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在不動產交易實踐中，購房人全額支付購房款并完成房屋交付使用后，突遭法院強制執行查封的情形時有發生。此類糾紛本質上是房屋抵押權與消費者物權期待權之間的權利沖突，如何在現行法律框架下實現權利平衡與價值判斷，成為司法實踐中的重要課題。本文將通過典型司法案例，系統梳理執行異議之訴案件中的核心裁判規則，為當事人依法維權提供實務指引。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

購房者周陽、蘇悅向法院提出訴訟請求：

停止對碧水家園某房屋的執行行為，并解除查封；

確認碧水家園該房屋歸周陽、蘇悅所有（房屋價值暫計 100,000 元）；

本案訴訟費由星耀公司、恒遠公司、昌達公司、天潤公司、鴻業公司、華建公司、興達公司、吳峰、趙磊承擔。

周陽、蘇悅稱，2019 年 5 月 4 日，他們與華建公司簽訂了《定金合同》，約定購買碧水家園某房屋，面積為 112.69 平方米，總價款為 672,902 元。按合同支付購房款后，華建公司于 2021 年 12 月 29 日交付房屋，二人接收后裝修入住，且此房是他們唯一住房。2024 年 6 月 27 日，法院在執行過程中查封該房屋，他們提出書面異議，卻被法院裁定駁回。

（二）被告與第三人的主張

星耀公司：不同意周陽、蘇悅的訴訟請求。理由如下：其一，星耀公司對該房屋享有抵押權且抵押登記在先，抵押權人未同意出售，周陽、蘇悅與華建公司簽訂的合同無效，無權要求解除查封；其二，周陽、蘇悅未核實房屋抵押狀況，不屬于善意第三人，購房權利不應受保護；其三，房屋登記在華建公司名下，未辦理過戶，法院查封合法；其四，周陽、蘇悅不滿足執行排除條件，不享有物權期待權，不能排除執行。

恒遠公司：對商品房銷售事宜不清楚，無法發表意見，請求法院依法裁判。

昌達公司、天潤公司、鴻業公司、華建公司、興達公司、吳峰、趙磊：未到庭，亦未發表意見。

（三）法院查明的關鍵事實

執行案件相關：北京市長安公證處作出的公證書及執行證書生效后，某公司申請強制執行，法院立案執行后多次中止、恢復執行。執行過程中，法院于 2024 年 3 月 20 日查封碧水家園該房屋，查封期限三年。

購房合同與付款：周陽、蘇悅提交的《定金合同》《〈商品房買賣合同〉補充協議》顯示，2019 年 5 月 4 日簽訂《定金合同》，2022 年 1 月 1 日簽訂補充協議，約定購房及價款。銀行賬戶流水、收據證明已支付購房款 412,902 元 。

其他證據：周陽、蘇悅提交收據、發票及不動產登記機關出具的無房證明，證明房屋用于居住且名下無其他住房；星耀公司提交公證書、不動產登記證明、執行裁定書，證明其對房屋享有抵押權。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周陽、蘇悅對碧水家園該房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，能否確認房屋歸其所有？

（二）法律分析

法律依據解讀：根據相關法律規定，申請執行人對執行標的享有擔保物權等優先受償權時，一般不支持案外人排除執行異議，但存在例外情況。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條是第二十七條的除外規定，若買受人符合該條三個法定要件，其權利可排除執行。

要件審查：

合同有效性：周陽、蘇悅在房屋查封前簽訂合同，內容具備商品房買賣合同主要條款，在無相反證據下，合同合法有效。

購房目的與住房情況：證據表明房屋用于居住且二人名下無其他住房 。

價款支付：已支付價款超過合同總價款的百分之五十 。

所有權確認問題：因二人未支付全部購房款，房屋也未登記在其名下，根據法律規定，確認房屋歸其所有缺乏依據。

三、裁判結果

法院判決：

不得執行位于遼寧省沈陽市碧水家園的該不動產；

駁回周陽、蘇悅的其他訴訟請求 。

該判決明確了周陽、蘇悅在符合特定條件下，其購房權益可排除強制執行，但未支持所有權確認請求。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范

購房前核查產權：買房前務必到不動產登記部門查詢房屋抵押、查封情況，避免購買存在權利瑕疵的房屋 。

保留交易證據：妥善保存購房合同、付款憑證、溝通記錄等，一旦發生糾紛，這些證據是維權關鍵 。

明確合同條款：合同中明確約定房屋交付、過戶等關鍵事項，對可能出現的風險提前約定處理方式 。

（二）申請執行人注意事項

抵押權管理：及時關注抵押物狀態，對抵押人擅自處分抵押物的行為采取措施，保障自身抵押權 。

法律程序合規：執行過程中嚴格遵循法律規定，確保執行行為合法，避免因程序瑕疵引發爭議 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）