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在不動產交易實踐中，全款購置房產并已實際入住多年，卻長期無法完成不動產權屬登記的情況屢見不鮮。此類糾紛的核心往往涉及房屋抵押權與購房者合法權益之間的權利沖突。本文將結合典型司法案例，從法律適用與實務操作層面，系統剖析該類爭議的解決路徑及裁判邏輯。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

文韻公司向法院提出訴訟請求：

判令第三人協助原告到房屋登記主管部門辦理位于大興區星河家園二號房屋的抵押權注銷登記手續；

于第 1 項訴訟請求履行完畢后 10 日內，被告協助原告到房屋登記主管部門辦理二號房屋的產權登記手續；

本案訴訟費用由被告承擔。

文韻公司稱，2020 年 12 月 27 日，其與甲公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，全款 3622742 元購入二號房屋，并完成網簽。當日，甲公司委托同集團的金碧物業公司交付房屋，文韻公司于 2021 年 1 月起實際占有使用至今。期間，文韻公司多次要求甲公司辦理產權登記，卻遭對方拖延。鑒于甲公司深陷多起訴訟，母公司債務纏身，文韻公司迫切要求盡快辦理不動產權證。

文韻公司還指出，購房時甲公司明確表示房屋銷售已獲第三人同意，且抵押合同債務履行期限已過，第三人同意銷售即視同放棄抵押權，應協助辦理產權轉移。同時，依據相關法律規定，其作為全款購房者，權利應優先于抵押權人的抵押權，第三人無權阻攔辦理不動產權證。

（二）被告與第三人的主張

甲公司：未作答辯。

乙租賃公司：提出多項抗辯意見。其一，同類案件生效判決認定購房主體應為自然人，文韻公司并非實際購房人，不具備訴訟權利，應駁回起訴；其二，文韻公司購房事實存疑，需查實是否借購房對抗抵押權；其三，即便存在真實購房行為，購房協議也無法對抗合法抵押權；其四，乙租賃公司的抵押權并非基于房屋開發貸款設立，無資金監管義務，不應注銷抵押登記；其五，文韻公司作為法人，購買辦公用房，不符合法律規定的房屋消費者物權期待權保護條件，抵押權人仍應就房屋優先受償，不應辦理過戶登記。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與履行：2020 年 12 月 27 日，文韻公司與甲公司簽訂購房合同并網簽，文韻公司支付全款，甲公司出具發票，文韻公司辦理房屋入住。

房屋抵押相關：2020 年 5 月，天津億聯公司與乙租賃公司簽訂《融資租賃合同（售后回租）》，并辦理公證；同日，乙租賃公司與天津億聯公司、甲公司簽訂《抵押合同》，甲公司以包括二號房屋在內的 133 套房產為債務提供抵押擔保，辦理抵押登記。2020 年，乙租賃公司出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的聲明》，同意包括二號房屋在內的抵押房屋銷售，但仍主張對抵押物享有抵押權。

債權執行情況：2021 年，乙租賃公司申請執行證書；2022 年，公證處出具執行證書，確定乙租賃公司可申請強制執行，執行標的包括租金、逾期利息等，并明確乙租賃公司有權對甲公司抵押的不動產行使抵押權。

二、案件分析

（一）爭議焦點

文韻公司是否具備訴訟主體資格，購房行為是否真實有效？

乙租賃公司的抵押權能否對抗文韻公司的產權登記訴求？

乙租賃公司是否應協助辦理抵押權注銷登記？

（二）法律分析

合同效力與主體資格：文韻公司與甲公司簽訂的購房合同系雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。乙租賃公司以文韻公司非自然人、購房事實存疑為由否定其訴訟資格，缺乏充分證據，法院不予支持。

抵押權與購房人權利沖突：根據《中華人民共和國物權法》，抵押權人同意轉讓抵押財產的，抵押物交換價值實現之日起，抵押權效力僅及于轉讓價金。本案中，乙租賃公司同意房屋銷售，其對已售房屋不再享有優先受償權，僅能就售房款主張權利。

抵押權注銷責任認定：乙租賃公司作為登記的抵押權人，在喪失對二號房屋優先受償權基礎的情況下，依法負有協助辦理抵押權注銷登記的義務，以保障文韻公司的合法產權登記訴求。

三、裁判結果

法院判決：

本判決生效后 10 日內，乙租賃公司協助文韻公司到房屋登記主管部門辦理二號房屋的抵押權注銷登記手續；

第一項履行完畢后 10 日內，甲公司協助文韻公司到房屋登記主管部門辦理二號房屋的產權登記手續。

這一判決厘清了各方責任，為文韻公司解決了房屋產權登記難題，也為類似糾紛的處理提供了重要參考。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范

嚴格審查房屋產權：購房前務必通過不動產登記部門等渠道，全面查詢房屋抵押、查封等產權狀況，切勿僅聽信開發商口頭承諾。

明確合同關鍵條款：在購房合同中，詳細約定產權登記時間、違約責任等關鍵內容，對抵押權注銷等事項作出明確約定，避免后期扯皮。

關注法律主體差異：若購房主體為法人，需注意相關法律規定及司法實踐中對法人購房權利的認定，避免因主體身份引發糾紛。

（二）開發商與金融機構注意事項

開發商：如實告知房屋抵押信息，積極履行協助辦理產權登記的義務，避免因自身原因損害購房者權益，引發法律風險。

金融機構：行使抵押權時需嚴格遵循法律規定，在同意抵押房屋銷售后，應明確自身權利邊界，及時調整抵押權實現方式，避免陷入不必要的法律糾紛。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）