真正的轉折點，總是來得悄無聲息。

　　剛剛過去的周末，廣州兩個項目有新動作。

　　而這兩個項目的表現，為 廣州樓市，帶來了一個微妙的信號。

　　上周末，位于番禺的綠城玉海棠和位于越秀的越秀·東山云起分別加推與開盤。

　　我們先來看看兩個項目各自的表現。

　　位于越秀廣州大道中的全新盤——越秀·東山云起在周末開盤。

　　越秀·東山云起 開盤前可謂相當低調，基本沒什么資料流出，也沒有做實體板房，全靠展廳與PPT賣房，結果開盤一共推出68套房源，去化60套，去化率88%。

　　基本所有戶型的去化率都在85%以上，賣得最好的是最大的約139平，當天推售房源全部售罄。

　　要知道，139平的套均總價，基本在1400萬以上。

　　同樣，我們也先來看看開盤的具體價格：

99㎡：均價8.7-9.2萬/㎡

122㎡：均價8.9-9.7萬/㎡

139m2：均價10.4-11.3萬/㎡

　　此外，番禺的綠城玉海棠加推 2號樓，提前一個月開始認籌，最終112套貨量，收到120+個誠意登記。

　　而在正式開盤當天，2棟共112套，認購92套，去化率82%。

　　其中賣的最好的事118平AB戶型，當天去化達到100%。

　　具體的價格我們也拿到了，大家可以先看看：

01：108㎡，總價410-475萬，均價3.8-4.4萬/㎡

02：118A㎡，總價472-543萬，均價4-4.6萬/㎡

03：118B㎡，總價472-543萬，均價4-4.6萬/㎡

04：138㎡，總價566-621萬，均價4.1-4.5萬/㎡

　　這兩個項目的去化率表現是什么水平呢？

　　根據廣州中原研究發展部的數據顯示，今年上半年以來，廣州新盤首開/加推首日去化表現基本在40%以下。

　　可以說，這兩個項目80%以上的去化度，絕對稱得上熱盤。

　　而與此同時，這兩個項目的表現，又與以往有一些不同。

　　首先，這兩個項目，基本沒有開渠道。

　　近年來，廣州新房市場跟渠道基本已經形成“深度綁定”，通過渠道的帶動實現快速成交。

　　而最近我們在跟多個項目操盤手聊天的時候，他們都提到，今年以來很多項目在減少渠道的帶看占比。

　　越來越多項目不再依賴“氣氛組”，僅憑自銷團隊和全民營銷，也能跑出亮眼去化率。

　　其次，這兩個項目在開盤造勢上的表現，都很低調。

　　以往熱盤開盤，往往成交報告沒發，在朋友圈等平臺已經能看到項目的造勢。

　　但說實話，這兩個項目，我是在刷到業內人分享的成交報告時，才發現它們的去化表現竟然如此亮眼。

　　頗有點悶聲發大財的意思。

　　說實話，這兩個盤此次推售的價格，都不算特別“驚喜”。

　　像 綠城·玉海棠，2號樓的加推價格比此前的開盤價略高，118平戶型的最高價格甚至去到4.6萬/平。

　　而 越秀·東山云起 ，套均成交價基本都在千萬級或以上。

　　這對廣州樓市來說，不失為一個好兆頭。

　　在過去一段時間，樓市經歷了調整，購房者大多持觀望態度。

　　但現在， 隨著市場熱度起來，加上新盤產品的不斷升級，，購房者開始出手了。這說明市場信心正在逐步恢復，大家對樓市的未來預期變得更加樂觀。

　　其次，在兩個項目的去化報告中，有一句話值得重點關注：

　　大部分客群來自附近改善地緣客戶。

　　這意味著，當下廣州市場中，改善需求依然是成交主流，而且越來越多購房者，愿意為了優質產品買單。

　　比如綠城玉海棠和越秀·東山云起都是新規產品，在得房率、戶型設計等方面具有明顯優勢。在新規持續收緊的背景下，這類產品的稀缺性愈發明顯，也更受購房者青睞。

　　而且，核心地段價值依舊堅挺。在市場波動時，核心地段的房產往往更具抗跌性和保值增值能力，這也是吸引購房者的重要因素。

　　前段時間，其實我們一直在強調，廣州樓市整體回暖表現越來越明顯。

　　但很多人在后臺留言：市場回暖了嗎？怎么沒什么感覺呢？

　　實際上，廣州樓市的復蘇邏輯已悄然質變——

　　不再是大水漫灌的普漲，而是聚焦核心資產的價值回歸。

　　綠城玉海棠與越秀·東山云起的去化表現，恰似一面鏡子：照見市場從“價格敏感”轉向“品質敏感”的深層蛻變。

　　事實上，從最近我們跟不少新項目的接觸來看，這種勢頭愈發明顯。

　　市場還在卷，只不過不再卷價格，而是卷品質、卷美學、卷生活品味。

　　我們也是時候在這一輪回暖周期里，重新認識廣州樓市。

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