作者 | 梁秀杰、韓瑋燁 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

中海長租公寓的案例揭示了一個本質規律：持有型商業不動產的資產流動性取決于客戶留存率，服務溢價終將反映為資本估值提升。

似乎從2024年開始，租住行業進入了新一輪淘汰賽，各派系再次面臨“基因優勢”的靈魂考驗：酒店系難以突破規模和收益天花板，互聯網系困于盈利模式瓶頸，地產系則要解決重資產回報率預期難達成的問題。

但過去10多年行業重、中、輕資產的探索，重資產模式無疑更容易穿越周期，而輕資產則考驗運營方的精益管理能力。

上周，中海官宣啟動商業REITs申報，睿和智庫跟蹤調研后發現，一貫低調的中海長租公寓經營數據同樣非常靚眼：

95%出租率（開業一年以上項目）、60.2%續約率、11個月平均租期（超行業均值50%以上）、90+客戶滿意度。而60.2%續約率背后，是270+知名企業客戶的深度綁定。

好服務

精細化帶動產品溢價

中海長租公寓發展之初，是為了解決地產的存量盤活。熟悉中海的人都知道，即便是解決地產留存的“邊角料”，內部也要求極致成本和極致收益。

高標準果然能出意外之喜。經過幾年的發展和積累，該業務單列式已完成了從“存量去化工具”到“市場化資管平臺”的蛻變：78萬㎡管理規模，20+核心標桿項目背后，是一套“制造業思維做服務，投行邏輯管資產”的獨特方法論。

有了方法論，還需要執行力去實現。中海長租公寓通過“資管六維圖譜”構建起其系統性競爭力，并打磨出獨樹一幟的“三好名片”——通過“好服務”的社群運營、“好房子”的空間落地、“好資管”的效益提升，試圖優化租住市場的游戲規則。

在價格優勢逐漸褪去的租住市場，“好服務”正成為驅動現金流上揚的核心引擎。真正能持續創造收益的，是那些將服務做到極致的運營團隊。中海長租公寓用數據證明了這一點：11個月超長平均租期降低空置成本，60.2%高續約率對抗下行市場，穩定經營，90+客戶滿意度和社群帶來的自發傳播，讓營銷費用大幅縮減，印證了其“好服務創造現金流”的商業邏輯。

而這背后，是一套從基礎到高階、從標準化到個性化的三重禮賓服務體系，以及通過社群運營構建的情感連接，讓租客從“滿意”升維到“忠誠”。

• 服務金字塔：從功能滿足到情感共鳴

中海長租公寓將服務體系拆解為“禮享、悅享、私享”三重結構，如同精工雕琢一座服務金字塔，層層遞進滿足不同租客的差異化需求。

中海長租公寓三重服務體系

圖片來源：企業自供

1、禮享（地基）：標準化服務建立信任。

一方面通過24h安保、定期保潔、快遞代收等高性價比的基礎服務降低決策門檻；另一方面，通過共享健身房、會客區等公共空間，以及定期組織社群活動，打造社區歸屬感，讓租客“住得省心”，有效提升租客粘性。

2、悅享（腰部）：增值服務解決痛點。

針對都市白領的“時間貧困”，推出寵物臨時喂養、衣物高品質干洗、商務配套等增值服務，幫助解決租客工作、生活平衡痛點，有效提升租客滿意度。

3、私享（塔尖）：個性化服務創造溢價。

通過提供包括急件定制、商務接待、出行安排、私宴定制等個性化服務，對標五星級酒店的“管家式體驗”，讓高端租客心甘情愿為“家外之家”買單。

“不是所有租客都需要私宴定制，但每個人都希望被‘看見’需求。”中海商業專業高管(投資拓展、長租公寓)、中海凱驪酒店管理公司總經理饒胤的這句話，揭示了服務分層的本質——精準洞察。

依托于22類長租公寓客戶分類模型，以及針對高端客戶細化出的35種細分模型，中海長租公寓能快速精準識別租客的差異化需求，例如為健身愛好者推送私教課程，為數字游民提供共享辦公空間預約。

中海長租公寓客群模型

圖片來源：企業自供

• 社群運營：從物理空間到情感連接

如果說三重服務體系是骨架，社群運營則是賦予其溫度的血液。中海長租公寓將“陌生人社區”轉化為“情感社區”，通過三大策略激活租客參與：

1、不同主題社群活動激活，打造“悅已生活圈”。為疲于工作的打工人定制微醺PARTY減壓，為熱愛時尚的精致青年開設美妝課堂……每個季度、每個月推出不同主題的沉浸式社群活動，讓更多租客重拾生活儀式感，在興趣共鳴中找到歸屬。

中海長租公寓主題社群活動

圖片來源：企業自供

2、主理人共創，構建社群自生態。通過“租客主理人”機制培育花藝手作社群、寵物友好社群、騎行社群、籃球社群等多種社群，中海長租公寓提供資源支持，形成可持續的社群生態鏈。

中海長租公寓主理人共創社群活動

圖片來源：企業自供

3、觸點式暖心服務，用細節創造感動。具體到一頓健康的早餐、一杯提神的咖啡、一個適寵的設計……通過無數個服務觸點設計，讓溫暖滲透日常每個瞬間。

中海長租公寓暖心服務

圖片來源：企業自供

實實在在的運營數據證明，當服務深度嵌入運營機理時，每一個微笑服務都能轉化為財務報表上的亮眼數字。精準的客戶洞察與有溫度的服務設計，不僅提升滿意度，更成為持續創新的核心驅動力。

好房子

產品力帶動收益率

在租住領域中，“好房子”是核心根基——它不僅是保障居住品質的底線、提升續租率的關鍵，更是企業穩健盈利的基石。

今年4月，中海地產響應國家戰略，發布了中建營造體系下的首個好房子產品標準——Living OS系統，全面落實“好房子”安全、舒適、綠色、智慧四大特征，為行業“好房子”標準提供范例參考。

中海長租公寓亦緊跟集團步伐，深度延展“租住好房子”理念，聚焦設計、施工、材料與服務，切實解決租住痛點，全面提升品質，為行業構建“租住好房子”標準化體系提供可復制、可推廣的實踐范本，而這也是中海長租公寓一貫以來精工筑造好品質的再一次迭代。

• 精準匹配的雙品牌戰略

中高端路線的「中海海堂」，為城市精英打造靜謐空間，每處細節都彰顯品質格調；年輕化的「中海友里」，則用靈活空間和社區社交，精準捕捉95后的“情緒價值”。

更巧妙的是地域化創新。在上海，中海海堂國際服務公寓將石庫門元素融入現代設計；在深圳，中海友里公寓(深圳紅山店)的友里3.0則用“可變空間”，重新定義年輕人的“家”。這種“標準產品+在地文化”的組合拳，讓每個項目都成為城市租賃市場的標桿。

中海海堂國際服務公寓（上海）實景圖

圖片來源：企業自供

• “四超”標準，藏在細節里的降維打擊

中海以“高性能+好體驗”為核心，將住宅領域的精工標準完整移植到租賃領域，推出“超靈活、超舒適、超便捷、超放心”的“四超”品質體系：

1、超靈活：可變收納設計（床下地臺、可移動柜體）搭配多場景適配家具（折疊沙發床、可變餐桌），讓空間實現“72變”，最大化空間利用率；

2、超舒適：同層排水系統、低吸風口煙機、親自然木色設計，營造靜謐溫馨的居住環境；

3、超便捷：從智能門鎖、能耗管理到安防監控，全屋智能化系統覆蓋，讓生活更簡單；

4、超放心：全屋E0級環保材料、三重門禁系統，加上24h安保巡邏，賦予租客歸家儀式感的同時，連呼吸都是安全的。

中海長租公寓室內實景圖

圖片來源：企業自供

這一體系不僅解決了傳統租住房的痛點，更通過系統性創新推動行業產品力升級。這些看似“超配”的細節，最終都轉化為95%出租率的商業回報。中海也證明了一個真理：在租住領域，“好房子”從來不是成本，而是最值得的投資。

好資管

客戶價值帶動資產價值

好資管是租住賽道的底層勝負手，它絕非簡單的租金回報。

“對中海長租公寓而言，真正的‘好資管’，本質上是經營一張健康的現金流量表”，饒胤表示：“通過‘好投資、好房子、好服務、好運營’提升收入曲線、優化成本結構，最終實現‘客戶滿意→資產滿意→資本滿意’的價值傳導”。

中海長租公寓“好資管”圖譜

圖片來源：睿和智庫

睿和智庫總結了其“好資管”的邏輯：

1、好投資，精準錨定價值洼地。依托中海地產40余年的城市深耕經驗，聚焦一線及強二線城市核心區位，以抗周期的資產布局奠定底層資產價值；

2、好房子，即現金流穩定。從“超靈活”的空間設計到“超放心”的健康系統，構建差異化產品矩陣。開業一年以上項目平均出租率達95%的數據，印證了好產品對居住粘性的保障；

3、好服務，撬動產品溢價。通過“禮享、悅享、私享”三重禮賓服務體系，像金字塔一樣層層遞進，精準實現不同租客差異化需求的落地，降低獲客成本、提升運營效率，直接轉化為現金流上揚的動能。

在盯住日常運營的同時，中海的資管實踐還著眼于與長期價值巧妙銜接。一方面強化資本信號，通過穩定的現金流與可復制的標準化運營體系，持續吸引機構投資者的目光；另一方面，探索退出路徑的創新。基于底層資產的高質量表現（如高出租率、強區位），中海長租公寓正在積極推動市場化長租公寓REITs的落地，完善“開發-培育-退出-再投資”的資本循環。

結語

“我們的團隊，信堅持是金、信天賦努力。從資產管理‘五力模型’到‘六維圖譜’的升級，進而提煉打造‘三好名片’。一切圍繞客戶需求，持續為客戶創造美好生活。”饒胤最后總結。

中海長租公寓的案例揭示了一個本質規律：持有型商業不動產的資產流動性取決于客戶留存率，服務溢價終將反映為資本估值提升。

中海商業已經啟動公募REITs的工作，而長租公寓無疑是其下一步擴募的資產池，未來可期。