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全款買房、裝修入住，可房產證到手后，賣房人卻遲遲不配合過戶？面對賣房人離世、繼承人怠于履行義務的困境，購房者該如何破局？專業律師結合真實案例，為你拆解此類糾紛的維權關鍵。

一、案情梳理

（一）購房交易的達成

2016 年，購房者周悅通過朋友結識了孫陽。孫陽的父親孫志因病臥床，為籌措醫療費用，孫陽及其母親李梅決定代父親出售位于北京市大興區的一號房屋 。2016 年 7 月 26 日，孫陽與周悅簽訂書面協議，約定：周悅支付全部房款后，孫陽不得在房產證辦理期間轉賣房屋，房本辦妥后不得私自抵押；若能改底單，孫陽需無條件配合，若不能改，則在房本下發第一時間通知周悅并協助過戶；若孫陽毀約，需按 300 萬元本金及 20% 年息賠償 。

當日，孫志的配偶李梅、兒媳吳雨簽署《親屬同意出售聲明》，認可孫陽的售房行為及相關文件 。周悅及其丈夫分多筆向孫陽支付購房款 205 萬元，孫陽出具收條確認收款。

（二）房屋的交付與后續爭議

2017 年，周悅辦理入住手續后對房屋進行裝修，其父母長期居住并承擔供暖費、物業費等費用 。2020 年 9 月，一號房屋房產證辦理完成，孫陽將房產證交給周悅，但始終未履行過戶義務 。此時房屋仍登記在已去世的孫志名下（孫志于 2021 年 10 月 20 日注銷戶口），其繼承人李梅、孫陽、孫瑤也怠于配合過戶 。為維護權益，周悅將三人訴至法院，要求將房屋產權過戶登記至自己名下，并由三被告承擔訴訟費。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋權屬背景：2011 年，王建平夫婦申請將一號房屋產權人變更為孫志；2014 年，法院宣告孫志為無民事行為能力人，李梅、孫陽依法成為其監護人 。

購房交易證據：周悅提交完整的付款憑證、書面協議、親屬同意聲明等，證明交易真實性；同時提供居住期間的繳費票據，佐證其實際占有房屋 。

房屋登記現狀：2020 年，一號房屋取得不動產權證書，登記權利人為孫志，房屋性質為商品房住宅 。

二、案件分析

（一）合同效力認定

根據《中華人民共和國民法典》及相關司法解釋，孫陽作為監護人代無民事行為能力人孫志出售房屋，合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效 。李梅簽署同意聲明進一步確認了售房行為的有效性。

（二）過戶責任界定

監護人的代理權限：孫志被宣告無民事行為能力后，李梅、孫陽作為監護人有權處理其財產，但需遵循有利于被監護人的原則 。本案中售房用于醫療支出，符合該原則，且交易已實際履行 。

繼承人的義務承擔：孫志去世后，其繼承人李梅、孫陽、孫瑤在繼承遺產范圍內，需承擔被繼承人的合同義務 。周悅已履行付款義務，繼承人應當配合完成過戶手續。

（三）法律依據解析

法院判決依據主要包括：

《民法典時間效力規定》：明確本案適用當時的法律規定；

《民法通則》相關條款：強調監護人對被監護人財產的管理職責，以及依法成立的合同應全面履行 。

三、裁判結果

法院經審理判決：李梅、孫陽、孫瑤于判決生效后 10 日內，協助周悅將一號房屋過戶登記至周悅名下 。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范建議

核查產權與處分權限：購房前通過不動產登記中心查詢房屋權屬，核實賣房人是否為產權人或合法代理人；若涉及無民事行為能力人，需確認監護人身份及授權文件 。

完善合同條款：合同中明確過戶時間、違約責任、費用承擔等關鍵內容，尤其對特殊情況（如產權人離世）的處理方式作出約定 。

保留交易證據鏈：完整保存付款憑證、書面協議、溝通記錄等，為可能出現的糾紛提供有力證據 。

（二）賣房人及繼承人注意事項

依法履行合同義務：監護人處分被監護人財產時，需確保行為合法合規；繼承人應在繼承范圍內履行被繼承人的合同債務 。

及時處理產權變更：涉及房屋交易，應按約定時間辦理過戶手續，避免因拖延引發糾紛 。

（三）法律風險警示

房屋買賣與繼承糾紛常因產權不清、合同漏洞導致爭議。遇到類似問題，當事人應及時咨詢專業律師，通過法律途徑維護權益 。若您正面臨相關困擾，歡迎私信獲取一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）