房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

購(gòu)房八年無(wú)法過(guò)戶(hù)，孩子入學(xué)受阻，購(gòu)房者如何維護(hù)權(quán)益？本案通過(guò)司法實(shí)踐，揭示家庭房產(chǎn)糾紛核心法律邏輯。

一、案情梳理

2015 年 10 月 28 日，陳遠(yuǎn)通過(guò)乙經(jīng)紀(jì)公司居間，與周建國(guó)簽訂《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)居間服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，以 95 萬(wàn)元購(gòu)入北京市豐臺(tái)區(qū)一號(hào)房屋 。該房屋源于周建國(guó)拆遷認(rèn)購(gòu)，簽約次日陳遠(yuǎn)支付 70 萬(wàn)元房款及相關(guān)費(fèi)用，周建國(guó)之子周明交付房屋，陳遠(yuǎn)裝修后居住至今。

2021 年 9 月 1 日，房屋具備辦證條件時(shí)，因周建國(guó)已于 2020 年 2 月 2 日去世，其前妻吳芳及子女周明、周麗就房屋權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議。周明起訴主張房屋所有權(quán)，導(dǎo)致陳遠(yuǎn)過(guò)戶(hù)受阻，其子女入學(xué)亦受影響 。陳遠(yuǎn)遂訴至法院，要求甲房地產(chǎn)公司協(xié)助將房屋先過(guò)戶(hù)至周明名下，再由周明過(guò)戶(hù)至自己名下。

訴訟中，陳遠(yuǎn)提交買(mǎi)賣(mài)合同、付款憑證、共有人同意出售聲明等證據(jù)，證明交易合法有效 。周明認(rèn)可陳遠(yuǎn)主張，并出示經(jīng)法院認(rèn)定有效的《拆遷后財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》，該協(xié)議明確一號(hào)房屋歸其所有。吳芳、周麗未到庭答辯，甲房地產(chǎn)公司同意協(xié)助過(guò)戶(hù)至周明名下。

法院審理查明，吳芳與周建國(guó)曾為夫妻，離婚后周建國(guó)離世。生效判決已確認(rèn)《拆遷后財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議》效力，且陳遠(yuǎn)與周建國(guó)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)共有人同意，合法有效 。

二、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

依據(jù)《民法典》，陳遠(yuǎn)與周建國(guó)簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，且取得房屋共有人同意，同時(shí)家庭財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議已確認(rèn)周建國(guó)對(duì)房屋的處分權(quán)，故該合同合法有效，對(duì)各方具有法律約束力。

（二）過(guò)戶(hù)責(zé)任界定

周建國(guó)去世后，其繼承人周明、吳芳、周麗在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)，負(fù)有繼續(xù)履行合同的義務(wù) 。周明作為協(xié)議約定的房屋歸屬人且同意協(xié)助過(guò)戶(hù)，應(yīng)配合完成產(chǎn)權(quán)變更登記；甲房地產(chǎn)公司作為房屋認(rèn)購(gòu)相對(duì)方，在房屋具備過(guò)戶(hù)條件時(shí)，需履行協(xié)助將產(chǎn)權(quán)登記至周明名下的附隨義務(wù)。

（三）法律依據(jù)闡釋

根據(jù)《民法典》合同編及繼承編相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)全面履行合同義務(wù)，繼承人繼承遺產(chǎn)時(shí)需承擔(dān)被繼承人合同債務(wù) 。周建國(guó)家屬及甲房地產(chǎn)公司未履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)，構(gòu)成違約，陳遠(yuǎn)有權(quán)要求繼續(xù)履行。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲房地產(chǎn)公司于判決生效后 3 日內(nèi)，協(xié)助陳遠(yuǎn)、周明將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)登記至周明名下；

周明在房屋過(guò)戶(hù)至其名下后 7 日內(nèi)，協(xié)助陳遠(yuǎn)完成房屋過(guò)戶(hù)登記 。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)防范

交易前通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、拆遷部門(mén)等，全面核查房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、是否存在權(quán)利限制及糾紛。

合同中明確約定過(guò)戶(hù)時(shí)間、違約責(zé)任、費(fèi)用承擔(dān)等關(guān)鍵條款，針對(duì)特殊房源增加保障性條款。

涉及家庭共有財(cái)產(chǎn)交易，務(wù)必取得全體共有人書(shū)面同意并留存證據(jù)。

（二）賣(mài)房者與繼承人合規(guī)指引

嚴(yán)格依約履行合同義務(wù)，隨意毀約將承擔(dān)違約責(zé)任。

處理被繼承人遺產(chǎn)時(shí)，應(yīng)依法處置涉及交易的財(cái)產(chǎn)，避免損害第三人合法權(quán)益。

房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜性、家庭矛盾等因素頻發(fā)，建議當(dāng)事人增強(qiáng)法律意識(shí)，遇爭(zhēng)議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，通過(guò)合法途徑維護(hù)權(quán)益，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。如有相關(guān)法律問(wèn)題，歡迎私信咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)解決方案。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）