學(xué)人簡(jiǎn)介：陶然，香港中文大學(xué)（深圳）校長(zhǎng)講座教授、發(fā)展與治理學(xué)科部主任

人口凈流出/流入城市，

下一步怎么發(fā)展？

我們國(guó)家很多人口流出地城市，不光存在房?jī)r(jià)供應(yīng)過(guò)剩，工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有太多企業(yè)入駐，出現(xiàn)鬼城和空城的問(wèn)題，這些地方政府在過(guò)去十幾年還借了大量的債務(wù)。這些地方如果你去救，相當(dāng)于是給自己挖了一個(gè)更大的坑。我們現(xiàn)在經(jīng)常講化債，如果只是進(jìn)一步地超發(fā)各種國(guó)債，那只是把問(wèn)題往后推，有很多地方政府沒(méi)錢(qián)了，當(dāng)然就會(huì)拼命喊疼，那中央政府就不得不放水。

對(duì)于很多人口流出的城市，不要盲目去救，救也救不起來(lái)，只會(huì)填更多的錢(qián)。這時(shí)候這些地方就應(yīng)該像鶴崗那樣進(jìn)行財(cái)政重整，在全國(guó)性債務(wù)重組的同時(shí)，推動(dòng)這些地方進(jìn)行財(cái)務(wù)重整。我是堅(jiān)決反對(duì)那種往這些地方再繼續(xù)大規(guī)模放水的，不僅害了它，而且讓整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到很大的拖累。

所謂的財(cái)政重組，就是把賬先爆出來(lái)，然后國(guó)有銀行，包括金融機(jī)構(gòu)、中央政府跟地方政府一起坐下來(lái)談，那時(shí)候中央可以用它的債幫忙償還一部分，國(guó)有銀行也必須認(rèn)一部分壞賬，這樣地方政府就減輕一些債務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)，地方政府還得還一部分債。地方政府如果要還債，就必須大規(guī)模地進(jìn)行財(cái)政重整，除了基本運(yùn)行以外的支出，其他的非必要建設(shè)一概不能再做了，不要再去做過(guò)多的建設(shè)，就保最基本的公共服務(wù)和基本的政府運(yùn)行，做減法。這對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，是個(gè)很痛苦的選擇，但是我覺(jué)得這個(gè)選擇必須要做，因?yàn)榻裉觳蛔龅脑?huà)，最后的結(jié)果就是中央政府每年不斷地發(fā)票子，去幫地方政府化債，實(shí)際上是把矛盾往后拖，但是最終不能有效解決。

人口流入地很多的主要城市，現(xiàn)在也出現(xiàn)了大量的待售商品房賣(mài)不掉的局面。比如，深圳按照現(xiàn)在的銷(xiāo)售速度，可能兩年才能銷(xiāo)售完它的待售商品房，廣州可能需要三四年。很多二線(xiàn)城市可能也要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，它們的房?jī)r(jià)也普遍跌了個(gè)百分之三十到四十，但是這些地方總的來(lái)說(shuō)，它的住房供應(yīng)相對(duì)于老百姓正常的住房需求，還是有所不足，這就是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)后帶來(lái)的問(wèn)題：就是有很多房子跌了百分之三十、四十，大部分人，尤其是年輕人和農(nóng)民工，仍然買(mǎi)不起。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)在正常價(jià)格下供應(yīng)不足，在目前過(guò)高價(jià)格下，供應(yīng)又顯得過(guò)剩。這就是這些城市現(xiàn)在面臨的問(wèn)題。因?yàn)檫€有很多房子賣(mài)不出去，一些人正常準(zhǔn)備買(mǎi)房子，但不敢買(mǎi)，因?yàn)檫€有那么多房子賣(mài)不出去，大家不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)是否見(jiàn)底，導(dǎo)致那些本來(lái)正常準(zhǔn)備買(mǎi)房的人不敢買(mǎi)，這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)形成一個(gè)極度萎縮的局面。

未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該走什么樣的路徑

“住房保障”和“保障性住房”是兩個(gè)概念，要實(shí)現(xiàn)住房保障，最好的方法就是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化已經(jīng)走了這么久，為改善大部分人的住房條件做出了很大的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，中國(guó)現(xiàn)在出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫及其破裂，不是一個(gè)好的局面。解決問(wèn)題的方法也不是像過(guò)去那樣，房?jī)r(jià)一高，就搞一些保障性住房。地方政府搞保障性住房有時(shí)候會(huì)有一定的動(dòng)力，因?yàn)樽〗ㄏ到y(tǒng)有更多的資源能夠管，他們有更多的權(quán)力和資源來(lái)建一些保障性住房，由他們來(lái)進(jìn)行分配，部門(mén)存在的必要性就會(huì)加大。很多保障性住房，如果位置比較好，也容易分配給比如本市的政府或事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)的員工，會(huì)分給他們認(rèn)為很重要的，或者是一些所謂的人才。

但這些人哪里是社會(huì)上的弱勢(shì)群體？而真正大規(guī)模地建保障性住房去針對(duì)一些新畢業(yè)的大學(xué)生或者農(nóng)民工，地方政府絕對(duì)是沒(méi)有積極性的。因此，政府大規(guī)模建設(shè)保障性住房并進(jìn)行實(shí)物分配，顯然不是一個(gè)好的方法，推行下去就會(huì)造成更多的資源誤配和資金浪費(fèi)。

那么未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該走什么樣的路徑呢？我認(rèn)為，還是要全面推動(dòng)土地和住房體制的市場(chǎng)化改革，但是要針對(duì)中國(guó)現(xiàn)在的情況對(duì)癥下藥。很多人口流出去城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不要救，不要浪費(fèi)資源，包括所謂的在這些城市進(jìn)行保交樓也要具體情況具體分析，不是所有樓都需要保交，否則只是在錯(cuò)誤的地方投入更多的資源，造成更大的浪費(fèi)。

現(xiàn)在再來(lái)說(shuō)人口流入地城市。中國(guó)大概有30來(lái)個(gè)所謂的超大、特大城市，如何解決這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)極度萎靡的問(wèn)題呢？首先這些城市也積累了很多的未售商品，房?jī)r(jià)也跌了個(gè)百分之三四十，還是銷(xiāo)售不好，很多開(kāi)發(fā)商都面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，包括像萬(wàn)科這樣的優(yōu)等生都面臨這個(gè)問(wèn)題。如果這發(fā)生在人口流入地的一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市，肯定要救，否則金融系統(tǒng)也會(huì)受到巨大的沖擊，地方政府的財(cái)政也會(huì)受到巨大的沖擊。

但是，現(xiàn)在面臨的情況是預(yù)期不穩(wěn)，想買(mǎi)房的人也不敢買(mǎi)，還有很多人也沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)，那未售商品房怎么解決？我認(rèn)為，就是要借鑒一下2016年到2018年國(guó)家推動(dòng)的所謂的貨幣化棚改的經(jīng)驗(yàn)。

貨幣化棚改的基本概念是央行直接給國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行，甚至是一些商業(yè)銀行發(fā)錢(qián)，然后由他們借給地方政府，再把錢(qián)給這些城市里面的老舊小區(qū)的居民，讓他們?cè)谧栽傅那闆r下去拿這個(gè)錢(qián)，以房票的方式去購(gòu)買(mǎi)這些城市前一段時(shí)間積累的未售商品房，這樣就把未售商房銷(xiāo)售掉了。同時(shí)把房?jī)r(jià)穩(wěn)住，政府只是把老舊小區(qū)的土地收回來(lái)，未來(lái)五年左右再慢慢出讓和開(kāi)發(fā)，土地出讓之后地方政府再去還他們借國(guó)開(kāi)行的錢(qián)。

這里并不是說(shuō)在原來(lái)的棚戶(hù)區(qū)改造，改造完后再搬進(jìn)來(lái)，而是讓居民購(gòu)買(mǎi)新的能夠買(mǎi)得起的存量房。居民放棄原來(lái)的居所和對(duì)應(yīng)的土地的使用權(quán)，政府直接給你一筆與原來(lái)拆遷安置房的市場(chǎng)價(jià)格等值的現(xiàn)金，居民拿過(guò)去必須買(mǎi)未售商品房。政府收回這塊地，未來(lái)進(jìn)行土地出讓?zhuān)贸鲎尳鹑ミ€他們借國(guó)開(kāi)行或者是農(nóng)發(fā)行的錢(qián)。這個(gè)做法是有效化解未售商品房存量，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)好方法。

但問(wèn)題在于，2016-2018年那輪貨幣化棚改，當(dāng)時(shí)的政策設(shè)計(jì)使得申請(qǐng)這些貸款去消化存量房的城市，主要是當(dāng)時(shí)人口流出地的三四線(xiàn)城市，他們?cè)?016年、2018年之前積累了很多商品房。因?yàn)檫@些城市主要是人口流出地，拆遷后騰出來(lái)的地沒(méi)有出讓點(diǎn)的前景，賣(mài)不出那么多錢(qián)，所以那輪棚改可以說(shuō)是地方搞錯(cuò)了，而且當(dāng)時(shí)棚改的力度太大，每年搞個(gè)四五百萬(wàn)套的額度，導(dǎo)致這些三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在2016年到2018年普遍漲了50%-100%。2016-2018年有這種超常規(guī)的貨幣化棚改的刺激，又導(dǎo)致在一二線(xiàn)城市拿不到地的房地產(chǎn)商也沖過(guò)去拿地，造成房地產(chǎn)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，地方政府又增加了最少五六萬(wàn)億的債務(wù)，到現(xiàn)在也還不起，最終導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)局面。我認(rèn)為這是一個(gè)教訓(xùn)，但這輪棚改也可以給我們現(xiàn)在提供一個(gè)很好的經(jīng)驗(yàn)。

目前的情況是，很多一二線(xiàn)城市的未售商品房也賣(mài)不掉。但是，一二線(xiàn)城市在核心地段還是有很多城中村或者老舊小區(qū)，這些居住條件比較差，老百姓也希望以舊換新來(lái)改善居住條件，就可以用上一輪貨幣化棚改的方法。但是，這次應(yīng)該把它局限在三十來(lái)個(gè)或二三十個(gè)超大特大城市。在人口500萬(wàn)以上的這些城市引入貨幣化拆遷，以未售商品房實(shí)物進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ@個(gè)信號(hào)一放出去，市場(chǎng)就會(huì)穩(wěn)定出來(lái)。對(duì)城市核心地段的城中村和老舊小區(qū)業(yè)主給予一定的房票，讓他們?nèi)ベ?gòu)買(mǎi)城市任何地方他們?cè)敢赓?gòu)買(mǎi)的未售商品房，當(dāng)然這些商品房現(xiàn)在已經(jīng)降了30%-40%了。這樣就能夠把存量房比較快地消耗掉，同時(shí)把市場(chǎng)穩(wěn)住。當(dāng)然這個(gè)過(guò)程要處理好節(jié)奏，不希望房?jī)r(jià)再出現(xiàn)上漲，只要確保目前跌了百分之三四十的情況下，讓它不要再跌了，穩(wěn)住這個(gè)市場(chǎng)，存量消耗掉，先救一下很多岌岌可危的房地產(chǎn)，也同時(shí)穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)。

以上措施，相當(dāng)于引入外圍的活水，讓這些人口主要流入地城市核心區(qū)位的老舊小區(qū)和城中村村民實(shí)現(xiàn)比較大規(guī)模的住房以舊換新和住房條件改善，這個(gè)規(guī)模可比機(jī)械設(shè)備、家電的以舊換新要大得多，而且資金使用更要有效得多。此時(shí)，政府再把這些城中村或老舊小區(qū)的土地收回來(lái)，未來(lái)五年左右慢慢地再供應(yīng)出去，在這些核心地段新建一些商品房。總之，只有在這些城市的核心位置去干這個(gè)事兒，國(guó)開(kāi)行放水發(fā)出去的錢(qián)才能夠有較大機(jī)會(huì)收回。

第一個(gè)是棚改市場(chǎng)化的邏輯，其實(shí)就是拆遷的邏輯。但是一般的拆遷都是原拆原建，貨幣化更新相當(dāng)于在拆遷過(guò)程中制造了一個(gè)騰挪空間，給業(yè)主在附近或者在稍微遠(yuǎn)點(diǎn)的地方，直接置換一套新房，居民把老房子放棄掉了。比如，有些老舊小區(qū)業(yè)主，在原地拆遷原地建設(shè)原地回遷，大概就只能夠賠60平米。因此，有一部分人就愿意用房票形式去其他地方換一個(gè)面積大點(diǎn)的房子，政府在周邊給找到待售商品房，跟居民談好價(jià)格，居民直接置換就完了。

借鑒棚改市場(chǎng)化這個(gè)思路和邏輯，在人口凈流入的以一二線(xiàn)為主體的城市里面實(shí)行，像在這些城市它的核心地段還有城中村，或者是一些老舊的小區(qū)待改造。現(xiàn)在一二線(xiàn)城市相對(duì)來(lái)說(shuō)城市化進(jìn)程已經(jīng)比較快速了，基礎(chǔ)設(shè)施配套也比較成熟了，那城市更新的空間還有多大呢？

北上廣深這四個(gè)城市就可以說(shuō)空間很大。廣州和深圳城中村在好的位置有很多，上海和北京沒(méi)有太多的城中村，還有一些城邊村，但是它城市中心比較好的位置，有大量低密度的、五六層的、破爛不堪的老舊小區(qū)。這些地段的很多老舊小區(qū)，房子簡(jiǎn)直破得不行了，過(guò)去幾年政府推動(dòng)所謂的有機(jī)更新，給它裝電梯，做一些簡(jiǎn)單改善，基本都不是什么好方法，政府只有投入，沒(méi)有積極性，很多時(shí)候老百姓還不滿(mǎn)意，因?yàn)椴疬w能換一套新房。很多此類(lèi)地段本來(lái)建筑容積率就不是很高，周邊房?jī)r(jià)又很高。把它拆了以后，原來(lái)五六層的可以蓋到十幾層，增加道路的面積，建設(shè)地下車(chē)庫(kù)，整個(gè)土地的最高最佳利用價(jià)值可以充分發(fā)揮出來(lái)，政府還可以獲得額外出讓金和稅收。這些地方推動(dòng)貨幣化補(bǔ)償，拆除重建更新的空間很大，在北京和上海，核心區(qū)域有無(wú)數(shù)八九十年代建設(shè)的老舊小區(qū)。當(dāng)然，最關(guān)鍵的問(wèn)題就是要解決拆遷過(guò)程中的釘子戶(hù)難題。如果各位有興趣，可以看看我那本書(shū)《人地之間》，包括我講的這種貨幣化安置，就是一種有效的騰挪方法。

進(jìn)行拆遷以后，部分原來(lái)地段的業(yè)主，不愿意搬也沒(méi)問(wèn)題，那就等一下，拆遷完后在原地給你換新房。這里的關(guān)鍵是改造過(guò)程中還要增加一些商品房，才能用增加的商品房去覆蓋置換安置房的成本。只要更新地段位置好，這個(gè)過(guò)程中政府是可以有額外收入的。只要政府可以獲得一定的土地出讓收入，就可以在周邊增加一些入學(xué)名額。這些都是經(jīng)濟(jì)和技術(shù)問(wèn)題，都不難解決，只要把這些地段的土地最高最佳利用用途發(fā)揮出來(lái)，就可以產(chǎn)生額外收益，這個(gè)收益是可以用來(lái)增加包括入學(xué)名額在內(nèi)的公共服務(wù)供給的。

怎樣解決以年輕群體為主的住房需求？

在人口流入地主要城市的核心地段進(jìn)行貨幣化的城市更新，正是因?yàn)檫@些地段未來(lái)騰出來(lái)后再出讓出去，做集合式住宅的開(kāi)發(fā)，這些地段的商品房未來(lái)還是可以賣(mài)得出去的。而在很多三四線(xiàn)城市以及一二線(xiàn)城市的非核心地段，一般的集合式商品房也賣(mài)不掉了。

但是，中國(guó)城市還有兩撥人的住房改善的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)得到滿(mǎn)足，首先就是1.8億的農(nóng)民工和每年1000萬(wàn)左右的大學(xué)畢業(yè)生。很多人口流入城市的房?jī)r(jià)跌一半，乃至跌60%，他們也買(mǎi)不起。可是，只要房?jī)r(jià)跌到50%，泡沫全面破裂了，那就帶來(lái)金融危機(jī)了。這些中低收入人口，他們現(xiàn)在需要更多的租賃住房，而且是市場(chǎng)化定價(jià)可支付的租賃住房。保障性住房根本覆蓋不了這么多人，需要推動(dòng)市場(chǎng)化改革來(lái)增加租賃住房供應(yīng)。在深圳，要不然就是用1000塊錢(qián)以下去租個(gè)城中村條件比較差的房間。要想到小區(qū)里面住，就得三四千塊錢(qián)。

那么，有沒(méi)有一個(gè)1000-3000元之間的，比如五六十或六七十平方米的小一居室或兩居室，給這些中低收入的人群來(lái)租住呢？現(xiàn)在沒(méi)有。但是我們城市里面有大量的集體的工業(yè)用地、一些國(guó)有的閑置工業(yè)用地和一些國(guó)有劃撥土地。總之城市里面有很多閑置低效的土地，有一些企業(yè)早就已經(jīng)關(guān)門(mén)了，可是土地的產(chǎn)權(quán)可能還有二三十年，三四十年，要把它收回來(lái)也很困難，那么這時(shí)候不妨推動(dòng)一些政策。國(guó)家可以允許他們更改這塊土地的使用性質(zhì)，允許建設(shè)市場(chǎng)化定價(jià)的租賃住房。土地如果不花錢(qián)，蓋房子是很便宜的，尤其是找民營(yíng)企業(yè)來(lái)干，質(zhì)量也好，速度也非常快，一平方米就2000塊左右。針對(duì)很多人口流入城市的低效工業(yè)用地，還有一些其他的國(guó)有的劃撥土地，如果國(guó)家給政策允許他們對(duì)這個(gè)土地改變規(guī)劃用途，甚至允許以土地以及未來(lái)租金收益權(quán)做抵押，找銀行貸款建設(shè)租賃住房，銀行是很愿意把錢(qián)借給他蓋房子的，因?yàn)槲磥?lái)租金就可以作為還款的保證。如果把這些工作做起來(lái)，很多人口流入城市的租賃住房可以很快供應(yīng)起來(lái)，解決大批農(nóng)民工到城市里面定居，大量大學(xué)生在城市里面就業(yè)創(chuàng)業(yè)階段安居的問(wèn)題。

還有一個(gè)很特別的情況就是珠三角這些城中村的村民，比如深圳，一戶(hù)能允許在宅基地上蓋480平方米（120平乘以四層）的房子，拆遷的時(shí)候是賠480平方米的商品房。但是很多家庭蓋了680、780、880、1880平都有。那么拆遷過(guò)程中如何補(bǔ)償這些超過(guò)規(guī)定的法外面積。我提出，超過(guò)面積完全可以按照一賠一賠只能租賃的新房，可以在拆遷后在原來(lái)村里面留一小塊地，開(kāi)發(fā)商或者政府就直接用這些地蓋租賃住房，建設(shè)成本2000到3000一平方米，按照蓋好的租賃住房賠償。這個(gè)房子只能租賃，不能買(mǎi)賣(mài)。政府或村里找一個(gè)公司雇傭它來(lái)把這些房子租賃出去，村民給它交管理費(fèi)，這個(gè)公司不僅幫村民管理住房，還可以幫著招租，除了管理費(fèi)以外的租金就交給這個(gè)被拆遷的業(yè)主本人。通過(guò)這些做法，政府以后不用再搞任何保障性住房，大幅度節(jié)省了政府的成本。因此，如果能推動(dòng)這個(gè)政策實(shí)施，我認(rèn)為不僅可以拉動(dòng)增長(zhǎng)，還有助于推動(dòng)農(nóng)民工市民化，更能夠讓剛剛畢業(yè)的大學(xué)生減輕住房負(fù)擔(dān)，有一個(gè)體面的支付得起的租賃住房。

最后，中國(guó)城市里面還有很多中產(chǎn)及以上的階層，他們?cè)诔鞘欣锩婵赡芏加幸粌商坠ⅲ藥装偃f(wàn)甚至上千萬(wàn)買(mǎi)的商品房，但是他們沒(méi)有別墅或類(lèi)似別墅的低密度的住宅。而中國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域有大量的閑置的、低效的工業(yè)用地；另外，農(nóng)村里面還有幾千萬(wàn)畝分散在各個(gè)村里面的空閑的宅基地，閑置小學(xué)用地，還有一些閑置的原來(lái)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。我們把這些閑置土地，比如說(shuō)有3000萬(wàn)畝分散在各個(gè)村的集體建設(shè)用地，把它復(fù)墾成為耕地，然后，把3000萬(wàn)畝的指標(biāo)，哪怕就只用其中的1000萬(wàn)畝，轉(zhuǎn)移到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)地上，政府再用一畝地20-30萬(wàn)元的征地費(fèi)用，將這些土地變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，然后一畝地拆成兩塊或三塊，直接在市場(chǎng)上拍賣(mài)，允許中高收入的人去城鄉(xiāng)結(jié)合部買(mǎi)地自建住房，去建設(shè)不那么豪華的低密度的住宅。這個(gè)做法不僅能增加農(nóng)村的凈耕地，還能給城郊那些農(nóng)民一畝地二三十萬(wàn)的征地收入，而且這些低密度住宅蓋起來(lái)以后，還能夠消化很多水泥鋼鐵產(chǎn)能，更給中低收入者創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。因?yàn)槲飿I(yè)都需要管理和服務(wù)，這就拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，甚至還可以緩解收入不平等，甚至政府還可以獲得可觀的土地出讓收入。

我剛才講的這三個(gè)方面，一個(gè)是貨幣化的城市更新，第二是利用城市低效用地建設(shè)租賃住房，第三是通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、土地指標(biāo)的轉(zhuǎn)移，在城市郊區(qū)比較大規(guī)模地對(duì)個(gè)人出讓農(nóng)村城市建設(shè)用地并推動(dòng)中高收入家庭自建房。

我認(rèn)為，這就是未來(lái)中國(guó)推動(dòng)的房地產(chǎn)體制改革的三個(gè)主要方向，這對(duì)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)于我們老百姓，各個(gè)階層獲得支付得起的體面住房，全面改善住房條件，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的居住環(huán)境，都有非常重要的意義。

怎么評(píng)價(jià)當(dāng)前房地產(chǎn)的一系列救市政策？

我認(rèn)為其中一些措施是有必要的，比如要降低存貸款利率、穩(wěn)定市場(chǎng)等。但是，有些方面做得還不夠，北上廣深幾個(gè)大城市除了廣州以外還沒(méi)有完全放開(kāi)限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策。要趕快全面放開(kāi)，不要再等了。

另外，有些政策也值得商榷，比如說(shuō)中央給地方政府借錢(qián)，去買(mǎi)開(kāi)發(fā)商賣(mài)不掉的商品房，然后做保障性租房用，這里面會(huì)出現(xiàn)什么結(jié)局呢？對(duì)于那些很多一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)比較高，地方政府借了錢(qián)，去買(mǎi)了這些房子，然后去做保障性租房，借貸款的利率是3%，可能房屋出租的收益率只有1%-2%，結(jié)果就是，那些比較負(fù)責(zé)任想要還錢(qián)的政府，是不會(huì)去借這個(gè)錢(qián)的。而有一些地方房地產(chǎn)本來(lái)就很多，有些三四線(xiàn)城市，或者有一些弱一點(diǎn)的二線(xiàn)城市，或者房子供應(yīng)太多的二線(xiàn)城市，他們借了不少錢(qián)去買(mǎi)開(kāi)發(fā)商剩余的房子，這些地方本身房租就較低，地方政府買(mǎi)過(guò)來(lái)去做租賃住房，基本上沒(méi)有任何收益，可能連1%都不到。這些地方房子多得不得了，本來(lái)房子就很便宜，去搞這個(gè)事情干什么呢？

我們未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要在了解現(xiàn)實(shí)困難及其根源的基礎(chǔ)上，全面推動(dòng)政策改革。如果政府決定放水，那么就盡可能把水放到應(yīng)該放的地方去，把錢(qián)投到能夠收回錢(qián)的地方去，要做有效的投資，不能再像過(guò)去那樣做無(wú)效的投資，錢(qián)投了，搞出一大堆毫無(wú)價(jià)值的鋼筋水泥，浪費(fèi)資金，讓老百姓的錢(qián)也最終貶值，這種事不能再做了。我們的政策或決策，未來(lái)無(wú)論涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)或整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革，一定要有更好的政策咨詢(xún)，更多的論證，更公開(kāi)的公共政策討論或辯論，因?yàn)槲覀兌枷Ｍ磥?lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。