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北京城建集團的拖延癥，在地產圈是出了名的。

趕在2025年上半年最后一天，國譽燕園朗潤領取了預售許可證。距離拿地，已過去一年少3天。

這是一個位于北京昌平區的剛需盤，緊鄰西北六環路內環，被視為國譽燕園的二期。

由于拖時間，朗潤一不小心等來了好房子時代，設置了南北雙陽臺。

不過，這又是一柄雙刃劍，意味著朗潤的產品背刺了一期，一期只送了飄窗。

為了掩護一期出貨，北京城建刻意放慢了朗潤的推盤節奏。

朗潤此番取證，只有東區12棟住宅樓，共828套房源，準售面積約8.5萬平米，預售價格在3.72萬元至4.08萬元/平米。最貴房源出現在11#6-10層、133平米戶型，單價達到4.095萬元/平米。

它的預售價格，與一期相仿。

一期于2022年5月拿地，底價22.6億元；朗潤2024年7月初拿地，底價19.86億元。它們的樓面價，都在1.3萬元/平米左右，指導價同樣為3.9萬元/平米。

截至2025年6月30日，一期供應1788套房源，網簽1092套，成交均價3.3萬元/平米，網簽金額34.45億元，去化率61.1%。

這表明，一期有近700套房源，將與朗潤產生正面競爭。

對于北京城建而言，二期晚半年入市，這已經是沒有辦法的辦法，不可能等一期基本售罄才賣朗潤。

如今，在偌大的昌平區，它面臨的對手越來越多，不能再拖時間了。

二期得房率背刺一期

國譽燕園朗潤首批取證房源，可分5個段位、8款戶型。

1、88平米253套，占比30.56%。分布在最北邊1#、2#、3#的中間戶，以及4#的中間及東邊戶；

2、94平130套，占比15.7%。分布在1#、2#的東西邊戶，以及3#、4#、9#、10#、12#、16#、18#的西邊戶；

3、104平181套，占比21.86%。分布在5#全棟、16#和18#中間及東邊戶、17#西側兩單元，以及12#西側東單元中；

4、127平198套，占比23.91%。分布在9#、10#、12#、17#的中間和東邊戶；

5、134平66套，占比7.97%。分布在11#全棟。

此次取證的住宅樓，除了18#為9層外，其余均為11層，整體的產權得房率不低，戶型越大，產權得房率越高。

最低的位于4#和1#，為88平和94平戶型，產權得房率分別為79.68%、79.81%；最高位于11#，為134平戶型，產權得房率達到了85.96%。

剩余樓棟，則在80%至83.7%之間。

如此高的產權得房率，讓朗潤的實際得房率，可輕松突破90%以上。

花姐粗略測算后，它88平的實際得房率，最高可達到91.72%；127平最高可達93.62%。僅從這一點看，朗潤背刺了一期。

沒有公告反饋意見

朗潤的高得房率是怎樣練成的？

秘密在于陽臺贈送上。

由于拿地后拖延，朗潤不小心趕上了“好房子導則”政策的東風，成為昌平首個“陽臺+設備平臺+飄窗”的商品房項目。

它所有的戶型南向有兩處陽臺，踩著進深上限1.8米設計，半贈送；北面有兩處設備平臺，進深0.8米，全贈送；北面還有一處挑空變的陽臺，全贈送；除了88平和94外，其余戶型均在主臥有飄窗，全贈送。

得益于贈送手段的加持，讓國譽燕園朗潤在戶型功能的規劃上，相比一期從容很多。

拿主力戶型88平米舉例，無論在衛生間還是家政空間的設計上，都有了明顯優化。

但有了陽臺之后，朗潤的面寬進深比會弱一些。

它的面寬進深比，只有0.53，而一期則為0.57。

大戶型同樣也存在這個問題。127平四居，一期的面寬10.5米，進深11.7米，面寬進深比0.9；而朗潤僅為0.81。

此外，還有一個無法忽視的問題，在國譽燕園朗潤的戶型圖中，所有陽臺標注為開敞陽臺。

這些開敞陽臺屬于內嵌式陽臺，在交付后大概率會進行封閉。

不過，朗潤搞了一個小特殊，報規圖公示后沒有公告反饋意見，就下發了規劃許可證。

花姐點評：

長江后浪推前浪。

國譽燕園朗潤背刺一期，已成定局。

盡管它們的預售價差不多，但朗潤該定什么價，成了一個不小的考驗。

花姐建議北京城建不妨向中建智地學習。

后者在昌平開發了北京國賢府雙子座，二期的成交均價，比一期低了2371元/平米。兩者拿預售證的時間，相差了18個月。

從地塊的角度看，北京國賢府一期素質高于二期；從產品的角度看，二期要好于一期。

優缺點一綜合，中建智地還是決定把二期的價格賣低一點，絕不戀戰。

國譽燕園雙子的情況，大抵也是如此。

二期只有三排房子，由東向西一字排開，北面緊鄰北六環。它的位置不如一期，但產品不錯。

商場風云變幻。昌平樓市迎來了巨量供應——有上萬套，堪比豐臺區。這種環境下，北京城建應該跑為上策。

最近，北京供地節奏放緩了，第五輪8宗供地全部沒有進入預申請，第六輪供地清單遲遲沒有發布。

這一側面反映樓市依舊低迷，有條件的應抓緊去化，沒條件的也要創造條件。