在房產獨家委托協議中

設立防止惡意“跳單”格式條款，

初衷是保障中介公司的合法權益。

委托期限屆滿6個月內繞過獨家委托中介，

通過其他公司完成交易，

算不算“跳單”？

買賣雙方是否需要承擔法律責任？

不久前，憑祥市人民法院審結一起房屋買賣居間合同糾紛案，判令賣房方承擔違約金，購房者支付中介活動必要費用。這一裁決厘清“跳單”爭議中的責任邊界：簽訂合同后應遵循契約精神，本著誠實信用的原則依約履行合同義務，否則要承擔相應的法律后果。

獨家委托賣房引發買賣居間合同糾紛

趙檣是憑祥市友誼大道某小區8棟一處房屋的所有權人。2023年3月，趙檣萌生了賣房的想法。3月17日，他與憑祥市一家房地產中介公司（下稱中介公司）簽訂一份獨家委托協議，委托該公司出售房屋。

協議約定：房屋對外掛牌價58萬元，出售底價55萬元，看房需提前預約；委托期限為合同簽訂日至2023年9月17日；中介公司承諾在此期間努力促使買方以不低于55萬元的價格購房，與趙檣訂立房地產買賣居間合同，并支付2000元限時出售保證金；若中介公司到期未促成交易，保證金歸趙檣所有；若成功促成交易，趙檣需在合同訂立當日退還保證金；委托期內趙檣不得自行賣房或委托其他第三方機構賣房，雙方不得隨意變更、解除協議。

協議中還有劃線標注的特別約定：委托期限屆滿6個月內，若趙檣與中介公司介紹的客戶成交，或利用其提供的信息、條件、機會與第三方成交，需向中介公司支付出售底價4%的違約金。

此后，中介公司工作人員孫勇在微信朋友圈宣傳該處房屋出售信息。唐麗娟夫婦通過孫勇的微信朋友圈得知房屋待售，聯系他表達購房意愿。

9月10日，孫勇帶唐麗娟夫婦實地看房，唐麗娟當場支付2000元購房誠意金。9月18日，孫勇組織雙方商談購房事宜，價格談至50萬元且稅金由買方承擔，但最終因價格分歧未達成交易，孫勇退還了誠意金。

當日，唐麗娟告知憑祥市一家的置業公司（下稱置業公司）的工作人員周明上述事宜，周明表示愿意幫忙談價。

9月22日，趙檣與唐麗娟夫婦在置業公司簽訂房屋買賣合同，以49.8萬元的價格成交，唐麗娟夫婦向置業公司支付5000元居間服務費。9月27日，房屋完成過戶手續。

中介公司發現后，認為趙檣與唐麗娟夫婦繞過中介交易構成“跳單”，遂訴至憑祥市法院，請求法院判令趙檣支付違約金2.2萬元、退還保證金2000元；唐麗娟夫婦支付中介活動必要費用8250元。

趙檣辯稱，委托合同到期后，交易由置業公司促成，自己沒有違約，不應擔責。

唐麗娟辯稱，他們對案涉委托協議毫不知情，也并非該委托協議的合同相對方，并非該案的適格被告。他們作為買受人，有權選擇報價更低、服務更好的中介服務公司。

法院：賣方支付違約金，買方支付中介活動必要費用

憑祥市法院審理后，認為該案的爭議焦點一是趙檣是否構成違約，要承擔相應責任；二是唐麗娟夫婦是否應支付中介活動必要費用。

法院指出，案涉協議雖為格式合同，但關于“委托期限屆滿6個月內成交房產要支付出售底價4%的違約金”條款已用下劃線標注提醒，該約定旨在防止“跳單”，未損害趙檣利益，合法有效。趙檣與中介公司的委托協議于9月17日到期，5天后趙檣即與中介公司曾介紹的唐麗娟夫婦簽訂房屋買賣合同，依據協議約定構成違約。

針對中介公司主張的2.2萬元違約金，法院認為，趙檣違約給中介公司造成的損失主要為預期可得的傭金損失。參考置業公司實際收取的5000元居間服務費，原協議約定的違約金過高，法院酌情調整為6500元。因中介公司在委托期內未促成交易，其要求退還保證金的訴求法院不予支持。

關于唐麗娟夫婦的責任，經法院查明中介公司未促成交易并退還誠意金后，二人與中介公司的中介服務關系終止。后續二人通過置業公司成交，不屬于惡意“跳單”，但二人確從中介公司獲取房屋信息，接受帶看、價格溝通等服務，且唐麗娟在獨家委托期間向置業公司透露信息、推送趙檣的妻子劉穎的微信號，推動了交易的最終達成。中介公司的服務為唐麗娟夫婦購房提供實質性幫助，其服務成本和合理收益應受保護。依據民法典的相關規定，中介未促成合同成立，不得請求報酬，但可要求委托人支付中介活動必要費用。法院結合實際，酌情確定唐麗娟夫婦向中介公司支付3000元。

憑祥市法院作出一審判決：趙檣支付中介公司違約金6500元；唐麗娟夫婦支付中介公司費用3000元。

（文中人名均為化名）

法官說法

獨家委托協議是明確各方權利義務的重要約定，當事人應恪守契約精神。趙檣在委托期限屆滿后短期內與中介曾介紹的客戶成交，違反防止“跳單”的約定，應承擔違約責任。

至于對唐麗娟夫婦的責任認定，判斷“跳單”需考量交易全過程，而非僅看結果。二人雖通過置業公司成交，但利用了中介公司提供的信息和服務，根據法律規定應支付必要費用。

該判決旨在平衡各方利益，保障中介服務積極性，維護房產交易秩序。

買賣雙方及中介均應秉持誠信原則，嚴格履行合同義務。買賣雙方不應試圖“跳單”逃避費用，中介也應規范服務流程，共同營造公平有序的市場環境。

來源： 山東高法

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