第266期

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法律規定，住宅專項維修資金使用需要經業主共同決定。某小區一樓棟外墻的外層幕墻玻璃由于自然老化發生了爆裂，維修需要動用住宅專項維修資金。然而物業服務企業短期內無法獲得樓棟業主表決意見，導致維修擱置。受損玻璃幕墻存在嚴重安全隱患，危及業主和公共安全，如何快速啟動維修程序成為難題。

近日，上海市第一中級人民法院（以下簡稱上海一中院）審結了一起物業服務合同糾紛上訴案。二審作出改判，物業公司應當先行修復受損玻璃幕墻，業委會協助配合物業公司從公共維修資金賬戶支取維修費用。

瞿女士和邵女士（以下簡稱業主）最近憂心忡忡，自家房屋西臥室外墻的一塊玻璃幕墻因為自然老化，外層的玻璃爆裂了。原房屋的幕墻是雙層的，內外層玻璃相隔約9毫米，現外層玻璃爆了，內層厚度僅6毫米的玻璃也已經出現了細碎裂痕，岌岌可危。業主發現這一問題后，立即向物業反映并報修。物業公司收到報修后對爆裂的玻璃幕墻進行檢查，選定了專業維修公司，維修報價費用為7000元。

因爆裂的玻璃幕墻系樓棟外墻面，屬于樓棟的公共部分，維修需要使用公共維修資金。而涉及動用公共維修資金，依照法律規定需要經由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主表決同意。物業公司隨后就該幕墻的維修、更換事宜向該樓棟全體業主發出物業大項和專項維修、更新、改造實施方案征詢意見表。物業通過微信及上門方式征詢，征詢后統計，該樓棟共有115戶，其中同意44戶，不同意1戶，棄權21戶，其余業主未表決，同意率未達到法定的“雙三分之二以上”同意。因而物業擱置了受損玻璃幕墻的維修工作。

業主因物業方一直未解決爆裂玻璃幕墻的問題，外層玻璃的爆裂已經嚴重影響房屋室內隔熱、隔音，并危及房屋安全和公共安全，故向一審法院起訴物業公司與業委會，要求維修爆裂的玻璃幕墻并承擔費用，同時要求賠償因物業未及時維修導致的精神損失1元。

一審法院經審理認為

物業維修、更新、改造和養護的費用，屬部分共有的所需費用，由擁有部分共有的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，設立專項維修資金的，在專項維修資金中列支。物業部分共有區域的維修、更新和改造，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主表決同意。

本案中

爆裂的玻璃幕墻屬于該樓棟建筑外墻，玻璃幕墻的維修、更新需要使用該樓棟的公共維修資金。物業公司依據規定向該樓棟業主發起征詢意見，已經履行了相應的管理職責，經過業主表決，沒有達到法定要求，物業公司因此無法提取使用維修資金。一審判決不支持業主的訴訟請求，物業公司和業委會無需承擔維修義務和支付費用。

業主不服一審判決，上訴至上海一中院。

上海一中院經審理認為

物業服務管理者對建筑物共用部分有審慎管理義務，本案受損玻璃幕墻屬于建筑物共有部分。物業公司有義務進行檢查、養護和維修。建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有，在通常情況下，使用住宅專項維修資金用于電梯屋頂、外墻、無障礙設施等公共部位及公共設施屬于業主自治管理的范疇。

根據《民法典》第二百八十一條第二款規定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。案涉樓棟外墻為玻璃幕墻，目前因年久失修，瞿女士一房間外層玻璃爆裂、殘留的碎片隨時有墜落風險，內層玻璃也可能存在無法抵抗惡劣天氣發生爆裂碎落的可能，存在高空墜物的公共安全隱患，已經嚴重影響瞿女士在房屋居住的隔音、隔熱及人身安全，屬于《民法典》所規定的“緊急情況”。

上海一中院另查明

案涉小區專項維修資金管理規約第五條（維修資金使用）規定：……（一）物業設施設備和相關場地等共用部分的維修、更新符合下述情形之一的，由物業服務企業采取應急防范措施，費用按規定列支：1.存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應急防范措施:……（4）屋頂、屋面、地下室發生積水或嚴重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險，經房屋質量檢測單位出具證明的。上述緊急維修工程由物業服務企業采取應急防范措施后，制定后續維修、更新方案，經業主委員會同意，并經維修資金賬戶開立銀行提供的審價機構審核，由物業服務企業組織事實，費用按規定列支;業主委員會不履職或無法正常運作時，全體業主授權區房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應款項支付給區房屋行政管理部門。（二）物業設施設備和相關場地等共用部分的維修、更新費用在10,000元以下……，由物業服務企業直接組織實施，費用按規定列支，實施前先告知業委會。

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結合此管理公約的規定，上海一中院認為在案涉樓棟業主無法共同作出同意使用公共維修資金維修決定的情況下，物業公司仍負有聘請具有專業資質的企業盡快實施維修更換受損部位的義務，業委會應協助物業公司從公共維修資金中申請支取維修費用。

綜上，上海一中院依法予以改判，支持業主要求物業公司與業委會及時修復受損的玻璃幕墻（維修費從小區住宅專項維修資金中支出）的上訴請求，駁回了關于瞿女士要求賠償精神損害撫慰金的訴請，因缺乏法律依據，不予支持。

本案主審法官陳蓓蓉指出，根據《民法典》第278條規定：使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主表決同意。物業服務企業需事先列明維修事項、維修金額，征得業主表決同意。但是在實際操作中，征得業主表決同意往往需要較長時間，若小區發生危及房屋使用安全或公共安全等緊急情況，物業不立即展開維修可能會損害業主或社會公共的利益。物業公司和業委會應及時響應業主維修訴求，及時判斷是否屬緊急情況，若符合，應依法申請使用維修基金并組織維修，不能因常規程序限制而消極對待；日常也要加強與業主的溝通，宣傳維修基金使用政策和公共安全知識，提高業主對公共事務的參與度和責任意識，減少類似糾紛。

（文中所涉及人名皆為化名）

文：郭葭

值班編輯：卜玉