“改善=大戶型”？“剛需=小戶型”？

這個被樓市默認了十年的公式，正在昆明樓市被迎來新解。

在昆明樓市"得房率"早已不是新鮮詞——得房率越高，實際居住空間越大；得房率越低，公攤面積占比越高，居住體驗自然打折扣。當大部分房企還在"面積競賽"中尋找突破時，萬科·都會半島二批次全新越級產品以"小面積+大功能"的創新邏輯，將改善型產品的價值評判標準，從單純的"數字游戲"轉向實質性的"功能革命"。

市場困局：得房率競賽下的"功能失衡"

高得房率、高贈送面積向來是購房者衡量性價比的重要標尺，決定著房子的舒適度與實用價值。

據克而瑞2025年一季度《昆明購房者居住需求白皮書》數據顯示，約65%的受訪家庭將"得房率"列為選房核心指標，約28%的人群更關注綠化覆蓋率與樓間距等公共空間質量。

鑒于此，從居住客戶實際需求和關注出發，萬科·都會半島二批次全新越級產品，以更靈活、更實用、更具溫度的空間體系，從樓棟布局、景觀視野到戶型空間展開系統性迭代，以更科學的產品邏輯回應昆明家庭對美好生活的新期待。在這里，小戶也能擁有大陽臺、大格局的通透空間，更能讓多元改善需求在小面積空間里得到精準適配，真正實現"一生一套房"的理想居住狀態。

花園樓棟：把"改善"寫進每一寸土地里

如果說全系MAX景觀是傳統認知里“樓王專屬”的奢侈品，那么在萬科都會半島戶戶觀景無界則是生活的日常。

萬科·都會半島首推的雙中庭花園央座10#樓，從位置到景觀、從樓間距到視野堪稱"王炸"！

項目精準把握天然南偏東39.65°的最優朝向，通過360°無死角總圖規劃，讓每一戶都能享受“樓王級”居住體驗——樓棟位于小區核心位置，北側南洋法式熱帶園林，南側是大師花園的生態綠廊，推窗即見莫奈花園般的浪漫景致；東南側則可遠眺滇池與西亮塘濕地公園，真正把"開窗見海"的詩意揉進了日常。

更值得一提的是樓間距，在當多數社區還在為樓間距做"加減法"，為多塞幾棟樓精打細算時，萬科·都會半島二批次產品直接以約55-94米的樓間距給出了新的解題思路。這個數字背后，是底層住戶也能享受日均約4小時極佳日照，是更私密的居住氛圍，更通透的視野延伸，更是部分業主在約40米高度以上喝著咖啡就能遠眺滇池的舒居享受。

產品破局：從"面積加法"到"功能乘法"的進化

如果說樓棟和景觀是改善住宅的"門面擔當"，那戶型絕對是藏在背后的"硬核實力"。

萬科·都會半島二批次全新越級產品主推的89㎡plus、100㎡plus、126㎡pro、126㎡plus四款戶型，通過"高實得+高可改造性+高空間利用率"的三重邏輯，將住得下、改得動、用得巧，把"改善"二字實實在在塞進了每面墻、每個角落。

實得率突破100%，小面積對標市場大約20-25㎡

據中指研究院數據顯示，2024年昆明新建商品住宅平均得房率約78%，100㎡戶型公攤普遍在15%-20%，實得面積往往僅78-82㎡。而都會半島二批次推出的建面約90-126㎡越級功能王，實得高達約101-105%，簡單來說，同樣面積段的房子，這里能比市面上多出約20-25㎡的使用空間！這種突破并非簡單"偷面積"，而是空間的越級突破，產品的越級改善。

建面約89㎡超多變PLUS，其核心秘訣就是空間的極致改造性！它不僅做到3房2衛2陽臺的"改善標配"，還塞下了約6.3米寬的景觀大陽臺；更絕的約87%的墻面都能改，空間自由度直接拉滿——單身時能隔出"工作+生活+興趣"的三角區，成家后秒變"兒童房+老人房"的全功能配置，甚至把客廳和次臥打通，就能得到一個開間約6.3米的大橫廳。和一批次89㎡的戶型比，實得面積由約85㎡拓展至約90㎡，實得多了5㎡，得房率由約95%提升至約101%，可對標市場約106-113㎡的戶型。

對于昆明人來說，年輕人總愛叫朋友來家里擼串聊天，長輩喜歡一大家子住一起互相搭把手，中年人親戚多，更愛圍桌吃頓熱乎飯……針對這股"聚"的勁兒，約100㎡超能聚plus戶型直接放大招：客廳開間做到了約4.7米，能玩出"1.5廳"的新花樣——1個正經客廳+0.5個多功能區，擺茶臺、放兒童爬爬墊、支工作臺都成，特符合年輕人的生活方式；更絕的是約5.7米寬的餐廳，放8人位的大餐桌都綽綽有余，再多人吃飯也不擠。全屋0過道空間無浪費，和一批次99㎡的戶型比，實得由約100%提升至約101%，可類比市場上119-126㎡的戶型。

126㎡可以做幾房？很多人的答案是三房或者四房頂天了。

但都會半島126㎡超多房pro直接玩出"4+1/4+2房"的花活，還配著約6.6米大橫廳雙陽臺，功能空間直接拉滿！約5㎡的獨立生活陽臺，能改成小茶室、書房，或者家政房、儲藏室，甚至麻將室；約6.6米開間的大橫廳，隔出一房輕輕松松，加上原有一主臥三次臥，瞬間升級5房。再配上獨立玄關的收納系統，居然能搗鼓出一個800mm深的儲藏空間——行李箱、童玩車、釣魚竿、滑雪板這些"長家伙"也都有了專屬位置，空間利用率大幅提升，徹底解決空間"雜亂"的痛點。

126㎡超多房plus，實得面積約127㎡，直接趕上市面上約149-158㎡的房子！

約6.6米大橫廳，從單身獨居、二人世界、三口之家到多代同堂的需求直接以4+2房的設計統統拿捏；約5㎡多功能房，可以是茶室、休閑室、化妝室，甚至你想要的"小院子"生活也能給你安排上；創新S墻內嵌冰箱設計，再配上獨立玄關800庫，大物小物都能被妥善收納。

日本建筑大師隈研吾說過："好的住宅應該像'成長型容器'，能隨家庭結構變化自由生長。"這話在萬科·都會半島二批次全新越級產品里，算是被實實在在地"演"出來了。

3米層高+封窗交付，細節里的"隱性改善"

除了顯性的空間拓展，都會半島二批次在居住細節上的"隱性改善"同樣值得關注。

2025年5月1日，住建部《住宅項目規范》正式實施，明確新建住宅層高不得低于3米，電梯標配。作為云南萬科首個新規落地項目，萬科·都會半島二批次根據政策，層高拉到了3米"標準線"，更貼心的是陽臺統一封窗交付，不用業主后期自己花錢封窗，既省了裝修時的噪音麻煩，又幫你把軟裝預算"摳"出一筆。

舉個直觀例子：以市面上105㎡戶型（實得85㎡）和萬科·都會半島89㎡戶型（實得約90㎡）對比，如果以1.5萬/㎡計算，直接省下25.5萬元！啥概念？意味著還能再買17㎡空間——相當于多一個帶飄窗的兒童房；要是拿來買家具，夠裝一套高端全屋定制（櫥柜+主臥衣柜+書房書柜+客廳展示柜），再配上一張進口牛皮沙發和一張懸浮床；甚至能升級套智能家居系統，從玄關感應燈到廚房智能家電全配齊。關鍵是功能配置和居住品質更舒適。

當"小面積"成為改善新主流，當市場從"卷面積"轉向"卷功能"，從"大而全"轉向"小而精"，萬科·都會半島二批次的出現，不僅是一次產品迭代，更是一場關于"改善本質"的認知革新——真正的改善，不是用更大的面積承載相同的生活，而是用更合理的面積承載更豐富的生活。

而萬科·都會半島要做的，就是讓每個家庭都能'花最少的錢，過最理想的生活。

當樓市進入"理性改善"時代，這樣的產品邏輯，或許正是市場最需要的答案。

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