2025年6月27日，深圳福田，萬科中心，遲到的權力交接在股東會上演。深鐵集團董事長辛杰首次以萬科董事會主席身份坐鎮C位，原掌門人郁亮退居執行副總裁席位，十余位深鐵系高管密集入駐財務、投資等核心部門。

　　辛杰說，“所幸的是我們獲得了多方的支持。”

　　這場“深鐵接管”“多方支持”的背后，是萬科34年來最慘烈的業績滑坡：

　　2024年營收3431.76億元，同比暴跌26.3%，較2022年巔峰期蒸發1600億。歸母凈利潤虧損494.78億元，打破上市31年持續盈利神話，相當于每天燒掉1.35億。

　　全年銷售額2460.2億元，同比縮水34.6%，雖在15城銷量第一，但核心城市土儲幾近枯竭。

　　盡管管理層高調宣布“年內已償還165億公開債”時，股東會決議暴露了深層次危機：取消31年分紅傳統，修訂公司章程廢除監事會，將千億擔保額度拱手讓渡董事會。

　　管理層反復強調的“165億償債捷報”，不過是債務冰山的尖角：

　　截至2025年3月，一年內到期非流動負債1329億元，疊加短期借款228.55億，而貨幣資金僅755億。

　　年利息支出超700億。

　　而一季度經營性現金流-57.93億元，造血功能幾近癱瘓。

　　深鐵的“148億輸血”看似解困，實則是以財政透支維系生存。辛杰稱“深鐵與萬科融合發揮1+1>2效應”時，我們也只能拭目以待。

　　其實，萬科初現端倪時，深鐵一直高調站臺“全力支持”。但深鐵也并不好過。深鐵自身負債4453億，2024年因持股萬科計提334億投資損失，2025年一季度再虧37.85億，輸血能力也非常有限。

　　所有借款專項基本是用于償債，禁止投入新項目開發，萬科被迫“火線甩賣”庫存股。

　　失去“造血能力”的萬科，如何完成自救，市場是懷疑的。

　　另一方面，深鐵要求萬科加速REITs發行，推動公寓與物流資產上市變現，本質是用國資信用為資本撤退鋪路。

　　我一直強調，只要資產價值沒有重估，任何一家房企都無法完成自身造血。任何經營改善的預期，都是求生欲下的謊言。

　　市場就是這樣，萬科改變不了，深鐵改變不了，誰也改變不了。

　　債務只是結果，銷售才是歸因。

　　2025年1-5月，萬科累計銷售僅570.4億。2024年萬科開發業務毛利率僅3.5%，杭州地王項目現房售價低于拿地成本，成都金融城地塊“面粉貴過面包”成常態。

　　2024年全國商品房銷售額跌17.1%，百強房企毛利率跌破10%，萬科的毛利率已觸及虧損紅線，很快就要進入負毛利銷售。

　　未售存貨占比38%，核心城市土儲不足20%，三四線項目跌價損失率超40%，資產減值計提81.4億僅是開始。

　　如果等不來房價，回不去的時代也會成為長周期。

　　萬科也好，深鐵也好，一切舉措，都是用時間換空間。