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在回遷房交易實踐中，部分出賣人于房屋低價出售后，因市場價格大幅上漲，以各種理由主張交易無效并要求收回房屋；而買受人則依據(jù)雙方簽訂的合同，主張交易行為合法有效，拒絕返還房屋。此類糾紛頻發(fā)的背后，涉及諸多復(fù)雜的法律問題。本文將結(jié)合司法實踐中的典型案例，對回遷房買賣相關(guān)法律規(guī)范及裁判要點進行深入剖析，明晰交易各方的權(quán)利義務(wù)邊界。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實依據(jù)

原告江峰向法院起訴，請求：

確認 2012 年 8 月 14 日與林浩、王婷簽訂的《協(xié)議》無效；

林浩、王婷返還北京市平谷區(qū)一號房屋；

訴訟費用由林浩、王婷承擔。

江峰稱，2012 年 8 月 14 日，他與林浩、王婷簽訂協(xié)議，將一號房屋以 485,000 元價格轉(zhuǎn)讓。該房屋屬于北京市舊村改造項目，所在小區(qū)土地為集體性質(zhì)，且項目無規(guī)劃、審批手續(xù)。林浩、王婷是北京市朝陽區(qū)城鎮(zhèn)居民，不具備購買資格。此外，根據(jù)《平谷區(qū)某項目住宅拆遷實施方案》，回遷安置房購買權(quán)禁止私自轉(zhuǎn)讓，該協(xié)議違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。民事行為無效后，對方應(yīng)返還房屋，故訴至法院。

（二）被告的抗辯理由

被告林浩、王婷辯稱，不同意江峰的訴訟請求，理由如下：

合同效力抗辯：協(xié)議是雙方真實意思表示，合法有效。涉案房屋是經(jīng)北京市政府批準的征地拆遷項目回遷房，按 “三定三限” 建設(shè)，屬于商品房，土地已征收為國有，并非集體土地 ?！侗本┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會北京市國土資源局關(guān)于加強 “三定三限三結(jié)合” 定向安置房產(chǎn)權(quán)登記及上市交易管理有關(guān)問題的通知》不屬于效力性強制性規(guī)定，江峰以價格上漲為由反悔，違背誠信原則。

房屋返還抗辯：2017 年 11 月 2 日，已將房屋轉(zhuǎn)售給案外人，客觀上無法返還。且協(xié)議有效，江峰要求返還房屋無依據(jù)。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實

項目審批與房屋性質(zhì)：2009 年，北京市人民政府批復(fù)同意征收平谷區(qū)某村土地，用于某新城土地一級開發(fā)，項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。拆遷實施方案明確，定向回遷安置房為商品房，按 “三定三限三結(jié)合” 建設(shè)，村民支付費用后可獲商品房所有權(quán)證書。

房屋交易過程：江峰作為被拆遷人，獲兩套回遷安置房，2012 年 8 月 14 日與林浩、王婷簽訂協(xié)議，出售一號房屋，成交價 485,000 元，前期支付 300,000 元，交鑰匙時付清尾款 。2013 年 10 月 7 日，林浩、王婷付清尾款，江峰交付房屋鑰匙。

房屋轉(zhuǎn)售情況：2017 年 11 月 2 日，林浩、王婷將房屋轉(zhuǎn)售給趙某，成交價 890,000 元，雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》 。

產(chǎn)權(quán)登記條件：法院咨詢得知，一號房屋已具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記條件，被拆遷安置人辦理相關(guān)手續(xù)、繳納費用后，即可辦理不動產(chǎn)所有權(quán)證書 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

江峰與林浩、王婷簽訂的《協(xié)議》是否因違反法律規(guī)定而無效？

林浩、王婷是否應(yīng)向江峰返還一號房屋？

（二）法院認定邏輯

合同效力認定：

土地性質(zhì)與購房資格：涉案房屋所在土地已征收為國有，項目有規(guī)劃審批，林浩、王婷無需具備集體經(jīng)濟組織成員身份即可購買，江峰關(guān)于對方無購房資格的主張不成立 。

政策條款解讀：“回遷安置房購買權(quán)不能私自轉(zhuǎn)讓” 應(yīng)理解為禁止轉(zhuǎn)讓購房資格，而非房屋所有權(quán)，江峰與林浩、王婷的交易未改變購房資格歸屬，該條款不能作為合同無效依據(jù) 。

效力性強制規(guī)定判斷：房屋簽訂合同時不能辦理權(quán)屬登記，是因回遷房登記政策要求，并非違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，且目前房屋已具備登記條件，江峰主張合同無效缺乏依據(jù) 。

房屋返還判定：因協(xié)議有效，且房屋已轉(zhuǎn)售案外人，林浩、王婷客觀上無法返還，江峰要求返還房屋的訴求不能成立 。

（三）法律依據(jù)適用

法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條（合同無效情形），結(jié)合土地征收、房屋交易相關(guān)法規(guī)政策，判定協(xié)議有效，駁回江峰訴求 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：駁回原告江峰的全部訴訟請求 。這意味著江峰無法確認協(xié)議無效，也不能要求林浩、王婷返還一號房屋。

四、案件啟示

（一）回遷房交易風險警示

核查房屋性質(zhì)：購買回遷房前，務(wù)必核實土地性質(zhì)、項目審批文件，確認房屋是否屬于可交易的商品房 。集體土地上的回遷房，非本村成員購買可能面臨合同無效風險。

關(guān)注政策限制：部分回遷房有上市交易年限限制（如 “三定三限” 房屋 5 年內(nèi)不得上市），交易時需明確約定，避免因政策約束導(dǎo)致糾紛 。

（二）合同簽訂關(guān)鍵要點

明確權(quán)責條款：合同中應(yīng)約定房屋產(chǎn)權(quán)辦理時間、違約責任、政策變動處理方式等，防止一方因房價波動反悔 。

保留交易證據(jù)：轉(zhuǎn)賬記錄、收條、溝通記錄等證據(jù)需妥善保存，涉及大額交易時，建議辦理公證或律師見證。

（三）糾紛處理實用建議

誠信履約優(yōu)先：買賣雙方應(yīng)遵循契約精神，隨意反悔不僅違背誠信，還可能承擔賠償責任 。

尋求專業(yè)幫助：對回遷房交易政策、合同效力存疑時，及時咨詢律師，律師可協(xié)助審查合同、規(guī)避風險，糾紛發(fā)生后也能制定有效維權(quán)策略。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）