番禺市橋的晴翠府，上周悄悄交付了。

這個樓盤沒什么名氣和流量，卻是掌牛哥比較關注的一個項目，因為他幾乎集各種坎坷于一身：

高位拿地，低谷賣房，最低售價比地價還便宜。

2022年9月開盤至今，去化率約七成。

受累于此，小區從期房開賣拖成現房銷售……

這樣一個生不逢時的樓盤，交付會是如何？

01

交付表現？

看看業主怎么說

晴翠府分為東西兩個地塊開發，最近交付的是一期2-3-4-7棟，而這些業主大多在2023-2024年買入。

入手價格多在2.8萬上下，人均買貴了幾十萬左右。

簡而言之，收樓的買家很多都是高位站崗，也知道自己的小區一直在降價。

還有部分業主收到的交付時間，發生了多次更改，一開始由銷售口頭通知，今年3月提前交付，后面又改口稱按照合同約定日期6月交付。

這些信號，自然催生一個擔憂：

晴翠府，會不會降標交付？

從掌牛哥掌握到的信息來看，外立面、園林、架空層和下沉式會所等公區，呈現質感頗受業主認可。

室內精裝部分，壞消息是基本家家戶戶都有一些問題，整理一下包括但不限于：

地板瓷磚空鼓

墻面空鼓

陽臺坡度不對

門窗磕碰破損

管道未收口

有的業主聘請了第三方機構驗房，能查出過百條整改信息……

好消息是，絕大部分業主家都是些小問題，整改起來并不麻煩，只有個別單位出現質量問題——樓上鄰居陽臺試水，樓下滴滴答答下雨。

房修響應還算迅速，也對業主作出整改承諾。

據業主透露，大家在收樓前心情還蠻忐忑的，畢竟他們知道小區銷售行情不好，一直降價，擔心資金問題會影響交付的質量。

在正式交付前，曾有業主打算提前到房子查看，卻被樓下“嚴防死守”的工作人員勸阻，根本上不去。

因此，他們對于這次交付并沒有抱很高的期待。

如今能有這樣的呈現，業主們普遍認為已經可以了，至少在及格線以上。

02

時運不濟

一步錯步步錯！

話說回來，晴翠府算是廣州樓市中非常典型的一類新盤了，亦是近年行業風向劇變下的一個縮影。

把時間拉回到2021年4月，項目前身即番禺橋南街蜆涌村地塊出讓時，還引來10多家房企爭奪。

最終經過足足54輪競價，深圳卓越集團以樓面價約24705元/㎡拿下地塊，溢價率高達45%！

也不知道開發商們當時是如何考慮的，放到現在來看，這個幾乎看齊周邊二手房房價的地價，著實有點“大冤種”的意思……

往后這個銷售過程，更是一步錯，步步錯。

晴翠府錯過了牛市的階段，拖至2022年9月開盤，當年網簽均價為3.45萬/㎡。

2023年開始，房地產迎來了深度調整，項目每次加推，售價都是下調。

進入2024年，項目開始貼著地價來賣，網簽多為2.7-2.8萬/㎡。來到今年，網簽價格多是2.4~2.6萬/㎡，錄得最低單價為2.3萬/㎡。

有意思的是，項目在今年3月曾迎來網簽量的爆發，掌牛哥判斷一是因為低價效應，二是有拆遷村民的支持，例如番禺柏堂村村民可選擇晴翠府置換。

不管出于哪個原因，網簽數據大漲背后的痛，置于卓越集團來說都是咬碎了牙往后咽的程度……

更麻煩的是，整個項目還有一期少量余貨以及二期，整個銷售周期還要持續一段時間。

與此同時，面對卷得飛起的廣州樓市，晴翠府的競爭力又在不斷下降。

正如一些網友所說，學鐵商都不行，周邊城市界面以廠房和城中村為主，只有戶型不錯。

但要真的講究產品，現在市面上的新規、超新規哪個不比晴翠府強呢？

說來說去，能做文章的亮點只能是價格便宜。

靠低價換銷量，將是晴翠府躲不開的魔咒，亦是所有高價拿地、低潮開盤的舊規項目的歸宿。

在這里，掌牛哥還想給正在考慮這類樓盤的購房者，給予兩條忠告：

一是價格要足夠筍，二是盡量選擇現房。

畢竟，開發商都在做虧本買賣了，購房者得學會最大化自己的利益。

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