北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

網(wǎng)友問(wèn)以他現(xiàn)在的這種生活狀態(tài)，手里還有40多萬(wàn)，是否應(yīng)該買套房？比如郊區(qū)的公寓或X產(chǎn)權(quán)，40萬(wàn)之內(nèi)能買到，但是否有意義？

A：

1、我不知道您是否在逗我，但我覺(jué)得如果真的是這種狀態(tài)，那就別買房了唄，還不如租房呢。

2、每個(gè)月4380的花銷，一年就是5萬(wàn)多。然后租房的話如果是租市區(qū)單間或近郊自建房，一個(gè)月有2000就夠了吧？一年3萬(wàn)。再算上年底回家和額外支出，一年要10萬(wàn)塊錢。

可您手里只有這40多萬(wàn)，如果買房，那剩下的錢也就頂多夠支撐一年的，花完了怎么辦？到時(shí)候就算是討厭上班，也得被迫出門搞錢了吧，多糾結(jié)啊？所以還不如租房呢，這樣至少能再躺平四年，也就是往后推四年再糾結(jié)是否掙錢，到時(shí)候再說(shuō)吧。

3、不過(guò)其實(shí)也可以去環(huán)京看看，北京的公寓40萬(wàn)，到了北三縣或固安涿州等地，不到20萬(wàn)或許就能買下。其他的生活是一樣的，這樣能省出20來(lái)萬(wàn)，至少多躺平兩三年。

4、總之就這樣兒吧，人生苦短及時(shí)行樂(lè)，即使百年常在罪，不過(guò)三萬(wàn)六千天。嘛錢不錢的，樂(lè)呵樂(lè)呵得了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我在20年的時(shí)候，因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)問(wèn)題，買了西三旗永泰東里的一居室，不到五十平米，花了325萬(wàn)，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)到了250萬(wàn)左右，加上利息，虧損有100個(gè)了，現(xiàn)在我老公想要賣了房子，他認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)下跌，尤其是這種老破小。

房子租金每月5000，月供10000，還有20年的貸款，相當(dāng)于繼續(xù)持有要付出的錢和房子的現(xiàn)價(jià)是一樣的，我是擔(dān)心現(xiàn)在是市場(chǎng)的最低價(jià)，割肉在黎明前，普通家庭，很想聽(tīng)聽(tīng)您的建議。

A：

1、租金5000，一居室50平，那在北京對(duì)應(yīng)的平均總價(jià)就應(yīng)該是250萬(wàn)，也就是租售比500，朝石豐三區(qū)有很多這種比例的房子。

但您這套是海淀的，常規(guī)是怎么都應(yīng)該疊加學(xué)區(qū)溢價(jià)的，即便是西三旗的溢價(jià)低，那也得有10%左右，或者15%吧。也就是說(shuō)，如果250萬(wàn)是真實(shí)市場(chǎng)價(jià)，那這套房有點(diǎn)兒超跌了，把學(xué)區(qū)溢價(jià)完全跌沒(méi)了，現(xiàn)在賣不太劃算。

2、我建議是上網(wǎng)看看朝石豐的小戶型吧，租售比基本都是450-550，租金回報(bào)率2-2.5%，凈回報(bào)率。也就是超過(guò)同期銀行存款利率，所以我不認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)跌，否則就誰(shuí)買誰(shuí)合適了，比存銀行拿利息合適。

3、簡(jiǎn)單就這情況，自己算算賬吧，先跟朝石豐的小戶型比，然后再跟海淀好學(xué)區(qū)的比比溢價(jià)率。我認(rèn)為現(xiàn)在是最底價(jià)，看自己的判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，今天我又去看了南四環(huán)的這套復(fù)式，還是很心動(dòng)，居住體驗(yàn)確實(shí)不錯(cuò)，性價(jià)比挺高的，我算了。所以想再問(wèn)您一句能不能買，我們的要求真的不高，只是不想投資失敗而已。

A：

1、我真的沒(méi)什么說(shuō)的了，前幾次該列出來(lái)的都說(shuō)清楚了，只能看自己的選擇。

2、如果是自住為主那就應(yīng)該買，居住體驗(yàn)確實(shí)好，戶型大采光好，也沒(méi)有樓上鄰居打擾。只要能接受爬樓，那從居住角度就沒(méi)什么缺點(diǎn)了。

不過(guò)性價(jià)比高這怎么說(shuō)呢？只能說(shuō)理論上是高的，或者說(shuō)自住的話肯定高。但出租的話說(shuō)不太好，因?yàn)槊娣e大，那就不太好找家庭整租的租客，大多數(shù)都是想當(dāng)宿舍的，容易惹麻煩。

不想惹麻煩就得租給中介，可他們給的價(jià)格就偏低了，而且還未必愛(ài)收這種房呢。所以性價(jià)比高只限于自住吧，出租的話看情況。

3、房子是用來(lái)住的，真要是喜歡就買吧，沒(méi)必要這么糾結(jié)。頂復(fù)就算是價(jià)格有可能走弱，那也是很長(zhǎng)時(shí)間才明顯的，大多數(shù)情況下也能跟隨大盤，跟中間層的價(jià)格差率輕易不會(huì)再拉大。所以我認(rèn)為肯定談不上投資失敗，最大的劣勢(shì)也就是流動(dòng)性弱了，出手的時(shí)候掛牌期長(zhǎng)。其他的沒(méi)什么。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我是外地**入京的，已經(jīng)獲得北京戶口，但沒(méi)有房子，目前只能住宿舍。按照單位同事的說(shuō)法，想輪到購(gòu)買福利性質(zhì)的房子還至少十年呢。所以我們想自己先買房，不知道是否會(huì)影響將來(lái)的福利型房子？

我們盤算了一下，如果賣掉老家的房子，再加上存款能有270萬(wàn)左右，在不貸款的情況下您覺(jué)得在北五環(huán)附近能買哪的房子？如果貸款的話因?yàn)槭杖氩桓撸疃嘣鹿┰?000元，總價(jià)400萬(wàn)的話您覺(jué)得能買哪里的？我們主要就是居住，兼顧保值，不考慮學(xué)區(qū)問(wèn)題。

A：

1、按現(xiàn)在的政策，自己買房不影響福利房。但如果現(xiàn)在貸款的話對(duì)貸款資格有影響，按現(xiàn)在的政策，只要有過(guò)房貸記錄，無(wú)論是否還清都算二套。

2、270萬(wàn)，不貸款的話級(jí)別就得是昌平沙河或北七家一帶了，相對(duì)選擇還多一些。

3、400萬(wàn)的話那常規(guī)就是回龍觀天通苑等地，中小戶型的房子算各項(xiàng)兼顧，兩居室居多，保值也不會(huì)落后大盤，都沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)。

4、我建議還是先問(wèn)清福利房的情況吧，我估計(jì)您是正科級(jí)，而購(gòu)買福利房的資格一般是升到處級(jí)就行。再者福利房的批次沒(méi)有明確的計(jì)劃，很可能剛有資格就趕上了。別這邊剛買了沒(méi)幾年，那邊說(shuō)趕上這撥兒了，那資金問(wèn)題怎么解決啊？

所以先問(wèn)清楚吧，如果確定還得不少年呢，那再先自己買。

僅供參考。

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