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在房地產交易完成四年后，購房人已全額支付近800 萬元購房款并實際占有使用房屋，卻始終未能完成產權過戶登記。因賣方移民境外后失聯，涉案房屋又遭司法查封，致使不動產權利轉移陷入僵局。本文將以該典型案例為切入點，深入剖析不動產交易中復雜疑難的法律問題及救濟路徑。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周明向法院提出訴訟請求：

判令被告吳遠配合辦理北京市朝陽區一號房屋的所有權轉移登記手續，將房屋登記在周明名下；

判令吳遠賠償周明律師費損失5 萬元。

周明稱，2018 年，吳遠通過拆遷獲得一號房屋所有權后對外出售。2019 年 12 月，想購置婚房的周明在甲房地產經紀公司居間下，與吳遠簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定以 850 萬元購買該房屋，雙方父母分別作為代理人簽約 。因吳遠當時未取得房產證，合同約定其取得產權證后，需在周明通知的九十日內完成過戶；違約方需賠償守約方不超過房屋總價 5% 的律師費 。合同簽訂后，吳遠交付房屋，周明入住并使用。經協商，房屋成交價減至 847 萬元，周明在 2020 年 3 月 31 日前支付 797 萬元。此后，吳遠失聯，周明發現其已取得房產證，且房屋因吳遠父母債務糾紛被查封。為解除查封實現過戶，周明支付剩余房款及和解款，現房屋查封已解除，但仍無法聯系吳遠，遂訴至法院 。

（二）被告的態度

吳遠未到庭，也未提交書面答辯意見。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋交易情況：2019 年 12 月 14 日，周明與吳遠簽訂合同，約定房屋價格 850 萬元及付款方式、交房時間、過戶條件等 。周明按約定支付大部分房款，經協商房屋總價減少 3 萬元，且已付清全部 847 萬元房款 。

房屋權屬與查封：吳遠于2021 年 1 月 19 日取得一號房屋產權證；2023 年 5 月 11 日房屋被查封，2024 年 8 月 14 日解封 。

其他事實：周明提交證據證明其具有北京市購房資格，為訴訟支付律師費5 萬元 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

房屋買賣合同是否有效，周明能否要求過戶？

吳遠是否構成違約，應否賠償律師費？

（二）法律分析

合同效力與過戶請求：周明與吳遠簽訂的合同是真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。周明已支付全部房款，且具備購房資格，房屋查封已解除，滿足過戶條件，吳遠應依約配合過戶。

違約責任認定：吳遠取得產權證后未通知周明過戶，且失聯導致合同無法正常履行，構成違約。根據合同約定，違約方需賠償守約方律師費，周明主張的5 萬元律師費未超房屋總價 5%，應獲支持 。

三、裁判結果

法院判決：

吳遠于判決生效后七日內配合周明辦理一號房屋所有權轉移登記手續，將房屋登記至周明名下；

吳遠于判決生效后七日內賠償周明律師費損失5 萬元。

該判決保障了周明的合法權益，也明確了違約方應承擔的責任。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范

核實產權與交易背景：購房前查清房屋產權狀況，了解賣家出售動機，警惕拆遷房、未下證房屋交易風險。

細化合同條款：明確過戶時間、違約責任等關鍵內容，約定如賣家失聯等特殊情況的處理方式。

留存交易證據：保留付款憑證、溝通記錄等，為可能出現的糾紛維權提供依據。

（二）糾紛處理建議

及時采取行動：發現賣家違約或房屋出現問題，第一時間通過法律途徑解決，避免錯過訴訟時效。

合理主張權益：依據合同約定和法律規定，如律師費賠償條款，爭取全面維護自身合法權益。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）