上海黃浦區(qū)新天地東，貨值超300億的豪宅資產包，終于找到了“接盤手”。

昨日，上海永業(yè)城市更新建設發(fā)展有限公司50%股權，以底價28.9365億元完成交易，“接盤手”是上海豪宅的超級玩家：

瑞安&天安中國。

瑞安成功抄底！

時間回到去年11月，上海黃浦區(qū)新天地東出讓了3宗地塊的出讓結果，出乎了很多人的“預料”。

地塊位于淮海中路西藏南路，緊鄰開盤日光的翠湖六期，僅住宅建面就有約15.6萬㎡，貨值超300億，妥妥的魔都塔尖豪宅資產包。

最終地塊被黃浦區(qū)屬國資開發(fā)商永業(yè)集團拿下，總價194.43億、樓面價8.46萬/㎡。

說是“預料之外”，是因為永業(yè)集團2023年的營收、凈利潤分別只有45.89億、6.69億，近200億拿地，無異于“蛇吞象”。

但細究之后又是情理之中，畢竟它是黃浦區(qū)的“親兒子”，也是黃浦區(qū)最大的“地主”：

新天地板塊的幾個頂豪項目，像翠湖天地2期、4期、5期、6期，還有中海順昌玖里、恒昌玖里，背后都有永業(yè)的身影。

雖然只是“象征性”的入了點小股，但靠著瑞安和中海的口碑，也是掙了些“辛苦費”。

這次的新天地東項目，永業(yè)延續(xù)了同樣的操盤邏輯。在拿地不到3個月，便掛出了一份股權轉讓公告：

轉讓新天地東項目開發(fā)公司50%股權。

艷姐看了下，28.94億的接盤價格不高，但算上后續(xù)的投入，也將會是百億量級。

這樣大體量的轉讓動作，到底意味著什么？作為黃浦區(qū)最大的“地主”之一，永業(yè)難道也玩不轉了？

01

300億王炸項目還是難逃被賣命運

去年，上海的豪宅相當火爆：

新天地板塊的中海·順昌玖里開盤日光銷售197億、翠湖六期開盤日光收金近120億，外灘板塊的融創(chuàng)外灘壹號院3開3罄銷售215億、綠城外灘蘭庭開盤日光54億……

上海的豪宅向來不缺買家，他們看重的是頂級地段的核心資產。

也因此，誰能拿到核心板塊的核心項目，大概率都會提前鎖定日光。

永業(yè)拿下的這3塊地，應該說是近年來上海中心城區(qū)出讓的含金量最高的地塊之一。

看下面這張圖就知道，這三幅地塊在上海到底處于怎樣的“神仙”位置。

永業(yè)新天地東地塊區(qū)位示意

從區(qū)位上看，地塊足夠優(yōu)質。北側是淮海東路，西側與新天地僅隔著一條西藏中路，緊鄰14號線、8號線大世界、老西門地鐵站。

從板塊來看，含金量也非常高。處于新天地板塊與老西門板塊中間，地塊周邊聚集了瑞安的翠湖一到六期、中海·順昌玖里和恒昌玖里、露香園、復地雅園等超級豪宅項目；配套也是黃金級別，新天地商圈、南京東路商圈、豫園商圈就在附近。

更為重磅的是板塊未來定位。按照黃浦區(qū)的官方表述，“將鏈接新天地和老城廂板塊，縫合西藏路兩側活力，打造復合功能發(fā)展軸，提升地區(qū)功能品質。”這意味著未來的發(fā)展?jié)摿€是非常大的。

而且地塊本身的質素也相當高。

根據(jù)出讓資料，三幅地塊總出讓面積5.1萬㎡，計容建筑面積21.7萬㎡，其中可售住宅面積15.6萬㎡。另外地塊中小套型占比40%，保障性住房占比0%。

地塊與翠湖六期、露香園、上海壹號院都只隔了一條馬路，去年這幾個豪宅盤也都有很不錯的去化表現(xiàn)。

根據(jù)之前黃浦區(qū)發(fā)布的概念方案，北側的205A-03地塊主打洋房+風貌，中間的207A-01地塊為高層+洋房+風貌，南側的208A-06地塊是2棟170米、150米的超高層+洋房+風貌。

永業(yè)新天地東地塊概念示意

氣氛烘托到這里，未來地塊之上打造的項目，也基本上是超級豪宅了，未來住宅銷售單價或接近：

20萬/㎡。

考慮到項目含商業(yè)的綜合樓面價只有8.46萬/㎡。這也意味著，只要產品過得去，項目的流速和利潤還是相當有保障的。

永業(yè)新天地東地塊概念示意

對于永業(yè)而言，新天地東項目，只要產品對路，完全就是個不愁賣的金疙瘩。

沒想到的是，金疙瘩還沒被焐熱，就被永業(yè)“無情”地擺上了貨架。

02

黃浦“地主”的牌面

艷姐在前面提到，永業(yè)是黃浦區(qū)最大的“地主”。

像新天地板塊建國東路67、68、71街坊的永年里，計容總建面約16萬㎡，其中住宅建面約10.6萬㎡；以及這次轉讓股權的新天地東項目，計容總建面約21.7萬㎡，其中住宅建面約15.6萬㎡。

粗略估算，僅這幾個項目的住宅貨值，就有大約500億。

另外永業(yè)還有可出租經(jīng)營房產面積約20萬㎡，大部分都是在新天地、淮海中路、思南路、瑞金二路、茂名南路這樣的燙金地段，每年的租金收入非常可觀。

思南公館（圖源公司官微）

僅憑這些底子，永業(yè)在黃浦區(qū)無人能及，甚至說能超過行業(yè)50%的百強房企都不夸張。

能有這般牌面，永業(yè)自然也不簡單，坊間被戲稱為上海黃浦區(qū)的“親兒子”。

公開資料顯示，永業(yè)是黃浦區(qū)直屬的功能類國有企業(yè)，成立于1994年，早年與原盧灣區(qū)房產局“兩塊牌子一套班子”，主要承擔黃浦區(qū)重大項目建設、城市更新、舊區(qū)改造、招商引資、保障性住房建設管理等職責。除了開發(fā)之外，永業(yè)還承擔了房屋征收與拆遷等職能。

艷姐翻看了永業(yè)的年報，發(fā)現(xiàn)永業(yè)有兩個比較明顯的特征：

一個是利潤率相當高。

比如在2023年，永業(yè)營收45.85億，其中營收貢獻排在前4的分別是保障房銷售、物業(yè)管理、房屋租賃、商品房銷售業(yè)務，營收分別為22.58億、9.54億、6.04億、2.77億，占比49%、21%、13%、6%。

永業(yè)2021年~2023年營收和毛利表現(xiàn)

營收規(guī)模雖然不大，但毛利相當高。像商品房銷售的毛利有73%、房屋租賃的毛利67%，平均毛利率22%。對比同期中海20%、綠城12%的毛利率，永業(yè)的盈利能力蠻讓人意外的。

再一個是高管團隊非常強。

作為區(qū)屬國企，永業(yè)的高管團隊大多來自政府系統(tǒng)。

董事長戴金梁出生于1972年，今年53歲，對于很多位高權重的人來說，正是還在干事的年紀。戴金梁早年曾先后在盧灣區(qū)委組織部、城管監(jiān)察大隊、城市管理行政執(zhí)法局，黃浦區(qū)綠化和市容管理局、區(qū)委組織部、區(qū)政府、區(qū)委辦等任職；2018年戴金梁進入永業(yè)，出任副董事長；2019年初升任董事長。

總經(jīng)理陳一佳是個80后，工商管理碩士，早年間曾在盧灣區(qū)人社局，黃浦區(qū)人社局、豫園街道、住房保障和房屋管理局等單位任職；2024年1月出任永業(yè)副董事長，同年2月出任總經(jīng)理。

高管團隊大多有著豐富的城市運行管理經(jīng)驗、政府關系，這正是永業(yè)最核心的光環(huán)與資源，尤其是核心的保障房和城市更新業(yè)務。

所以也就不難理解，永業(yè)這樣一家異常低調的區(qū)屬國企，為什么總能拿到珍貴稀缺的地塊資源，上演“蛇吞象”的戲碼了。

03

“沒有意外”

瑞安翠湖天地上新？

所以，作為永業(yè)手里的金疙瘩，這次為什么會將新天地東項目擺上貨架？

永業(yè)給出的解釋是：為了提升項目品質與市場競爭力，及時回籠資金。

換句話說，對自己的資金和開發(fā)的產品少了點信心。

確實，早在去年12月，戴金梁就表示要“推動永新里和永年里項目盡早開工，同步推進錯時上市”。

永新里就是新天地東項目；永年里則是新天地建國東路67、68、71街坊項目，3年前永業(yè)從中海手里接盤而來。

根據(jù)去年永年里的設計招標文件，項目計容建面約16萬㎡，工程總投資275億；永新里雖然還沒有做投資測算，但考慮到21.7萬㎡的計容建面，工程總投資也將會是百億量級。

永年里效果圖過程稿

對于營收不到50億的永業(yè)，此時或許是真切感受到了巨大的資金壓力。

另一個維度，永業(yè)還是豪宅市場的“生面孔”。

相比于瑞安等豪宅市場的頂級玩家，永業(yè)不管是品牌、產品，還是服務，恐怕都難以與其他房企競爭。盡管豪宅市場火爆，但如果產品不對路，市場不會買賬的，搞不好也會把自己拖下水。

艷姐注意到，此次瑞安成功競得股權，似乎“早有預謀”。

從時間線上看，這次成功競得上海永業(yè)城市更新建設發(fā)展有限公司股權的主體是上海瑞天里企業(yè)管理有限公司，于今年5月底注冊，注冊剛滿1個月就以一次報價拿下貨值超300億的資產包，力道、時間拿捏的可謂相當精準。

不過意外的是，這次瑞安拉來了天安，而且瑞安還是小股操盤。

信息顯示，上海瑞天里企業(yè)管理有限公司有2個股東，瑞安和天安，股權占比分別是30%、70%。

從股權結構上看，更像是天安掏錢，瑞安出“名”。

沒辦法，誰讓瑞安是上海豪宅圈的頂級玩家呢。

艷姐覺得，這次瑞安雖有早有預謀，但更多的還是實至名歸。

瑞安是新天地板塊的開拓者，在新天地板塊，瑞安除了打造多個商業(yè)綜合體外，翠湖1期到6期的住宅項目，也是上海豪宅市場的翹楚。

瑞安翠湖天地六期效果圖過程稿

應該說，恐怕還沒有哪家房企，能比瑞安更熟悉新天地板塊了。

在去年的中報中，羅康瑞就表示未來瑞安的“業(yè)務重心將繼續(xù)深耕長三角和大灣區(qū)的一線城市，尤其是上海”。

眼下隨著翠湖6期住宅的清盤，瑞安在中心城區(qū)只有楊浦的翠湖濱江等項目在售，急需補充優(yōu)質貨值。

唯一的懸念或許是，未來永年里項目會是瑞安的翠湖天地七期嗎？

結語

行業(yè)深度調整下，房企格局大洗牌，頭部央國企迎來了屬于他們的“最好時代”。

一批央國企在市場的洗禮下，專業(yè)化、市場化能力持續(xù)進階。

而處于中間地帶的地方國企就比較尷尬了，過去靠著市場和資源，也能掙到一筆可觀的收益。

但市場重塑，未來像永業(yè)這樣的地方國企，或許更多的會扮演“資源整合者”的角色。

只是在資源枯竭之際，留給他們的轉型時間，或許不多了！

主編：張艷

責編：Eric

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