中經記者 郭陽琛石英婧上海報道

（位于上海新天地的翠湖天地是滬上知名豪宅項目。 受訪者/圖）

過去一段時間，港資房企瑞安房地產有限公司（以下簡稱“瑞安房地產”，00272.HK）上演了一番“資產騰挪術”。

2025年6月23日，瑞安房地產聯合天安中國投資有限公司（以下簡稱“天安”，00028.HK），拿下上海新天地東區資產價值近200億元地塊的50%股權；6月25日，又宣布為廣東省佛山市嶺南天地項目公司引入險資。

“一方面，（上海新項目）讓公司能充分發揮高端住宅開發運營經驗，令翠湖天地系列產品在大新天地社區進一步拓展，擴大公司的業務規模及收入來源；另一方面，佛山項目引入保險公司符合公司輕資產策略，旨在改善資金循環、提升資金效率，但項目仍由公司旗下瑞安新天地進行日常經營管理。“6月27日，瑞安房地產相關負責人向《中國經營報》記者表示。

上述種種動作，也與瑞安房地產近年來的戰略不謀而合。在2024年業績會上，瑞安房地產行政總裁王穎表示，瑞安房地產將繼續聚焦一線城市，尤其是上海市場的發展機遇。同時，在市場調整真正完成前主要以輕資產模式拓展業務，進一步創新商業模式，拓展更多的外部資本和策略性合作伙伴。

入股新天地地塊

近日，瑞安房地產與天安成立合營公司，通過公開掛牌競價程序參與收購上海永業集團持有上海市黃浦區豫園街道501、504及505地塊的項目公司50%股權。

上海聯合產權交易所近日披露的競價信息顯示，上述項目公司為上海永業城市更新建設發展有限公司（以下簡稱“永業城市更新”），為上海永業集團的全資子公司。永業城市更新50%股權已成功出讓，成交價為底價28.94億元。

公告顯示，上述合營公司名為上海瑞天里企業管理有限公司，由瑞安房地產旗下上海瑞新里和天安旗下上海莘賦里分別持股30%和70%。

記者了解到，2024年11月，永業城市更新在通過協議出讓的方式獲取豫園街道501、504及505地塊，成交總價高達194.4億元，折合樓面價約8.46萬元/平方米。三宗地塊的總出讓面積為5.1萬平方米，將由一棟100米的高層住宅、兩棟150米與170米的超高層住宅以及復原舊區鄰里街巷城市肌理的多層建筑組成。

據瑞安房地產相關負責人介紹，上述三幅地塊位于以上海新天地為中心的大新天地社區內，有助于進一步完善新天地區域的功能及生態布局，吸引更多全球精英人才在上海安居樂業，推動“世界級復合功能都市核心區”的建設與發展。

“同時公司亦能充分發揮高端住宅開發運營經驗，令供不應求的翠湖天地系列產品在大新天地社區進一步拓展，擴大公司的業務規模及收入來源，推動公司的可持續發展。”上述瑞安房地產負責人進一步表示。

對此，天安相關人士則在電話中向記者表示，天安確實聯合瑞安房地產拿下上海新天地東區地塊項目天安的部分股權，但天安沒有更多的內容可以給到媒體。

作為黃浦區區屬老牌國企，上海永業集團多次和瑞安房地產進行合作。例如，上海永業集團、中國太保壽險和瑞安房地產聯合開發的黃浦區重大建設項目——太平洋新天地商業中心。

2024年9月，上海永業集團和瑞安房地產聯合開發的翠湖天地六期項目實現“日光”，套均1.11億元、均價約21萬元/平方米，108套房源創紀錄勁銷119.79億元。

為何此次上海永業集團選擇與瑞安房地產再續前緣？在三方合作下該項目后續將如何推進？帶著這些疑問，記者致電上海永業集團。“相關問題我都匯報過了，我們領導表示暫時沒有可以披露的信息。”上海永業集團辦公室負責人回復道。

長久以來，上海新天地都是瑞安房地產的代表作。上述瑞安房地產負責人表示，經過近30年的持續深耕，上海新天地已發展成為兼具豐富商業、文化、生活和娛樂體驗的地標級超級復合功能社區，翠湖天地品牌更成為高端生活的代名詞。

與此同時，近年來投拓較為謹慎的瑞安房地產也急需“補倉”。財報數據顯示，截至2024年，瑞安房地產在上海市擁有的住宅可售權益貨值僅剩余59億元，其中新天地板塊內太平橋118、122號地塊剩余可售權益貨值占比最高，約合41億元。

加碼輕資產戰略

6月25日，瑞安房地產公告稱，通過全資附屬公司SODH及現有股東、基金、基金普通合伙人1和2、嶺南新天地項目公司佛山瑞安，以及嶺南站購物中心項目公司佛山安盈達成合作，將佛山瑞安及佛山安盈各自100%股權轉讓予基金，總對價約34.9億元。

公告顯示，交易完成后，瑞安房地產將通過間接全資附屬公司上海瑞安擁有基金57.63%的合伙權益。兩家項目公司的財務業績仍將于瑞安房地產的財務報表內綜合入賬。該交易于扣除稅項及交易成本后，所得款項凈額合計約6.83億元，所得款項將用于公司的一般營運資金。

據悉，佛山瑞安持有的嶺南新天地可供銷售及可供出租總建筑面積約55325平方米（不包括停車場）；佛山安盈持有的第E號地塊包括位于廣東省佛山市禪城區建新路北側、天地路西側、祖廟路東側及南瑞路南側的“嶺南站”（購物中心）及“嶺南天地商業大廈”（辦公樓），可供銷售及可供出租總建筑面積約89265平方米（不包括停車場）。上述資產估值合計約42.049億元。

值得一提的是，上述基金為青島瑞見私募股權投資基金合伙企業（以下簡稱“青島瑞見私募”）。天眼查信息顯示，青島瑞見私募實際控制人為盛鼎私募基金管理有限責任公司（以下簡稱“盛鼎私募基金”）。所有的5位股東中，盛鼎私募基金、海口遠見共創一號基金（有限合伙）和天津遠見創新投資管理有限公司3位股東實控人均為大家保險集團。

公開資料顯示，大家保險集團由中國保險保障基金有限責任公司、上海汽車工業（集團）有限公司、中國石油化工集團有限公司共同出資設立，至今已發展成為一家涵蓋保險、資管、養老三大核心業務領域的綜合性保險集團。

“該交易預計不會對本公司產生重大收益或虧損影響。”上述瑞安房地產負責人表示，該交易符合公司的“輕資產策略”，旨在改善資金循環，提升資金效率，吸引潛在合伙人并建立長期戰略合作關系，以擴大所管理的資產及增加經常性管理費收入。

上述瑞安房地產負責人還強調，交易完成后，“嶺南新天地”“嶺南站”“嶺南天地商業大廈”仍由瑞安房地產旗下瑞安新天地進行日常經營管理。“這3個項目營運表現優秀，整體出租率始終維持在90%以上，租金收入亦保持增長。”

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：顏京寧）