房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師， 靳律師（13426037149） 團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在家庭財(cái)產(chǎn)糾紛中，借名買(mǎi)房引發(fā)的爭(zhēng)議屢見(jiàn)不鮮。當(dāng)親情遇上房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸屬該如何界定？今天，我們通過(guò)一起真實(shí)案例，深入探討借名買(mǎi)房合同關(guān)系的認(rèn)定與法律適用。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

張磊向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn)自己與被告陳芳、劉軍就北京市房山區(qū)陽(yáng)光家園一號(hào)房屋存在借名買(mǎi)房合同關(guān)系；

判令陳芳、劉軍協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至自己名下；

判令二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

張磊稱(chēng)，陳芳和劉軍原是夫妻，且均為再婚，自己是劉軍與前妻所生之子，和陳芳是繼母子關(guān)系。2008 年 7 月，為解決自己的結(jié)婚住房問(wèn)題，三人以家庭名義申請(qǐng)了一套一居室經(jīng)濟(jì)適用房，即一號(hào)房屋。由于當(dāng)時(shí)自己未滿(mǎn) 28 歲，不符合經(jīng)濟(jì)適用房登記條件，經(jīng)協(xié)商，由自己一人出資，房屋所有權(quán)歸自己，并與劉軍簽訂了《借名買(mǎi)房協(xié)議》。房屋交付后，一直由自己居住使用，相關(guān)費(fèi)用也由自己承擔(dān)。張磊認(rèn)為，陳芳和劉軍當(dāng)時(shí)名下住房面積已達(dá)標(biāo)，不符合申請(qǐng)條件，從購(gòu)房目的、款項(xiàng)支付和房屋使用情況來(lái)看，存在借名買(mǎi)房關(guān)系，房屋應(yīng)歸自己所有，故訴至法院維權(quán)。

（二）被告的主張

陳芳：堅(jiān)決不同意張磊的訴訟請(qǐng)求。她指出，一號(hào)房屋由自己和劉軍申請(qǐng)、簽訂合同并出資購(gòu)買(mǎi)，登記在二人名下，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。張磊曾在 2019 年就該房屋提起所有權(quán)確認(rèn)糾紛訴訟，當(dāng)時(shí)明確表示不存在借名買(mǎi)房關(guān)系，如今說(shuō)法前后矛盾，存在與劉軍虛構(gòu)事實(shí)、侵害自己財(cái)產(chǎn)的嫌疑。此外，張磊提交的《借名買(mǎi)房協(xié)議》簽訂時(shí)間、房屋地址與購(gòu)房申請(qǐng)及手續(xù)時(shí)間不符，明顯不合理，懷疑是偽造的。陳芳還強(qiáng)調(diào)，一號(hào)房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，司法實(shí)踐中此類(lèi)借名買(mǎi)房行為通常被認(rèn)定無(wú)效，且張磊沒(méi)有實(shí)際出資，不滿(mǎn)足借名買(mǎi)房條件。從房屋申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、出資到居住環(huán)節(jié)來(lái)看，房屋都應(yīng)歸自己和劉軍所有，張磊起訴是為了惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。

劉軍：認(rèn)可與張磊存在借名買(mǎi)房協(xié)議。他表示，購(gòu)房款是張磊向姐姐劉婷借款支付，并非劉婷贈(zèng)與。購(gòu)房時(shí)自己和陳芳不符合申請(qǐng)條件，也未實(shí)際出資。之前張磊提起所有權(quán)確認(rèn)糾紛訴訟，是因?yàn)闆](méi)找到借名買(mǎi)房協(xié)議。陳芳所說(shuō)的惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等情況不屬實(shí)，自己已向天津法院解釋房屋出資情況，法院也重新查封了其他房產(chǎn)。購(gòu)房時(shí)家庭會(huì)議明確房屋歸張磊，合同由劉婷代陳芳簽名，購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用雖由劉婷代付，但實(shí)際是張磊承擔(dān)，房屋交付后也一直由張磊居住，因此同意張磊的訴訟請(qǐng)求。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

家庭與購(gòu)房申請(qǐng)關(guān)系：陳芳和劉軍原系再婚夫妻，婚后無(wú)子女，張磊是劉軍與前妻之子。2008 年，三人以家庭名義申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)審核符合申購(gòu)條件。

購(gòu)房過(guò)程：2013 年 10 月 15 日，陳芳、劉軍與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，總價(jià)款 242948 元，當(dāng)日劉婷支付購(gòu)房款；2014 年 6 月 22 日，張磊與劉軍簽訂《借名買(mǎi)房協(xié)議》；2014 年 6 月 24 日，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，劉婷支付面積補(bǔ)差款等費(fèi)用；2016 年 8 月 8 日，房屋登記在陳芳、劉軍名下，為共同共有。

其他情況：2021 年，陳芳和劉軍離婚，判決未涉及財(cái)產(chǎn)分割；訴訟中，張磊出示借條、費(fèi)用繳納憑證等證明房屋由其使用并承擔(dān)費(fèi)用，陳芳不認(rèn)可，劉軍認(rèn)可；陳芳出示之前訴訟卷宗，證明張磊曾否認(rèn)借名買(mǎi)房。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

張磊與陳芳、劉軍之間是否就一號(hào)房屋形成借名買(mǎi)房合同關(guān)系？

（二）法律分析

借名買(mǎi)房合意認(rèn)定：借名買(mǎi)房需雙方有明確合意。本案中，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明在購(gòu)房合同簽訂前，張磊與陳芳、劉軍就借名買(mǎi)房協(xié)商一致，且購(gòu)房合同是陳芳和劉軍共同簽訂，與協(xié)議中以劉軍名義購(gòu)買(mǎi)不符，張磊也未能證明合同簽訂后與陳芳達(dá)成借名合意。

出資情況認(rèn)定：購(gòu)房款由劉婷支付，張磊稱(chēng)是借款但未能充分證明還款事實(shí)，難以認(rèn)定其實(shí)際出資 。

費(fèi)用承擔(dān)證明：房屋交付后的費(fèi)用雖有張磊、劉軍、劉婷等人支付，但張磊未能充分證明實(shí)際由自己承擔(dān)，證據(jù)不足。

訴訟陳述影響：張磊和劉軍此前訴訟未提及借名買(mǎi)房協(xié)議，該情況削弱了借名買(mǎi)房事實(shí)的可信度 。

綜合以上分析，張磊提供的證據(jù)未達(dá)到高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法證明借名買(mǎi)房事實(shí)成立。

三、裁判結(jié)果

法院判決駁回張磊的訴訟請(qǐng)求。這一判決基于證據(jù)和法律規(guī)定，明確了在借名買(mǎi)房糾紛中，當(dāng)事人需提供充分證據(jù)證明借名買(mǎi)房事實(shí)，否則難以得到法院支持。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)防范

書(shū)面協(xié)議規(guī)范簽訂：借名買(mǎi)房務(wù)必簽訂書(shū)面協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括出資方式、產(chǎn)權(quán)歸屬、過(guò)戶(hù)條件等，協(xié)議簽訂時(shí)間盡量在購(gòu)房前，并確保內(nèi)容與購(gòu)房流程一致。

保留完整證據(jù)鏈：保留出資憑證、還款記錄、費(fèi)用繳納憑證等，證明實(shí)際出資和房屋使用情況，避免因證據(jù)不足導(dǎo)致權(quán)益無(wú)法保障。

了解房產(chǎn)性質(zhì)限制：不同性質(zhì)房產(chǎn)（如經(jīng)濟(jì)適用房）在借名買(mǎi)房上有特殊規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)前需了解相關(guān)政策，避免因違反規(guī)定導(dǎo)致合同無(wú)效。

（二）出名人注意事項(xiàng)

若同意借名買(mǎi)房，應(yīng)謹(jǐn)慎考慮風(fēng)險(xiǎn)，避免因借名人債務(wù)等問(wèn)題影響自身權(quán)益，必要時(shí)可通過(guò)協(xié)議約定保障自身利益。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）