今日，《溫州市鹿城區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（危舊房）以舊換新實施方案》征求意見稿發(fā)布。為老舊小區(qū)改造提供了兩種思路，一是外遷置換，二是原拆原建。

具體一起看看。

適用范圍

以舊換新對象為市區(qū)范圍內(nèi)、2000年以前國有土地上非單一產(chǎn)權、房屋結構存在較大安全隱患（且部分依法被鑒定為C級、D級危險房屋）、居住環(huán)境較差、配套設施不完善的多孔板結構的老舊小區(qū)，重點針對是1990年前建成的老舊小區(qū)。

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更新模式

本次以舊換新改造實施方案重點通過外遷置換、原拆原建兩種模式推進。

1、外遷置換模式。主要適用于有意愿（意愿率達到規(guī)定要求）在統(tǒng)籌房源范圍內(nèi)進行外遷置換，報經(jīng)區(qū)政府同意實施的老舊小區(qū)。騰退房屋和原址土地由國企統(tǒng)籌利用。

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2、原拆原建模式。主要適用于未列入年度拆征計劃，C、D級危房集中且不具備修繕價值或無法通過修繕加固實施整治解危的，具備獨立施工條件，通過原拆原建不影響周邊房屋安全、不影響地塊整體開發(fā)利用且能夠完成解危并進一步改善居住環(huán)境的老舊小區(qū)。

另對整個老舊小區(qū)（危舊房）進行自主更新的由區(qū)政府一事一議研究明確。

更新流程

1.外遷置換模式。

（1）報請啟動。當老舊小區(qū)（危舊房）所有權人（以下簡稱危舊房對象）外遷置換意愿率達到全小區(qū)或單幢90%（含本數(shù)）以上，可向屬地街道提交書面申請。經(jīng)屬地街道、區(qū)住建部門報請區(qū)人民政府同意后，方可啟動外遷置換工作。

（2）項目確認。區(qū)政府根據(jù)置換申請確認外遷置換老舊小區(qū)房屋；

（3）評估委托。老舊小區(qū)（危舊房）置換涉及的房地產(chǎn)價格評估機構，由屬地街道在報名的機構（不少于三家）中通過隨機搖號確定并簽訂委托合同。

（4）擬定方案。屬地街道就置換申請、房源安排、簽約騰空、選房結算以及相關時限要求等，擬定置換項目的具體實施方案。方案實施期限原則上不超過6個月，具體由屬地街道根據(jù)置換項目涉及危舊房戶數(shù)確定。

（5）報批公布。經(jīng)區(qū)人民政府同意后，屬地街道將置換項目具體實施方案在危舊房所在小區(qū)予以公布并實施。實施期限屆滿但確需繼續(xù)實施的，屬地街道應報請區(qū)人民政府同意后方可給予延長實施期限，原實施期限和延長期限累計不超過1年。

（6）置換申請。危舊房對象同意根據(jù)實施方案將老舊小區(qū)（危舊房）置換為政府房源的，應書面向屬地街道提出申請。參與置換的老舊小區(qū)（危舊房）原則上應當產(chǎn)權清晰無糾紛且具備交易過戶條件。

（7）入戶評估。房地產(chǎn)價格評估機構對老舊小區(qū)（危舊房）進行實地查勘后，出具“一房一價”估價報告。

（8）置換簽約。危舊房對象應在實施期限內(nèi)與屬地街道、指定國企三方共同簽訂附生效條件的置換協(xié)議。以幢為單位的危舊房對象簽約比例達到90%（含本數(shù)）以上，且將老舊小區(qū)（危舊房）騰空交付屬地街道驗收合格的，置換協(xié)議方可生效。方案實施期限屆滿置換協(xié)議仍未達到生效條件的，外遷置換工作停止實施。

（9）房源認購。置換協(xié)議生效后，屬地街道方可組織危舊房對象參加置換房源認購。置換房源認購原則上采取區(qū)級統(tǒng)一實施的競價統(tǒng)籌方式進行。屬地街道可在老舊小區(qū)（危舊房）就近安排統(tǒng)一小區(qū)置換房源的，認購工作也可由屬地街道單獨組織實施。具體置換房源及價格等以實際公布為準。

（10）結算交房。置換房源具備交付條件后，屬地街道出具結算單并書面通知危舊房對象辦理房款結算手續(xù)。危舊房對象結清房款的，由屬地街道開具調撥單交付房源。

（11）權證辦理。危舊房對象結清置換房源房款且配合完成原老舊小區(qū)（危舊房）權證過戶的，屬地街道開具置換房源發(fā)票供危舊房對象辦理不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)。

上下滑動

2、原拆原建模式。

原拆原建意愿集中的老舊小區(qū)（危舊房）,可以根據(jù)《中華人民共和國民法典民法典》有關規(guī)定,成立老舊小區(qū)（危舊房）原拆原建的組織實施主體(以下簡稱實施主體)。原拆原建需全體所有權人共同申請，以幢為單位。申請后當由屬地街道根據(jù)業(yè)主意愿、套型需求等，編制《原拆原建方案》，并報經(jīng)區(qū)政府同意方可開展審批程序。涉及集體土地的，若產(chǎn)權人符合宅基地審批條件的，可以保持集體土地不變批準原拆原建；若產(chǎn)權人不符合宅基地審批條件的，應先辦理征地和供地手續(xù)后，再辦理原拆原建手續(xù)。原拆原建由全體所有權人自行籌集資金更新（政府適當補貼）。原拆原建具體審批流程如下：

（1）提出申請。實施主體憑申請表、本幢房屋全體業(yè)主決議書、委托書、身份證件、房屋權屬憑證（土地使用證、房屋所有權證、其他相關房屋權屬憑證）、危房鑒定書、房屋現(xiàn)狀測繪成果、危房照片、項目原拆原建方案等材料，向屬地街道提出申請。

（2）聯(lián)合踏勘。屬地街道收到申請后7個工作日內(nèi)召集發(fā)改、住建、資規(guī)、綜合執(zhí)法、交警、消防等部門以及各地下管線單位進行現(xiàn)場聯(lián)合踏勘，確定拆建的可行性，各部門提出指導意見，形成聯(lián)合審查會議紀要。實施主體根據(jù)聯(lián)審會議紀要要求對方案進行修改完善后，由屬地街道上報區(qū)政府研究。區(qū)政府研究同意后，由實施主體報區(qū)發(fā)改局網(wǎng)上備案。

（3）方案聯(lián)審。實施主體憑聯(lián)合審查會議紀要、設計方案、日照分析報告等材料，向資規(guī)部門申請設計方案聯(lián)合審查。資規(guī)部門組織發(fā)改、住建、執(zhí)法、交警、環(huán)保、資規(guī)、屬地街道等相關部門開展設計方案聯(lián)合審查，各部門在3個工作日內(nèi)反饋審查意見。匯總各部門意見后，由資規(guī)部門形成方案審查會議紀要。

（4）辦理許可。實施主體憑審查合格的施工圖、日照分析報告等材料，向資規(guī)部門申請辦理《建設工程規(guī)劃許可》，向住建部門申請辦理《施工許可證》。

（5）規(guī)劃核實。項目竣工后，實施主體憑申請表、建設工程測繪報告及圖件等相關材料，向資規(guī)部門申請辦理建設工程規(guī)劃核實。

（6）竣工驗收。實施主體憑申請書和相關資料，向住建部門申請辦理竣工驗收備案。

（7）權證辦理。實施主體憑申請書、規(guī)劃核實通知書、竣工備案等資料，向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

上下滑動

政策保障

1、外遷置換。

（1）置換權益金額及改善補貼。以老舊小區(qū)（危舊房）評估價值為基礎，結合置換獎勵、置換補助計算確定。對置換房源價格超出置換權益金額的部分，分段給予補貼。（詳見附件《鹿城區(qū)老舊小區(qū)（危舊房）以舊換新外遷置換適用標準（試行）》）。

鹿城區(qū)老舊小區(qū)（危舊房）以舊換新外遷置換適用標準（試行）》

（2）公積金支持。房屋產(chǎn)權人可申請?zhí)崛”救思捌渲毕涤H屬的住房公積金，用于支付以舊換新中個人應承擔的費用。

（3）入學政策。舊房所有人在置換方案公告之日已出生的子女、孫子女、外孫子女，其義務教育入學資格按如下規(guī)定處理：小學入學資格需同時符合置換方案公告當年及小學入學當年招生工作相關政策規(guī)定的，可保留在舊房所在地施教區(qū)小學入學資格；初中入學資格需同時符合置換方案公告當年及初中入學當年招生工作相關政策規(guī)定的，在舊房所在地施教區(qū)初中學校入學資格可自置換方案公告當年的9月1日起保留3周年。

（4）稅收優(yōu)惠。按《溫州市區(qū)老舊小區(qū)房屋“以舊換新”工作方案》有關規(guī)定執(zhí)行。

2、原拆原建。

（1）優(yōu)化建筑設計。在不改變現(xiàn)有使用功能的情況下，在充分保障公共安全，對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位、非機動車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的情形，可通過技術措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進行更新。單幢房屋在總建筑面積不突破原產(chǎn)權總面積的前提下，經(jīng)該幢房屋全體產(chǎn)權人同意，可以調整戶型及套型面積，但調整后的總套數(shù)不能超過拆建前的總套數(shù)。因套型面積調整涉及不動產(chǎn)交易，應由產(chǎn)權人通過自行協(xié)商，先向市不動產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權按份共有或轉移登記，登記完成后，方可調整戶型及套型面積，竣工驗收后再按實際建成面積辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

（2）配套設施不計容。為滿足安全、環(huán)保、市容市貌、無障礙標注等要求，可增設樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫、外墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等附屬設施，以及建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C房、水箱間、人防報警間等，新增建筑量可不計入容積率，不再收取土地出讓金，不辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。新增不計容配套設施，導致超過原建筑占地面積的，應當經(jīng)小區(qū)2/3以上業(yè)主同意，公示10個自然日（歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村保護范圍內(nèi)公示20個自然日），公示無異議的，可以按審查通過的方案辦理建設工程規(guī)劃許可證。

（3）豁免新增配套審批。老舊小區(qū)內(nèi)加裝充電樁、更新已有建筑的管線和管道、土地權屬范圍內(nèi)且不涉及市政道路的管線工程免于辦理建設工程規(guī)劃許可證，不再單獨設置辦理流程，但應該根據(jù)相關主管部門要求及《中華人民共和國民法典》要求進行建設。

（4）支持費用優(yōu)惠。可免收(征)城市基礎設施配套費、不動產(chǎn)登記費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，免收人防工程異地建設費，涉及的經(jīng)營服務性收費一律減半收費,涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。房屋所有權人可以按照規(guī)定提取本人及其直系親屬住房公積金、專項維修資金或者使用公積金貸款用于以舊換新項目。

（5）土地價款優(yōu)惠。涉及需要劃撥轉出讓和延長出讓年限需補繳土地出讓價款的，出讓年限終止日期與小區(qū)內(nèi)出讓年限最長的保持一致。土地出讓價款按照公示地價（基準地價）經(jīng)修正后確定。涉及內(nèi)部轉讓交易，住宅用地的土地出讓價款按契稅計稅價格的2%計收。

（6）政府補助支持。

政府最高給予（含）400元/平方米的老舊小區(qū)（危舊房）以舊換新改造政府補助。加裝電梯補助按照市級有關規(guī)定執(zhí)行。

（7）住房兜底保障。針對更新房屋系房屋所有權人唯一住房的，更新期內(nèi)，可由區(qū)屬部門、屬地街道探索提供保障性租賃住房、公租房、周轉房等給予過渡，租金按有關規(guī)定執(zhí)行，符合特定條件（具體參照溫鹿政辦〔2024〕43號等文件規(guī)定）可按規(guī)給予減免。

上下滑動

劃重點：

1、2025年鹿城區(qū)計劃試點2個以上項目。

2025年，我區(qū)計劃試點先行老舊小區(qū)（危舊房）更新項目2個以上，探索外遷置換、原拆原建等以舊換新創(chuàng)新模式，通過制定“一小區(qū)一方案”指導工作，并不斷優(yōu)化方案、有序平穩(wěn)推進。在試點經(jīng)驗基礎上，有序推進更新。

2、外遷置換和原拆原建兩種模式都還是要業(yè)主出錢的，不過會有一些支持、補貼政策。

• 外遷置換主要從置換權益金額及改善補貼、公積金支持、入學資格保留、稅收優(yōu)惠等方面進行保障。

• 原拆原建。優(yōu)化建筑設計、配套設施不計容、豁免新增配套審批、支持費用優(yōu)惠、土地價款優(yōu)惠、補助與金融支持、住房兜底保障等方面進行保障。

兩種模式中， 第一種外遷置換，市區(qū)有過相似案例，南郊街道的昌祥小區(qū)由國企改造為人才公寓，為原業(yè)主就近安排了金玉良苑、望金佳苑房源安置。這種模式對業(yè)主來講，縮短在外過渡時間，對政府來講，實現(xiàn)存量資產(chǎn)的盤活。

而第二種模式原拆原建，浙江首個自主更新項目杭州浙工新村聲名遠播。浙工新村的更新費用大概是5.3億元，其中居民自籌資金約4.7億元。浙工新村戶均費用高的原因是戶型面積增加，有擴面費（34520元/㎡），此外有居民購買車位(20多萬/個）

溫州征求意見稿中，沒有提“擴面”，但提到“單幢房屋在總建筑面積不突破原產(chǎn)權總面積的前提下，經(jīng)該幢房屋全體產(chǎn)權人同意，可以調整戶型及套型面積，但調整后的總套數(shù)不能超過拆建前的總套數(shù)。因套型面積調整涉及不動產(chǎn)交易，應由產(chǎn)權人通過自行協(xié)商，先向市不動產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權按份共有或轉移登記，登記完成后，方可調整戶型及套型面積，竣工驗收后再按實際建成面積辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。”

換言之，你覺得現(xiàn)在戶型小，想要大戶型，可以把鄰居的買了，到時候兩套并一套，調整戶型。（單幢房屋在總建筑面積不突破原產(chǎn)權總面積的前提下，經(jīng)該幢房屋全體產(chǎn)權人同意，可以調整戶型及套型面積，但調整后的總套數(shù)不能超過拆建前的總套數(shù)）

溫州此舉挺機智，可以避免潛在“麻煩”。

據(jù)悉，浙工新村重建，在新房交付之前，業(yè)主并沒有真的掏錢，是政府墊資。

而這幾年的樓市下行，就導致一個問題發(fā)生，2023年項目拆遷時，朝暉六區(qū)3.5萬/㎡，周邊多數(shù)房源成交價在3萬/㎡以上，對于34520元/㎡的擴面價格，業(yè)主們能夠接受。到了今年交付，朝暉六區(qū)成交價已經(jīng)在3萬/㎡以下，對于34520元/㎡的擴面費用，業(yè)主想談價格。后續(xù)沒有大的波浪，浙工新村掛牌價4-4.5萬/㎡，扣掉改造費用，還是有賺。

溫州的方案，業(yè)主想擴面就跟同幢鄰居買，這是自主、市場行為。

另外，“樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫、外墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等附屬設施，以及建筑物屋頂?shù)奶菸荨㈦娞輽C房、水箱間、人防報警間等，新增建筑量可不計入容積率，不再收取土地出讓金，不辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。

配套設施不計容，換言之重建之后不增加公攤，不影響原先的室內(nèi)面積。

來源 溫州房產(chǎn)圈