“最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了”，

6月30日，消失兩年的孫宏斌突然出現(xiàn)在融創(chuàng)股東周年會(huì)上，讓整個(gè)地產(chǎn)圈炸開(kāi)了鍋。

更勁爆的是，他宣布融創(chuàng)境外債務(wù)重組即將落地，680億債務(wù)將“清零”——不是靠砸現(xiàn)金，而是把債主變成股東。

這一幕，像極了當(dāng)年羅永浩的“真還傳”，但規(guī)模大了幾百倍。

而就在半年前，恒大許家印還在清盤邊緣掙扎，兩相對(duì)比，不禁讓人想問(wèn)：為什么孫宏斌能翻身，許家印卻越陷越深？

債主變股東孫宏斌的“還債”和普通人理解的還錢完全不同。

融創(chuàng)的680億境外債務(wù)，是通過(guò)“全額債轉(zhuǎn)股”實(shí)現(xiàn)的——這招還玩得挺絕。680億的債，直接讓債主們把借條都換成了股票?，F(xiàn)在股價(jià)才1.43港元，可轉(zhuǎn)股價(jià)最低都要3.5港元。債主們現(xiàn)在等于被架在火上烤——要么賭融創(chuàng)股價(jià)能翻倍漲回來(lái)，要么就認(rèn)栽吃下這個(gè)虧。說(shuō)白了就是逼著債權(quán)人一起上賭桌，把債務(wù)危機(jī)轉(zhuǎn)嫁成了一場(chǎng)股價(jià)對(duì)賭。

在房企債務(wù)重組中，這種操作已成主流，旭輝、佳兆業(yè)等也用了類似方案。

但孫宏斌比同行更狠。為了防止股權(quán)被稀釋，他要求債主每轉(zhuǎn)100美元債，就得把23美元股票“上交”給自己團(tuán)隊(duì)，且鎖定6年不能賣。

這是孫宏斌提出的“股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定” 計(jì)劃。通過(guò)這樣的安排，孫宏斌能夠在債轉(zhuǎn)股的情況下，依然維持自己在公司的持股比例，確保其對(duì)公司的控制權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。

這意味著，即便債主們虧了，孫宏斌的控制權(quán)依然穩(wěn)如泰山。這種設(shè)計(jì)被業(yè)內(nèi)稱為“刀尖上的平衡術(shù)”，既保住了公司，又沒(méi)讓債主掀桌子。

從債權(quán)人的角度來(lái)看，雖然這種方式可能會(huì)讓他們?cè)谝欢ǔ潭壬侠媸軗p，但相較于融創(chuàng)破產(chǎn)清算，他們可能面臨顆粒無(wú)收的情況，這種方案也并非完全不可接受。

網(wǎng)友最關(guān)心的問(wèn)題是：融創(chuàng)哪來(lái)的底氣？

答案藏在三個(gè)關(guān)鍵詞里。

首先是保交樓。2022 - 2024 年期間，融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)交付 18.6 萬(wàn)套、31.2 萬(wàn)套、17 萬(wàn)套，近 3 年累計(jì)交付已超 66.8 萬(wàn)套，光是2024年就拿到345億元專項(xiàng)借款和配套融資。這些錢?？顚Ｓ茫_保了現(xiàn)金流不斷，也換來(lái)了政府信任。

其次是資產(chǎn)處置：上海董家渡項(xiàng)目賣給中信金融資產(chǎn)，重慶灣引入長(zhǎng)城資產(chǎn)注資24.76億元，北京壹號(hào)院獲央企信托輸血5.5億。這些AMC（資產(chǎn)管理公司）的介入，讓融創(chuàng)能“借別人的錢蓋自己的樓”。

中信金融資產(chǎn)實(shí)施的董家渡紓困項(xiàng)目二期

2025年開(kāi)年，政策風(fēng)向明顯轉(zhuǎn)向房企債務(wù)重組。1月21日，融創(chuàng)中國(guó)一紙公告宣告154億元境內(nèi)債重組大獲成功——十筆債券重組方案全部獲得持有人點(diǎn)頭。這次重組現(xiàn)金收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債、展期還款四管齊下，硬是把債務(wù)包袱砍掉了一半多。展期條款更是最長(zhǎng)能拖到9年半，前5年連本金都不用還，極大地減輕了融創(chuàng)的還款壓力。這一套操作下來(lái)，融創(chuàng)算是喘過(guò)氣來(lái)了。

孫宏斌的“不死鳥(niǎo)”邏輯：土儲(chǔ)、時(shí)機(jī)與狠勁

對(duì)比許家印的結(jié)局，融創(chuàng)和恒大這兩家房企的路子，走得完全不一樣。

孫宏斌能翻盤的關(guān)鍵在于三點(diǎn)。

先說(shuō)拿地策略。融創(chuàng)就認(rèn)準(zhǔn)一二線城市，土儲(chǔ)基本都砸在核心地段。上海壹號(hào)院、北京壹號(hào)院這些項(xiàng)目，光聽(tīng)名字就知道定位不一般。事實(shí)也是，靠著好地段和高端產(chǎn)品，這些樓盤賣得都不錯(cuò)。反觀恒大，攤子鋪得太大，三四線城市搞了不少超級(jí)大盤，還折騰文旅項(xiàng)目。市場(chǎng)好的時(shí)候還能玩得轉(zhuǎn)，一旦行情遇冷，這些地方房子降價(jià)都賣不動(dòng)。

再說(shuō)應(yīng)對(duì)危機(jī)的反應(yīng)速度。2023年，孫宏斌一看苗頭不對(duì)，立馬著手處理債務(wù)問(wèn)題。境內(nèi)外債務(wù)重組雙管齊下，該賣的賣，該談的談，硬把債務(wù)壓力降下來(lái)不少。恒大就慢了半拍，拖來(lái)拖去把最佳時(shí)機(jī)錯(cuò)過(guò)了。而許家印出事后，更是讓債務(wù)重組雪上加霜。

最后看斷腕求生的魄力。融創(chuàng)貝殼的股權(quán)說(shuō)賣就賣，各地項(xiàng)目該轉(zhuǎn)讓就轉(zhuǎn)讓，回籠資金毫不含糊。恒大卻還在往恒大汽車無(wú)底洞砸錢。雖說(shuō)車是造出來(lái)了，但銷量慘淡，投入和產(chǎn)出完全不成正比，反而把資金鏈越勒越緊。

行業(yè)啟示：

可以看到，融創(chuàng)不是孤例。2025年以來(lái)，碧桂園、旭輝等12家房企債務(wù)重組取得進(jìn)展，債轉(zhuǎn)股成為主流。

這場(chǎng)“還債潮”背后是殘酷的篩選：只有土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、政策響應(yīng)快的房企能活下來(lái)。

比如金科1470億元重整獲法院裁定，靠的是重慶政府的強(qiáng)力協(xié)調(diào)；而華夏幸福、泰禾等早已掉隊(duì)。

網(wǎng)友中既有贊嘆孫宏斌推動(dòng)融創(chuàng) “真還錢” 的聲音，也有對(duì)其 “優(yōu)先處理境外債” 的質(zhì)疑。這種差異不能單純的說(shuō)是 “崇洋媚外”，而是源于境內(nèi)外債務(wù)處理規(guī)則的不同：境外債受國(guó)際法律和市場(chǎng)規(guī)則約束，若違約可能面臨清盤等強(qiáng)硬后果；而境內(nèi)債在國(guó)內(nèi)政策協(xié)調(diào)下，更傾向通過(guò)展期、削債等柔性方式化解，以實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，這是由不同的游戲規(guī)則所決定的。

尾聲：保交樓才是終極KPI

孫宏斌的680億“清零”只是開(kāi)始。融創(chuàng)2025年還要交付6萬(wàn)套房，銷售規(guī)模卻比高峰縮水90%。

債務(wù)重組解了燃眉之急，但房企真正的考驗(yàn)，是如何在房?jī)r(jià)下行、需求萎縮的時(shí)代活下去。

還債是技術(shù)活，交樓才是良心活。