2025年最敗家的投資，出現(xiàn)了！

不是大A不是炒娃，而是法拍——

前兩天，深圳羅湖一棟原本已經(jīng)成交的6層老樓，在阿里拍賣平臺上回爐，隨即刮起驚濤駭浪！

這意味著，上一任法拍買家已經(jīng)悔拍。按照法拍規(guī)則，參拍時繳納的475萬元將被沒收！

明知道法拍的風(fēng)險，為何買家還要玩火？

01

離奇的一場法拍

把時間軸往回調(diào)，看看當(dāng)時法拍發(fā)生了什么。

5月14日，深圳羅湖紅嶺中路一棟6層老樓，在阿里拍賣平臺上從2378萬元起拍，保證金475萬元。

經(jīng)過34名競買人的450輪競價，最終被千代文化以1.14億元的天價成交，溢價率高達380%！

要說起來，這棟物業(yè)、賣這個價格也是很離奇。

疑點如下——

1??產(chǎn)權(quán)縮水

資料顯示，物業(yè)總共6層，總建面約3333㎡，土地使用年限為1983年4月8日～2033年4月7日。

也就是說，該項目的土地使用年限僅剩不到8年。

按1.14億元成交價計算，每月使用成本高達118萬元，相當(dāng)于356元/平/月！而今年一季度，深圳福田甲級寫字樓的平均租金，也才179.4元/㎡/月！

一棟老破小辦公樓，比深圳CBD寫字樓還值錢呢？

2??債務(wù)黑洞

根據(jù)評估報告，截至2025年3月17日，據(jù)物業(yè)欠繳物業(yè)管理費119780.69元，水電費欠費情況不詳。

另據(jù)不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果告知單，標的權(quán)利人為深圳市建設(shè)（集團）有限公司，標的抵押權(quán)人為中國光大銀行股份有限公司深圳分行，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額高達11.5億元！

新的業(yè)主一旦完成過戶，極有可能面臨光大銀行追債，甚至需自行填補債務(wù)窟窿。

除此以外，該物業(yè)還涉及恒大集團。

在深圳市建設(shè)（集團）有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，深投控占29%，其余71%股權(quán)歸屬恒大。

據(jù)悉，恒大在2011年收購股權(quán)時曾表示，要將建設(shè)集團大院納入舊改版圖，建造約600米摩天大樓。

而今天聊到的這棟樓，正位于建設(shè)集團大院內(nèi)。

來到2019年，恒大將該集團旗下包括這棟老樓在內(nèi)的物業(yè)抵押給光大銀行，這才有了后面的法拍。

按理來說，面對這復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系，普通買家、普通企業(yè)都應(yīng)該是避而遠之。

怪就怪在，競得人千代文化是迎難而上。

3??競得人是外行

競得人千代文化，是一家成立于2021年8月的短視頻公司，注冊地位于河北邢臺市清河縣，實控人為快手頭部情感主播“清河李哥”，粉絲近7000萬，旗下?lián)碛芯W(wǎng)紅孵化基地，主營直播帶貨。

參考 BOSS 直聘網(wǎng)站顯示信息，千代文化自稱在深圳龍崗5A級寫字樓擁有4層、近6000平方米辦公面積，年營業(yè)額15億元，員工近百人。

就現(xiàn)有信息看，千代文化的業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)、跟法拍都是毫無交集的。

4??疑似資本做局

競拍過程中，曾多次出現(xiàn)一次性加價500～2100萬的操作！因此有網(wǎng)友質(zhì)疑，34名競買人中是否存在偽裝的散戶，通過加價競拍誘導(dǎo)其他買家追高。

5??資金要求苛刻

按照正常流程，法拍結(jié)束后7天內(nèi)，競得人需要支付除了保證金外所有尾款，即1.1億元左右！

試問有多少企業(yè)，能在7天內(nèi)掏出過億資金？

不知道最后沒有付款的千代文化，是不了解這個法拍規(guī)則，高估了自己的現(xiàn)金流水？

亦或是不在意，可能會被扣下的475萬保證金？

事實上，千代文化除了虧掉保證金，后面還有一個大窟窿要補——根據(jù)法拍規(guī)則，若悔拍后成交價低于前一次，競得人或需要承擔(dān)差價賠償。

打個比方，如果物業(yè)重拍后以3397萬評估價成交，千代文化或許還得自己補上8100萬！

02

為了舊改豪賭一場？

單憑以上信息，你根本找不到一個合理理由，去解釋這場鬧劇一般的法拍。

幸好，還有熱心群眾提供了一條線索：

舊改。

綜合網(wǎng)絡(luò)資料顯示，該物業(yè)所在的建設(shè)集團大院一直都有與舊改相關(guān)的動作，甚至公布過規(guī)劃方案。

羅湖區(qū)建設(shè)集團大院城市更新項目效果圖

加上物業(yè)地處老城區(qū)羅湖的核心，距離地鐵9號線園嶺站僅約200米，與深圳市政府相距約4KM。

周邊20多年樓齡的房子，二手價格也要4-6萬/平。

如果，我說的是如果這里重啟舊改，那么物業(yè)價值以及賠付金額確實非?？捎^。

以1億元拿下，可能還有錢賺。

有理由相信，千代文化當(dāng)初真正想買的是土地，而不是這棟老破小，豪賭一場也是為了舊改。

除此以外，還有其他可能性——

譬如當(dāng)時拍下以后，公司資金情況突然有變，確實無法如期支付余下款項。

或是打聽到物業(yè)債務(wù)糾紛、區(qū)域舊改的內(nèi)幕，在衡量過投入與回報后，決定毀約“撻定”。

不管出于哪種原因，這個案例都再一次說明：

法拍，真的水太深了。

注：1*部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系作者。2*本文只供參照，不構(gòu)成投資建議。