一轉眼，上半年過去了，已經進入到高溫酷暑的盛夏了。

4、5、6 等三個月樓市持續降溫，到6月份，市場成交跌勢有所緩和。

今天重點分析一下房地產市場當中最重要的樓市成交量。

很多城市的官方數據還沒有公布，我們重點來看看核心城市，幾個全國領頭羊的市場數據。

深圳沖高回落最扎眼

首先，看一下深圳的二手房的網簽量。

這是深圳二手住宅網簽量的月度走勢圖，2020 年上半年有小高峰之后就震蕩式地往下走。

2022 年是最低谷，2023 年以來緩慢往上走，其中，2024 年九月底新政之后，10、11、12等三個月深圳的樓市量能很高。

今年1月、2月回落，今年小陽春的三月份量能反彈，但明顯低于去年的 11 月和 12 月。

4月份以來量能持續萎縮，今年6月份環比5月份成交量降了 4%，但同比去年6月份增了 11%。今年上半年總計的成交量相比去年上半年增了 42%。

走勢特征非常明顯，去年9月底新政之后，全國樓市沖得最猛的有兩個城市，一個是深圳，一個是杭州。

但深圳最近三個月連續下滑，頂峰出現在去年的 12 月份，今年小陽春的高點也沒有超過去年 12 月，說明去年 12 月的高點主要是9月底新政釋放到最大程度了。

今年春節后的反彈是季節因素，比 2024 年高，但是4月份以來回落，回落的原因是關稅戰的爆發。

另外兩個城市，上海和杭州過去的三個季度，走勢圖高度類似深圳，這里就不再一一展示了。

北京成交有亮點

我們再來看一下北京。北京近期的走勢跟上述三個領頭羊略有不同。

這是北京的二手住宅的網簽量。

我們回看五年，北京二手房的月度波動要明顯小于深圳，說明北京市場的穩定性要明顯強于深圳。

跟深圳類似，去年九月底新政之后，北京樓市也是連續三個月量能大增。

今年3月份之后，也是連續降溫，但 4、5、6 三個月降溫的幅度要小于深圳，尤其是5月、6月跟4月相比基本上是橫盤。

今年6月相比5月還微增了 1%。今年6月同比去年6月增了 4%，今年上半年同比去年上半年增了 23%。

我們重點關注北京、上海、深圳、杭州，近三個月以來量能萎縮最厲害的是杭州，其次是深圳，再次是上海，而北京相對比較平穩。

原因有兩點：第一點是，4月份以來關稅戰的爆發對北京經濟和樓市的影響程度小于其他三個城市；第二點是，北京作為首都，經濟波動小，導致樓市的波動也相應偏小。

深圳量價關系深透析

聊完二手房的網簽量，我們再來更深入地聊一下一手房和二手房網簽量加總之后的走勢。

這里就只分析一下深圳，這張圖拉的時間跨度比較大，是 2014 年四季度以來的月度走勢圖。

同時還引入了一根虛線，是深圳一手加二手綜合之后的榮枯線。

之前我說過很多次了，樓市量能站上榮枯線就表示偏強，連續幾個月站上榮枯線就會導致房價轉漲；低于榮枯線則量能偏弱，連續多個月低于榮枯線，就會使房價轉跌。

我們看到 2014 年的四季度到 2016 年的第一季度、2019 年到 2021 年的一季度，深圳量能是比較強的。

就過去的兩三年來看，深圳的量能站上榮枯線的時間節點，主要是去年的四季度量能比較強。

今年的1月、3月和4月略微站上榮枯線了，但最近的5月、6月，量能大幅下滑之后就已經明顯低于榮枯線了。

把量能的變化跟價格走勢相對照就會看得很清楚，比如去年的9月底新政之后，深圳的房價是止跌與小漲了；最近的兩三個月，隨著量能回落，尤其是連續低于榮枯線之后，深圳的二手房價格重新轉跌了。

核心城市如坐過山車

前面分析了幾個城市的二手房的網簽量，比網簽量更領先的是合同簽約量。

接下來，看一下 30 個城市的二手房的合同簽約量的變化。

總體來看，今年6月份環比5月份， 30 個城市的總體的二手房的合同簽約量下降了 5%。

而5月份環比4月份是平穩的，只不過4月份環比3月份大降了 26%。

看這個指標，近兩個月有點慢慢企穩了。

我們看一下 30 個城市的具體情況，剛才說過網簽備案量的高點是在 12 月份，但是合同簽約量領先于網簽備案量，它的高點大部分城市出現在去年的 11 月份。

從圖上可以看出，大部分城市都是同比下跌的，今年6月份的簽約量要小于去年四季度的高點。

而且還有個特征：一線城市和東部強二線城市，跌幅比較大，中西部、東北的弱二線城市，包括部分的三線城市跌幅并不大，甚至有些還是小幅的上漲。

主要原因是：一線城市及少數的核心的二線城市去年的9月新政之后，量能反彈得很高，今年4月以來，回落的幅度就相對比較大。

同比跌幅最大的是深圳，深圳也是最大的領頭羊。

其次是廈門、杭州、成都，這四個城市過去的三個季度，量能都曾經大幅沖高，快速回落。

跌幅較大的還有南京、蘇州、天津。

今年6月的成交量高于去年 11 月的城市有：沈陽、許昌、蘭州、昆明、重慶、福州、濟南、無錫、徐州、佛山；都是些能級中等的，或者說是能級略低的城市。

通過上述分析，我們了解了目前全國不同能級的城市的成交量的波動情況。

就近期兩三個月來看，高能級城市回落比較明顯，中低能級城市相對比較平穩。

如果接下去再來一波政策強刺激，那么一線城市和少數強二線城市還是會出現一波強反彈，而中等和低能級城市還是溫吞水。