上圖的這位老總名叫鄭志剛，他是香港四大家族之一鄭家的第三代傳人，執掌著一家規模千億的房企——新世界發展，在香港商界可謂無人不知，無人不曉。

與其他低調的香港富豪不同，鄭志剛堪稱“網紅總裁”，非常喜歡在社交媒體上曬自己的生活，經常曬出席高端宴會的短片，或在世界各地品嘗美食的瞬間，毫不避諱別人批評他炫富，其短視頻更新頻率甚至超過許多專職網紅，在抖音上有281萬粉絲。

不過，有細心的粉絲發現，進入今年后，鄭志剛抖音更新頻率變得越來越慢，從周更變成半月更、月更，直到上個月底，徹底停更了。

粉絲還在猜發生了什么事兒，“新世界發展”就暴雷了！

鄭志剛停更的第二天，“新世界發展”發布公告稱將延期支付四只永續債價值32億美元的利息。消息一出，市場嘩然。公司遭遇“股債雙殺”：債券被恐慌性拋售，股價單日暴跌逾6%。

要知道，新世界發展可不是一家普通的地產公司，作為香港四大地產商之一，新世界發展一直以其相對低負債、重資產的“港式”經營模式被內地經濟學者推崇，視作內地房企轉型的榜樣。

誰曾想，這樣的榜樣自身竟也深陷債務危機。這究竟是怎么回事？

問題或許出在鄭志剛錯估了地產下行周期的時長，篤信“逆周期經營”，在別人都不看好地產的情況下，大舉借債擴張，最終壓垮了公司財務。

這幾年，鄭志剛在全國各地興建了十幾座K11藝術廣場，與傳統商業廣場相比，K11核心競爭力在于將藝術、人文、自然三大元素植入商業空間，打造出全球首個“文化零售”模式。

比如，上海的K11有自營的美術館會定期邀請國際一線藝術家前來辦展，還請獨立設計師開店，售賣獨一無二小眾潮牌；再如，香港的K11建了一面2500平方米的綠植墻，打造森林環境，商場大廳也實現了自然光照明……這些理念至少領先內地同行10年。

但結果是K11叫好不叫座，每天來拍照打卡的人流不斷，廁所人滿為患，但真正消費的沒幾個，大部分去過的人會給出“不接地氣”的評價。

商戶看重的是實際銷售業績，若銷售不佳便會選擇退租。財報顯示，去年，新世界發展營收同比下跌了34%，僅357億港元。

更棘手的是，支撐K11快速擴張的巨額資金從何而來？香港開發商傳統上依賴高比例自有資金（60%-80%），銀行貸款占比通常不超過40%。但鄭志剛很可能在擴張時，“入鄉隨俗”地采用了內地房企盛行的高杠桿、高周轉模式，大舉借貸。

當下，新世界公司賬上僅剩214億港元的現金，而年底到期的債務有322億，根本還不起。

公司總債務為1246億港元，凈負債率58%，聽上去不高是吧？那是因為沒算永續債，如果算上永續債，新世界真實負債率逼近88%！

為緩解流動性壓力，從去年開始，鄭志剛一口氣拋售了包括深圳周大福大廈，香港荃灣商場和啟德體育公園在內的多處物業——這些都是其祖父鄭裕彤打下的江山，鄭裕彤離世僅8年，部分核心資產就已易主，不禁令人唏噓。

不過， 新世界發展不到2000億港元的總債務規模，相較于內地動輒上萬億債務的房企巨頭，確實“小巫見大巫”。

加之其核心資產質量優良及深厚的香港豪門背景，新世紀發展盡管短期股價承壓、經營面臨挑戰，但公司長期生存的基礎仍在，通過資產處置、債務重組等方式很容易度過眼前的危機。

提到鄭家，還不得不說下他們與許家印的關系，鄭裕彤對許家印有著知遇之恩。

2008年金融危機席卷全球，恒大瀕臨資金鏈斷裂。經人引薦，時任二線房企老板的許家印在香港結識了鄭裕彤。

鄭裕彤對這位比自己年輕三十余歲的企業家頗為賞識，將其引入自己創辦的富豪牌局圈“大D會”。

坊間傳聞，為獲得資金支持，許家印曾陪鄭裕彤打了三個月“鋤大地”。最終，鄭裕彤聯合“大D會”成員劉鑾雄、張松橋等人，向恒大注資5億美元，助其度過生死劫。

2009年，在鄭裕彤等香港大佬的強力背書下，恒大成功登陸港交所，從此一飛沖天，躋身內地頭部房企之列。

2015年，鄭裕彤退休前夕，將新世界在內地的多個項目以約200億人民幣的價格打包出售給恒大。此舉當時被市場解讀為“許家印幫老友去庫存”，也體現了雙方緊密的關系。

2016年，鄭裕彤與世長辭，新世界發展正式進入鄭志剛時代。

鄭氏家族能否憑借其根基與手腕，帶領新世界發展走出這場“豪門危機”，將是觀察香港乃至整個行業復蘇態勢的重要風向標。

作者：9527