房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

交完房款、住了多年，房產(chǎn)證卻始終辦不下來，賣房單位稱自己只是 “中間人”，原房主繼承人堅稱與己無關(guān)。面對多方扯皮，購房者該如何破局？本文將通過真實案例，從律師專業(yè)角度為你解析經(jīng)濟適用房過戶糾紛中的法律門道。

一、案情梳理

（一）購房交易的達(dá)成

陳立與甲公司簽訂《甲公司職工住宅買賣合同》，以單價 3252 元、總價 175,608 元的價格，購買位于北京市西城區(qū)的一號房屋 。合同明確約定，甲公司需在房屋交付后 360 日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，并負(fù)責(zé)代陳立辦理房產(chǎn)證。陳立依約付清全部房款，甲公司也交付了房屋，但房產(chǎn)證辦理卻陷入僵局。

（二）房屋權(quán)屬的復(fù)雜歷史

回溯房屋權(quán)屬變遷，一號房屋最早由甲公司職工周明遠(yuǎn)購得并取得房產(chǎn)證。之后，周明遠(yuǎn)騰退該房，房屋被甲公司收回重新分配給陳立 。為完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，2016 年 8 月 1 日，周明遠(yuǎn)與陳立簽訂《甲公司舊有住房買賣合同》，甲公司作為雙方所在單位，承諾協(xié)助辦理過戶手續(xù) 。然而，當(dāng)甲公司向相關(guān)部門提交過戶申請后，因周明遠(yuǎn)未到場配合，審批流程停滯，房屋產(chǎn)權(quán)始終登記在周明遠(yuǎn)名下。更糟糕的是，周明遠(yuǎn)于 2016 年 8 月 28 日離世，其繼承人周小萱、吳芳、周宇對房屋買賣協(xié)議提出質(zhì)疑，拒絕配合后續(xù)過戶。

（三）訴訟中的各方主張

陳立將甲公司、周小萱、吳芳、周宇訴至法院，要求被告方配合辦理一號房屋過戶登記，并承擔(dān)訴訟費用 。

甲公司抗辯：強調(diào)自身僅為協(xié)助過戶的 “中間方”，房屋產(chǎn)權(quán)登記在周明遠(yuǎn)名下，因周明遠(yuǎn)未到場及繼承人不配合導(dǎo)致過戶失敗，公司已盡到所有協(xié)助義務(wù)；

周小萱、吳芳、周宇抗辯：表示從未知曉父親周明遠(yuǎn)與陳立的房屋買賣協(xié)議，認(rèn)為房屋交還甲公司后便與之無關(guān)，拒絕承認(rèn)買賣關(guān)系，主張過戶責(zé)任在甲公司，同時質(zhì)疑協(xié)議上周明遠(yuǎn)簽名的真實性，并提供病歷等證據(jù)，證明周明遠(yuǎn)在簽約期間傷病嚴(yán)重，無簽字能力 。

二、案件分析

（一）合同效力與法律關(guān)系認(rèn)定

核心合同效力：陳立與甲公司簽訂的《甲公司職工住宅買賣合同》，是雙方真實意思表達(dá)，且不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方形成實質(zhì)房屋買賣關(guān)系 ；

舊有住房買賣合同性質(zhì)：周明遠(yuǎn)與陳立的合同雖名為買賣，但房款由陳立支付給甲公司，房屋也是由甲公司交付，說明雙方并非真實買賣關(guān)系，該合同本質(zhì)是為完成過戶的形式文件 ；

房屋交易實質(zhì)：本案實質(zhì)是甲公司將收回的周明遠(yuǎn)名下房屋，重新調(diào)配出售給陳立，甲公司才是真正的房屋出賣主體 。

（二）各方責(zé)任界定

甲公司的責(zé)任：作為實際出賣人，甲公司不僅要提供過戶資料，更有義務(wù)協(xié)調(diào)各方完成過戶流程，其未妥善履行協(xié)調(diào)責(zé)任，構(gòu)成違約；

繼承人的責(zé)任：周明遠(yuǎn)去世后，其繼承人在繼承房屋權(quán)利的同時，需承擔(dān)協(xié)助過戶的法定義務(wù)，拒絕配合同樣構(gòu)成違約；

過錯分析：甲公司協(xié)調(diào)不力、繼承人拒不配合，均對陳立無法取得房產(chǎn)證存在過錯 。

（三）法律依據(jù)剖析

依據(jù)《中華人民共和國合同法》，依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)全面履行約定的義務(wù) 。在房屋買賣合同關(guān)系中，出賣人負(fù)有轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的主給付義務(wù)，協(xié)助辦理過戶登記是實現(xiàn)這一義務(wù)的必要手段 。此外，根據(jù)《民法典》繼承編相關(guān)規(guī)定，繼承人繼承遺產(chǎn)的同時，需在遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)被繼承人的債務(wù)及相關(guān)義務(wù)，協(xié)助辦理房屋過戶即屬于此類義務(wù)范疇 。

三、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，陳立與甲公司的房屋買賣合同合法有效，且陳立已履行全部付款義務(wù)，甲公司應(yīng)履行過戶義務(wù) 。同時，周明遠(yuǎn)的繼承人雖對合同簽名存疑，但同意將房屋過戶至甲公司名下，應(yīng)當(dāng)配合完成過戶流程 。最終判決：

自判決生效之日起 10 日內(nèi)，周小萱、吳芳、周宇協(xié)助將一號房屋所有權(quán)過戶至甲公司名下；

上述過戶完成當(dāng)日，甲公司協(xié)助將一號房屋所有權(quán)過戶至陳立名下；

本案訴訟費用由甲公司承擔(dān) 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

明確合同主體與義務(wù)：簽訂購房合同時，務(wù)必仔細(xì)審查合同條款，明確賣方的過戶義務(wù)及違約責(zé)任，避免因模糊表述陷入糾紛 ；

核實房屋權(quán)屬情況：在交易前通過不動產(chǎn)登記部門查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，確認(rèn)是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，以及產(chǎn)權(quán)人是否真實、唯一 ；

留存關(guān)鍵證據(jù)：保留付款憑證、溝通記錄、合同原件等重要證據(jù)，以便在出現(xiàn)糾紛時能夠有力維權(quán) 。

（二）單位售房合規(guī)要點

規(guī)范內(nèi)部交易流程：制定清晰的房屋分配、交易規(guī)則，確保產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程合法合規(guī)，避免出現(xiàn)權(quán)屬不清的情況 ；

加強溝通與協(xié)調(diào)：涉及多方主體的房屋交易，應(yīng)積極履行協(xié)調(diào)義務(wù)，及時解決過戶過程中出現(xiàn)的問題 ；

完善合同文本：在合同中明確各方權(quán)利義務(wù)，特別是協(xié)助過戶的具體責(zé)任和期限，降低法律風(fēng)險 。

（三）繼承人法律風(fēng)險提示

尊重交易事實：若被繼承人的房屋交易行為合法有效，繼承人應(yīng)予以尊重，積極配合完成后續(xù)手續(xù) ；

審慎行使權(quán)利：對合同效力存疑時，應(yīng)通過合法途徑解決，而非直接拒絕履行義務(wù)，以免承擔(dān)不必要的法律責(zé)任 。

經(jīng)濟適用房過戶糾紛往往錯綜復(fù)雜，涉及多方利益與法律關(guān)系。若你正面臨類似難題，歡迎留言或私信咨詢，專業(yè)律師為你定制解決方案！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）