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基本信息6

地理位置：位于上海楊浦區五角場市光路 696 弄，處于楊浦五角場板塊，是北上海較為繁華的商業圈之一。

開發商：由上海樾弘房地產開發有限公司精心打造，該公司是越秀地產旗下企業，越秀地產具有豐富的房地產開發經驗和較高的品牌知名度。

項目規模：占地面積約 7458 平方米，總建筑面積約為 2.7 萬平方米，容積率僅為約 2.3，小區綠化率高達 35%。整個社區共設有 122 套住宅。

產權年限：普通住宅 70 年。

價格：均價 92000 元 / 平方米，總價 910 萬起 / 套。

開盤與交房時間：2024 年 10 月 30 日開盤，預計 2026 年 10 月 30 日交房。

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戶型設計5

99 平方米三房：采用一梯兩戶無連廊設計，保證了每戶家庭的私密性。客廳與餐廳相連形成開闊空間布局，南北通透，采光極佳。廚房按照 U 型動線設計，操作方便。主臥配備獨立衛生間以及寬敞的衣帽間，滿足主人對于舒適度的需求。

124 平方米四房洋房：是改善型客戶的優質選擇，擁有更充裕的使用面積，在細節處理上也更加考究，能夠一步到位滿足家庭的居住需求。

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小區規劃5

建筑風格：采用經典的平衡對稱美學理念，通過極致的線條設計展現出莊嚴而又靈動的氣息。外立面選用學府灰色鋁板搭配玫瑰金線條進行勾勒，再加上大面積玻璃幕墻的應用，使建筑看起來既現代又富有質感。

景觀設計：整個園區圍繞 “四軸” 展開布局，即主題花園歸家軸、芳香花園軸、兩大探索花園軸，營造出充滿生機與活力的自然生態系統。園內設有兒童探索花園、生活藝術花園、休閑入戶花園和社交會客花園等不同主題花園，滿足不同年齡段人群的需求。

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社區配套：將建設一座建筑面積約為 3480 平方米的三層潮流市集，涵蓋約 2000 平方米的煙火集市、500 平方米的睦鄰餐廳以及 200 平方米的康養松弛場域等多個功能區域。

此外，小區還提供 365 天全天候安保措施、15 分鐘內快速響應的高效反饋機制等物業服務，以及規范清潔服務、私享輕奢園林、豐富多彩的社區文化活動等增值服務。

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周邊配套1

交通配套：直線距離約 800 米有 8 號線市光路站，直線距離約 900 米有 20 號線（規劃）國和路站，直線距離約 1.8 千米有 10 號線三門路站。此外，通過內環高架、中環高架、外環高速等 “3 橫”，以及逸仙高架路、淞滬路等 “2 縱”，可快速通達上海各大板塊。

商業配套：毗鄰五角場環島地區，這里匯集了上海合生匯、上海萬達商業廣場、百聯又一城、悠邁生活廣場等眾多商業巨頭，是名副其實的購物天堂。

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教育配套：周邊有上體附中附屬小學、同濟第二初級中學、蘭生復旦中學等優質學校，還有楊浦區市光托兒所、楊浦愛綠幼兒園等學前教育機構，以及上海體育大學等高等院校。

醫療配套：項目周邊約 2 公里內設有上海東方肝膽外科醫院、長海醫院以及上海市肺科醫院等多家三級甲等醫院，為家庭成員的健康提供堅實保障。

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去年3月14日，越秀以總價75383萬元，拿下了楊浦區長海社區002-05地塊（長海街道340街坊），容積率2.3，溢價率9.58%，樓板價43941元/㎡，房地聯動價92000元/平。

五角場是上海四大老牌副中心之一，開發的比較早，配套也比較成熟，出讓的土地也比較少，這個區域的新房做得一看。

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01.

楊浦極具性價比的樓盤

在市區，購房的門檻已經變得異常高昂。觀察上海中環周邊的熱門區域，房價普遍攀升至每平方米10萬至13萬之間。例如，大寧的新房均價已達到10.5萬元，真如的新房均價約為10.78萬元；徐匯濱江的房價約為14.2萬元；前灘的房價約為13.2萬元；北蔡的房價也已達到每平方米約11萬元。對于那些渴望在中環附近置業的朋友們來說，楊浦區已成為少數幾個性價比相對較高的區域之一。特別是北中環沿線附近的越秀·楊浦天玥，其均價為每平方米9.2萬元，尤為引人注目。

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從宏觀視角審視，五角場區域長期以來面臨土地供應短缺的問題，自2016年起直至今日，僅有三宗土地進入市場。今年三月，該區域的土地成交均價達到每平方米9.2萬元，而到了五月，北京城建集團聯合其他企業以每平方米10.7萬元的價格競得土地，價格漲幅達到每平方米1.5萬元。進入七月，隨著土地拍賣政策的放寬，北京城建集團與越秀集團共同斥資22億元購得長白社區項目，僅樓面價就高達每平方米70272元。換言之，越秀楊浦天玥項目目前是進入楊浦區市場的難得機遇。

在二手房市場方面，與項目僅一街之隔的新江灣國際生態住區，二手房掛牌價格穩定，普遍在每平方米11萬至13萬元之間。以盛世御龍灣8月份最新掛牌均價11.4萬元/平方米和上海院子掛牌均價11.8萬元/平方米為例，可以看出與本項目之間存在一定的價格優勢。

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同時，該項目具備了無可比擬的地理稀缺性。越秀·楊浦天玥坐落于楊浦區唯一的風貌保護區——江灣歷史風貌保護區之內。它成功地保留了當地的歷史特色，并蘊含著深厚的文化底蘊，實屬難得一見。上海的風貌保護區主要以保護為先，新住宅用地的供應極為有限，因此市區內的風貌低密度別墅價格動輒每平方米二十至三十萬，令人望而卻步。該項目所打造的洋房社區，不僅毗鄰繁華的五角場商圈，而且享有江灣濕地的優越宜居環境。。

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02.

超一線的產品力

僅122套稀缺房源——限量珍藏

作為城市副中心江灣五角場的新建項目，越秀楊浦天玥在整體規劃上汲取了現代豪宅的營造理念，致力于打造一座具有高貴氣質的洋房社區，從而重塑該區域的人居標準。

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經典的平衡與對稱美學，以及精湛的線條設計，賦予了建筑莊嚴而又靈動的氣質。大面積的玻璃、金屬格柵以及現代鋁材的巧妙搭配，輔以玫瑰金色與學術灰色的色彩運用，共同彰顯出建筑立面的奢華質感與美學價值。

四大景觀中軸線以及全域花園主題空間的布局，營造出一種居住在公園之中的生活氛圍。

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為了營造歸家的儀式感，越秀楊浦天玥精心打造了寬約35米、高約5.1米的酒店式宏偉門頭，并引入了價值不菲的名貴黑松。在酒店式入戶大堂的營造上，精選了雪山飛狐奢石、高山流水奢石、星白奢石等珍貴材料，將品質感提升至極致。同時，酒店式入戶大堂汲取海派經典之精髓，融入了古銅色金屬格柵、海派風格的拼花裝飾（首層及地下大堂）、以及海派復古壓花玻璃等元素，營造出濃郁的人文氣息。

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越秀楊浦天玥精心構筑了新海派風格的商業街區，其花園式街區設計與公共空間無縫對接，為城市界面帶來了煥然一新的面貌。此外，項目內設約2000平方米的時尚市集，為居民提供了便捷的生活體驗，使日常生活所需觸手可及。

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超改善全能戶型空間

高層99㎡：進階版飛機大三房

三室兩廳兩衛：一梯兩戶無連廊

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洋房124㎡ 5層電梯房：一步到位改善四房

四室兩廳兩衛：主臥面寬約3.5米，一梯兩戶無連廊

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家的細節亮點家的儀式感電梯廳：

玄關處的柜臺面，精選了產自巴西的雪山飛狐奢石。該奢石因其非凡的美感與卓越品質，深受青睞，常用于高端家居及商業空間的裝飾。雪山飛狐奢石所呈現的黑白相間的紋理以及其中均勻散布的水晶顆粒，為周遭環境賦予了別具一格的美學意蘊。

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樣板房實景照片（具體以實際交付為準）

家的全景烹飪中心：

客廳與餐廳及廚房一體化的布局設計，確保了住宅南北方向的空氣流通，同時全屋配備充足的收納空間，廚房采用U型高端配置。南北向的客廳和餐廳區域，層高大約為3米。日立空調及地暖、格蘭斯柯的新風系統三大件，讓家里冬暖夏涼、清新滿屋、健康生活。

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廚房飄窗（約700mm）：拓展寬敞操作空間。

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水槽采用的是鉑浪高不銹鋼大單盆：配合抽拉式水龍頭，輕松洗刷。底下安裝了末端凈水康麗根或同等品牌。

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側吸油煙機：側吸減少空間占用，不碰頭，視野開闊，一擦就干凈，手勢控制，煙烹聯動

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防干燒燃氣灶：可與油煙機進行智慧聯動，60秒內干燒自動熄火，2分鐘內無鍋自動熄火。

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廚房安裝了歐普的涼霸：解決了夏天熱誰都不愛做飯的困擾，直流變頻技術，強動力更節能

家的巨量收納衛浴：

主衛生間配備了智能化的魔鏡，該鏡面為雙面高清設計，內置美妝冰箱功能的鏡柜以及衛浴柜，能夠實現恒溫冷藏。主墻面裝飾采用了耐用的巖板材料，內部設計考慮周到，特別預留了四個電源插座，方便電動牙刷、卷發棒以及吹風機等個人護理電器的使用和收納，同時設有洗臉巾的抽取裝置。

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五金潔具及淋浴恒溫花灑：采用科勒與漢斯格雅品牌的衛浴設施，漢斯格雅作為衛浴行業的頂尖品牌，其品質與唯寶、勞芬、高儀等品牌相媲美，均為上海核心區域高端住宅項目的標準配置。主臥室配備的漢斯格雅恒溫淋浴系統，能夠設定并保持業主偏好的舒適水溫，確保在廚房或次衛生間使用熱水時，不會出現熱水供應不足的問題。

衛生間吊頂：奧普暖風機與防潮鋁蜂窩大板相結合，具備防潮與抗污功能，為生活帶來健康與美觀，實用性顯著。在冬季，其暖風功能有效抵御寒冷。

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家的溫情歡聚場：在餐廳區域，我們安置了一件餐邊柜，其透光臺面設計采用了雪山飛狐奢石材質，該餐邊柜在收納和儲物功能上表現出色。

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陽臺朝南，客（廳）+臥（室）連通設計：建筑面寬約5.1m，進深約1.5m，建筑面積約8㎡左右

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03.

極為便利的生活配套設施

交通方面：

3大軌交、正地鐵，極速通達全城

直線距離約800米8號線市光路站

直線距離約900米20號線（規劃）國和路站

直線距離約1.8千米10號線三門路站

3橫2縱，縱橫上海熱點版圖

3橫：通過內環高架，中環高架，外環高速，速抵上海各大板塊

2縱：通過逸仙高架路、淞滬路，極速通達主城

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商業方面：

五角場環島地區，作為上海市十大商業中心之一，享有與徐家匯、淮海中路、中山公園等著名商業區同等的聲譽。

以五角場環島為核心，該區域匯集了上海合生匯、上海萬達商業廣場、百聯又一城、悠邁生活廣場（原東方商廈）、五角場NS2地塊大型商業廣場（尚在規劃中）以及蘇寧電器廣場等眾多商業巨頭，共同構筑了一個名副其實的購物天堂。

眾多大型商業設施的集中，加速了國內外新興商業形態的引進，促進了五角場市級商業中心的發展，致力于打造成為時尚潮流的發源地。被譽為楊浦區第一高樓的“尚浦領世雙子塔”，作為約90萬平方米尚浦領世綜合體的標志性建筑，一期工程已經圓滿結束，預計二期工程將于2025年竣工。

目前，抖音、嗶哩嗶哩企業總部以及NIKE公司已經入駐該地區。此外，德國大陸集團、漢高等國際知名企業也計劃陸續遷入。未來，隨著尚浦領世雙子塔的落成，預計將吸引更多杰出企業和人才匯聚于此。

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教育方面：

該地區毗鄰多所知名教育機構，包括上體附中附屬小學，以及位列楊浦區公辦重點學校前三甲的同濟第二初級中學。在2公里范圍內，還有楊浦區市光托兒所、楊浦愛綠幼兒園、黑山路幼兒園、政通路幼兒園、上海二師附小、同濟初中、蘭生復旦中學以及上海體育大學等教育設施。

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醫療方面：

項目周邊約2公里內設有上海東方肝膽外科醫院、長海醫院以及上海市肺科醫院等多家三級甲等醫院，為家庭成員的健康提供堅實的保障。