(guó)合同法》，張建國(guó)與乙單位的房屋買賣合同合法有效，且張建國(guó)已履行付款義務(wù) 。甲公司收取辦證費(fèi)用并承諾辦理產(chǎn)權(quán)登記，形成事實(shí)上的協(xié)助辦證義務(wù)。雖合同簽訂于民法典施行前，但該法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，仍應(yīng)遵循契約履行原則。

（二）房屋權(quán)屬與責(zé)任主體界定

產(chǎn)權(quán)歸屬依據(jù)：生效法律文書(shū)明確一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)歸甲公司所有，乙單位并非產(chǎn)權(quán)人，因此乙單位無(wú)協(xié)助過(guò)戶義務(wù) 。

義務(wù)承擔(dān)主體：甲公司作為產(chǎn)權(quán)人，收取辦證費(fèi)用卻未履行義務(wù)，構(gòu)成違約。張建國(guó)繼承人有權(quán)要求其承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任 。

（三）繼承權(quán)利的法律支撐

張建國(guó)夫婦去世后，其法定繼承人依法繼承房屋相關(guān)合同權(quán)利 。根據(jù)繼承法相關(guān)規(guī)定，繼承人有權(quán)要求合同相對(duì)方履行義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的合法轉(zhuǎn)移。

三、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理判決：

甲公司于判決生效后 10 日內(nèi)，協(xié)助張偉、張玲、張紅、王霞、張小茹辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，將產(chǎn)權(quán)登記至張偉名下 ；

駁回五原告要求乙單位協(xié)助過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求 。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)防范建議

核實(shí)產(chǎn)權(quán)與開(kāi)發(fā)資質(zhì)：購(gòu)房前通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心、住建部門核查房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及開(kāi)發(fā)商資質(zhì)，避免購(gòu)買產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的房屋 。

明確辦證條款與違約責(zé)任：合同中約定具體的產(chǎn)權(quán)登記辦理期限及違約責(zé)任，如 “逾期未辦理，開(kāi)發(fā)商按日支付總房款 0.05% 的違約金” 。

保留交易憑證：妥善保存購(gòu)房合同、付款憑證、繳費(fèi)收據(jù)等資料，為后續(xù)維權(quán)提供證據(jù)支持 。

（二）開(kāi)發(fā)商與合作方合規(guī)要點(diǎn)

厘清產(chǎn)權(quán)劃分：合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在前期明確各方產(chǎn)權(quán)歸屬，避免因權(quán)屬不清引發(fā)糾紛 。

誠(chéng)信履行義務(wù)：收取辦證費(fèi)用后，需依約履行協(xié)助登記義務(wù)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益 。

（三）繼承人維權(quán)注意事項(xiàng)

及時(shí)主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記受阻，繼承人應(yīng)盡快通過(guò)協(xié)商或訴訟方式解決，避免超過(guò)訴訟時(shí)效 。

梳理法律關(guān)系：復(fù)雜糾紛中需明確各方責(zé)任主體，避免遺漏或錯(cuò)列被告，影響維權(quán)效果 。

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