“深港消費新樞紐”

撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

開業兩個月，深圳第二座“益田假日廣場”——羅湖益田假日廣場便交出了一份令人矚目的成績單。以100%招商率、95%開業率的滿鋪姿態亮相，首月即斬獲超200萬人次客流的“亮眼答卷”，不僅悄然改寫了羅湖商業的“新日常”，更以“深港消費樞紐”的姿態，激發雙城消費新活力。

這座定位“多元藝術體驗式購物中心”的商業新地標，正以獨特的魅力和強大的運營實力，悄然改寫著深港商業的敘事篇章。

Vol.1

精準卡位

雙核戰略驅動城市升級

羅湖益田假日廣場的階段性成功，始于對“城市角色”的精準錨定。作為羅湖核心商圈融合發展的關鍵紐帶，其定位深度綁定兩大戰略價值：

城市更新新引擎

項目與地鐵3號線翠竹站接駁，是東門、湖貝、水貝三大商圈交匯的關鍵紐帶，更是羅湖核心商圈（深圳未來擬建設的五大世界級地標商圈之一）迭代煥新的重要載體。其承接老城區消費升級需求，通過活化“愛國路花市”等老羅湖記憶，將市井情懷轉化為消費新動能。

深港融合C位

15分鐘車程覆蓋蓮塘、文錦渡、羅湖三大口岸的地理優勢，天然具備“深港消費樞紐”基因， 以港客高頻消費為切口，鏈接深港消費融合，激活雙城客流互通。數據顯示，港客消費占比穩定超30%，部分港客每周到訪2-3次，成為客流“壓艙石”。

Vol.2

內容聚焦

首店經濟+場景革命

自2025年4月30日開業以來，羅湖益田假日廣場以“超預期”的表現顛覆了人們對羅湖商業消費環境的認知。首月超200萬的客流，端午假期再創新高，這背后是項目團隊在品牌、場景和客群運營等方面的精心布局。

01

首店經濟驅動

品牌勢能全面釋放

項目引入超200個品牌，招商率100%、開業率95%，為長期穩健運營奠定了堅實基礎。以“首店經濟”為核心， 4家全國首店、8家華南/深圳首店與36家羅湖首店 匯聚一堂，涵蓋國際名品、潮玩運動、人文藝術等多元業態。

全國首店中的 變形金剛主題店 （美國IP授權的親子餐廳） 、茸茸傳奇寵物超市 （復合型寵物社交空間品牌首店）、 Tannin雪茄威士忌吧 （深圳首個高端威士忌體驗空間） 等極具話題性；華南首店如 貴廚酸湯牛肉 （貴州特色餐飲） 、 南洋小紅記 （東南亞美食集合店）、 久食山 （新鮮零食超市） 等填補了羅湖的空白。配合25家羅湖首店 （ 如圣豐城 · 臻品家宴店 、覔書店城市定制店、俄士廚房 等） ，形成了“全國標桿+區域獨家+在地特色”的三級首店矩陣，成為吸引消費的強大引擎。開業2個月，80%的品牌實現穩定經營，彰顯了品牌組合的抗風險能力。

剛需業態與特色餐飲也表現出色。 奕陽國際影城、永輝超市、米兜歡樂王國、超級安踏、華為、覔書店的主力組團形成“觀影+生活采購+親子娛樂”黃金三角。 特色餐飲引爆口碑傳播，如貴廚酸湯牛肉日均翻臺率高達4.5次， 曼格姿造海鮮自助、俄士廚房等22家品牌月銷超百萬；一緒壽喜燒位 列大眾點評深圳TOP1、 入云川 ·云南菜 成為小紅書打卡熱點。

體驗業態更是激活了新場景。 寵物友好門店、社交型體驗空間 重構消費場景，gaga、霸王茶姬等，吸引養寵家庭高頻到訪； Tannin以“雪茄文化館+威士忌品鑒”、eueu“輕食+精釀” 打造精英社交場； 星際傳奇、 佰客單車咖啡復合店 、 藍天攀巖等體驗業態覆蓋全年齡段，實現“家庭客群黏性+年輕客群打卡”雙驅動。

02

場景創新

自然藝術與科技互動

在商業場景方面，羅湖益田假日廣場聯合了國際知名設計團隊——英國貝諾與日本乃村設計事務所，共同打造了一個“對話未來的自然樂園”。購物中心內，融合了“花、溪谷、云、音、瀑布”五大主題，為消費者營造了一個既現代又充滿自然氣息的購物環境。

聚焦文化符號的在地化表達，如鏈接盒子與街區的“花花大道”，通過重現愛國路花市文脈，構建“四季花巷”靈感街區。而B1下沉廣場的透明LED屏“虛擬瀑布”則通過高科技手段，為消費者帶來了前所未有的視覺沖擊與互動體驗。

03

運營深耕

精準營銷長效激活

基于15分鐘輻射圈內257萬常住居民客群畫像、207萬商務辦公人群，以及三大口岸地理交通優勢 ， 項目精準布局餐飲、零售、體驗類4:3:3黃金比例，匹配家庭客群、港客及年輕潮人需求，持續優化品牌組合激活活力。

在營銷方面，項目展現出了極高的策劃與執行能力。開業期間 ，圍繞 “文化+商業” 核心抓手， 帶來英國藝術家王爾德“綺幻假日”深圳首展、攜手貴廚打造苗族非遺長桌宴深圳首秀、以及治愈 民謠音樂會、非遺桃花靈龍巡游 等，項目成功吸引了消費者的關注與參與，進一步激活了消費場域。2個月注冊會員超15萬，為項目后續的精準營銷與個性化服務提供了有力支持。

圖說：五一假期聯合貴廚推出非遺長桌宴、苗族風情走秀、舞蹈等貴州文化元素活動，日均5-6萬業績，證明文化內容對消費的直接拉動。

藝術IP的未來感鋪墊， 由日本建筑大師——安藤忠雄設計的8000㎡“光之禮贊 藝術殿堂”預計于2026年正式亮相。 雖未正式亮相，在社交媒體已經提前釋放價值：建筑手稿展吸引5萬人次觀展，親子光影工坊預約量日均80組 。 未來伴隨這個入市，將為項目注入了從“商業消費中心”向“文化精神地標”躍遷的核心動能。

Vol.3

操盤理念

“煙火氣”構建深港共生體

在商業空間同質化競爭日益激烈的今天，羅湖益田假日廣場以“煙火氣”為破局密鑰，將商業空間轉化為承載市井記憶、鏈接日常生活的文化磁場。

在地文化的“軟連接”

羅湖作為深圳“老城區”，承載著深圳人的原始市井記憶。項目通過“顯性符號+隱性體驗”雙重滲透，讓老居民感受到熟悉感，新客群感知文化厚度。

◎還原城市記憶的“實體錨點”： 項目位于愛國路花市原址（曾連續舉辦17年花市），將花市“花”元素融入空間設計，以場景語言喚醒集體記憶。2025年春節，項目打造"花市主題館+年俗體驗+品牌快閃"復合場景，直接帶動日均客流8.6萬人次，抖音話題#播放量破千萬。

◎讓商業空間成文化策源地： 響應羅湖區文體局、 羅 湖本土漫畫家陳維榕發起"漫步羅湖"計劃，以老羅湖故事為原型創作漫畫，300名市民參與活動，平均停留超3小時，帶動餐飲零售銷售額增長28%，，助商業空間成“城市文化策源地”。

日常場景黏性：商場成“社區第三空間”

煙火氣的本質是“高頻次、低門檻的日常參與”。項目需通過“便民服務+高頻活動+社區共建”，讓居民將商場視為“下樓即達的生活延伸”，而非“偶爾打卡的目的地”。

◎便民服務： 針對老城區"停車難"痛點，提供超1500個停車位及會員免費停車權益（單日最高6小時），數據顯示，免費停車后會員平均停留時間延長40%，連帶消費提升25%；

◎全齡友好： 打造母嬰室、引進人寵友好、騎行友好、親子友好商戶服務，提供社區干洗店、修表鋪、便民藥房等，實現"下樓買日用品、上樓喝咖啡"的15分鐘生活圈；

◎高頻陪伴： 粵式酒樓圣豐城·臻品推出"早茶套餐"，"日咖夜酒"街區打造"年輕人的深夜食堂"，寵物/騎行友好店組織社群活動，推動商戶從"經營者"變為"社區共建者"，形成"活動聚人氣、服務留人心"的良性循環。

深聯動的“消費樞紐”效應

依托蓮塘、文錦渡、羅湖三大口岸的15分鐘車程輻射優勢， 項目精準承接 港 客入深消費“第一站”；更通過“高頻次、低門檻”觸達特性，將港客“偶發打卡”轉化為“日常剛需”，為項目注入穩定客流。

//跨境服務降門檻：從"開業嘗鮮"到"周周復購"。 項目推出跨境支付全覆蓋（支持Alipay+WechatPay）、港人專屬權益（會員休息區、快速寄存）等“五大禮遇”，從支付暢通到服務配套降低消費門檻。數據顯示，開業以來港客消費占比穩定超30%，部分港客因口岸通勤便利，每周到訪2-3次，成 為客流"壓艙石"。

//品牌 深度適配港客“剛需+體驗”偏好。 永輝超市（學習胖東來模式）以生鮮品質成港客日常“補給站”； 一緒、桂滿隴、啫火等以特色風味滿足嘗鮮需求 ； 名創優品、TOPTOY等“順手一逛”特產必選；米兜歡樂王國、江南足跡等體驗生活配套…… 這些品牌既契合本地居民對品質生活的追求，更因口岸的客流輻射，成為港客心中“入深必逛”的標簽，真正實現“主客共享、雙城融合”。

未來，項目計劃引入更多 深港澳 餐飲、零售文創品牌，在保留港客消費記憶的同時，為本地客群帶來新鮮體驗，進一步夯實"深港商業融合示范地"角色。

Vol.4

城市共生長的起點

開啟益彩商管新征程

羅湖益田假日廣場作為益彩 商 管 集團 成立以來 第7 個 輕資產 開業項目， 其 優異 表現 證明了：在 存量商業 同質化競爭加劇的當下，“輕資產+強運營”的組合，完全可以通過精準定位打造出兼具商業價值與城市價值的“長紅項目”。

回望益彩生活20年征程，這是一條與城市同頻共振的生長之路：

• 2005年深圳南山益田假日廣場的落地，正式開啟全國戰略布局的序章；

• 2016年，西安益田假日世界以輕資產模式首秀，創下當地商場開業新紀錄 ；

• 2021年，品牌戰略升級為“ 深圳市益彩生活商業管理集團 ”，戰略重心從傳統開發轉向多元化資產管理，標志著從“規模擴張”向“價值創造”的深刻轉型。

20年間 ，益彩生活以“文化旅游+體驗商業”為底色，在“運營升級+輕資產拓展”雙輪驅動下，已在全國7大區域20余城布局30多個項目，覆蓋 六大產品線 （益田假日廣場、益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奧特萊斯） ，并打造出陽朔益田西街（國家級夜間文旅消費集聚區） 、深莞奧特萊斯（煥新標桿） 等多個城市文商融合樣本。

以羅湖假日廣場開業為契機，益彩商管集團聯動全國16大商業項目，圍繞“人與自然、人與藝術、人與文化”三大主題，打造跨區域、多場景的假日體驗盛宴。通過自然環保、藝術共創、文化傳承等系列活動，以跨界融合煥新消費場景，傳遞品質生活理念，形成全國性消費共振，強化品牌協同效應。此次聯動不僅提升各項目客流與互動熱度，活動期間實現會員新增同比提升16%，會員消費總額同比提升28%，為消費者締造一場充滿靈感與溫度的假日狂歡！

面向未來， 益彩 商管 集團 的每一步拓展都將以“能力為翼”，在價值突圍中釋放更強韌性：

• 多樣化產品線： 成熟的六大產品體系 ， 精準適配不同城市的文化基因與消費需求 ， 如老城區歷史記憶主題街區、新興商圈沉浸式場景等；

• 過硬運營實力： 高素質團隊與“集團-區域-項目”三級管理體系 （ 平均年齡32歲，核心團隊平均服務年限15年 ） ， 保障了對市場動態的快速響應 ；

• 投融管退全鏈條運作： 從項目定位到資產證券化，實現商業地產“投融管退”全周期運作，助力合作伙伴最大化投資收益。 如南山益田假日廣場發行53.01億元ABS及68億元類REITs的資本實踐 。

• 靈活合作模式： 益彩商管 集團 的 過往 合作網絡從北京東城區政府、黃山市政府等地方政府，延伸至華僑城集團、深圳地鐵集團等大型國企文投。2025年 再落一子， 與深圳長城開發科技股份有限公司簽訂戰略合作， 將 負責運營其45萬方深科技城商務綜合體商業板塊 ， 打造“精品公園式CBD活力商業標桿” 。

深科技城商務綜合體 ， 打造城市活力成長充電站

以羅湖益田假日廣場為新出發點，未來 益彩商管 集團 將在20年深耕商業的積淀上，以更清晰的價值導向，在一、二線城市持續拓展商業版圖，續寫“商業與城市共生”的新篇章。

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