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在不動產交易實踐中，若房屋所有權轉移登記因在先抵押負擔受阻，購房人與抵押權人之間的權利沖突該如何平衡？司法裁判如何依據現行法律規范，厘清抵押房屋權屬變動的法律邏輯？以下將結合典型司法案例，深入剖析抵押房屋交易中權利順位認定與產權登記規則的適用問題。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

甲咨詢公司向法院提出訴訟請求：

判令丙國際公司協助辦理位于北京市大興區（一號房屋）抵押權注銷登記手續；

在第一項請求完成后 7 日內，乙置業公司協助辦理一號房屋產權登記手續；

本案訴訟費用由乙置業公司承擔。庭審中，甲咨詢公司撤回要求乙置業公司支付延期辦理產權登記違約金的訴求。

甲咨詢公司稱，自 2020 年 7 月 17 日起占有使用一號房屋，并陸續簽訂供熱、燃氣合同。2020 年 12 月 28 日，與乙置業公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，支付全部房款 2750789 元。合同約定乙置業公司應在 2021 年 1 月 31 日后 730 日內辦妥產權登記，否則按日萬分之一支付違約金。因一號房屋存在抵押，雖多次要求辦理產權登記，乙置業公司卻拖延不辦。購房時，乙置業公司表示抵押權人丙國際公司同意銷售，且合同附件有丙國際公司的同意銷售函，根據法律規定，丙國際公司應協助注銷抵押，乙置業公司應辦理產權登記。

（二）被告與第三人的抗辯主張

乙置業公司：未作答辯，放棄對原告主張進行抗辯和對證據進行質證的權利。

丙國際公司：

同類案件已認定購房主體應為自然人，甲咨詢公司非實際購房人，不具訴訟資格，應駁回起訴；

甲咨詢公司購房行為存疑，可能意圖對抗抵押權；

即便存在真實購房，購房協議也不能對抗其合法抵押權；

其抵押權非基于房屋開發貸款設立，對乙置業公司無資金監管義務，不應注銷抵押登記；

甲咨詢公司為法人，購買辦公用房，不符合法律規定的房屋消費者物權期待權保護條件，其仍應就一號房屋優先受償。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋買賣合同與抵押情況：2020 年 12 月 28 日，甲咨詢公司與乙置業公司簽訂合同購買一號房屋，總價款 2750789 元，房屋已辦理網簽備案。合同顯示，該房屋抵押人為乙置業公司，抵押權人為丙國際公司，抵押登記于 2020 年 5 月 26 日完成。

購房款支付與入住：甲咨詢公司支付全部購房款，乙置業公司出具發票，甲咨詢公司辦理了房屋入住手續 。

抵押合同與公證：2020 年 5 - 6 月，丙國際公司與天津億聯公司簽訂《融資租賃合同（售后回租）》，并公證；丙國際公司與天津億聯公司、乙置業公司簽訂《抵押合同》，將包括一號房屋在內的多套房產抵押，明確丙國際公司有權就抵押物拍賣、變賣價款優先受償，并辦理公證。

抵押登記與執行證書：2020 年 6 月 26 日，丙國際公司就相關房產辦理不動產抵押登記；2022 年 7 月，上海市黃浦公證處出具執行證書，確定丙國際公司可申請強制執行，執行標的包括對抵押房產行使抵押權。

同意銷售聲明：丙國際公司曾向北京市住房和城鄉建設委員會出具聲明，同意包括一號房屋在內的抵押房屋現房銷售，但仍就抵押物享有抵押權。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲咨詢公司是否具備訴訟主體資格，購房行為是否真實有效？

丙國際公司的抵押權能否對抗甲咨詢公司的產權登記請求，是否應協助注銷抵押？

乙置業公司應否協助辦理產權登記手續？

（二）法律分析

合同效力與主體資格：甲咨詢公司與乙置業公司簽訂的買賣合同是真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。丙國際公司以主體不符、購房存疑為由否定其訴訟資格，缺乏事實與法律依據。甲咨詢公司支付房款并入住，有權主張產權登記。

抵押權處置規則：根據《中華人民共和國物權法》規定，抵押權人同意轉讓抵押財產，其抵押權效力僅及于轉讓價金。丙國際公司出具同意銷售聲明后，乙置業公司出售一號房屋，丙國際公司喪失對該房屋的優先受償權，應協助辦理抵押權注銷登記。

各方義務認定：甲咨詢公司履行付款義務，乙置業公司作為出賣人，在抵押權注銷后，有義務協助辦理產權登記手續。

三、裁判結果

法院判決：

丙國際公司于判決生效后 10 日內，協助甲咨詢公司辦理一號房屋抵押權注銷登記手續；

乙置業公司于第一項履行完畢后 10 日內，協助甲咨詢公司辦理一號房屋產權登記手續。

該判決厘清了抵押房屋交易中各方權利義務，為類似糾紛提供了裁判參考。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范

查清房屋權屬：購房前通過不動產登記部門查詢房屋抵押、查封情況，避免購買存在權利瑕疵的房屋 。

明確合同條款：在買賣合同中約定抵押權注銷、產權登記的具體時間與違約責任，保障自身權益 。

（二）抵押權人注意事項

規范同意銷售流程：同意抵押房屋銷售時，明確資金監管方式，確保抵押權實現 。

關注法律風險：及時了解法律法規變化，避免因條款疏漏導致抵押權喪失 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）