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買房本是安家大事，可有人全款買房、入住多年，卻卡在過戶環節。當房屋抵押遇上產權糾紛，購房者的權益該如何保障？今天這起真實案例，帶你直擊抵押房屋過戶難題的司法裁判邏輯。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

購房者陸明、林曉向法院提出訴訟請求：

要求甲公司、乙公司協助辦理位于朝陽新城一號房屋的產權過戶手續；

要求丙銀行將一號房屋的抵押登記注銷，并協助辦理產權登記手續；

要求甲公司、乙公司支付保全保險費 39343 元。

陸明、林曉稱，2019 年他們選定由乙公司委托甲公司定向開發的一號房屋。因售房手續未完善，為鎖定房源，他們于 2019 年 6 月 24 日向乙公司支付 47978240 元，2020 年11 月 24 日支付剩余價款 1200000 元，合計 49178240 元，付清全部房款及車位費。乙公司分別出具了收據，甲公司也于 2019年 12 月 17 日交付房屋，二人實際占有使用至今。

2022 年 1 月 4 日，陸明、林曉與乙公司簽署《關于定向開發商品房及車位買賣之協議書》，明確購房事宜及價款；同日，又與乙公司、甲集團簽署《關于購買定向開發商品房之補充協議》，約定房屋裝飾裝修相關權益。然而，他們發現房屋存在抵押登記，雖甲公司稱不影響網簽，并出示丙銀行同意銷售聲明，但此后多次要求辦理產權登記，甲公司和乙公司始終未配合。陸明、林曉認為，他們作為唯一住房的商品房消費者，已形成合法房屋買賣關系，丙銀行同意銷售后應注銷抵押，他們對房屋享有物權期待權，故訴至法院維權。

（二）被告與第三人的主張

甲公司：認可陸明、林曉的第 1 - 2 項訴訟請求，不同意第 3 項。稱房屋未過戶是因丙銀行查封，并非自身責任，不應承擔保全保險費。

乙公司：承認買賣合同有效，收到全部款項，但因房屋存在抵押，需解除抵押后才能辦理網簽和過戶，請求給予時間，不同意支付保全保險費。

丙銀行：不同意訴訟請求。認為陸明、林曉與甲公司無房屋買賣合同關系，購房款未支付給甲公司，且未簽訂正式合同，房屋買賣合同未成立，不適用消費者權利保護規定。購房人對抵押情況知情，存在過錯，建議中止本案審理，待執行異議上訴案件終審判決后再處理。

甲集團：未出庭，書面答辯稱房屋已交付，自身與本案無關。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與付款：2022 年 1 月 4 日，陸明、林曉與乙公司簽訂購房協議，與乙公司、甲集團簽訂補充協議；2019 - 2020 年，二人向乙公司支付全部房款，乙公司出具收據；2019 年 12 月 17 日，二人簽收房屋交付通知書，實際占有房屋，但未簽訂正式現房買賣合同及辦理網簽備案。

房屋權屬與抵押：一號房屋 2016 年 9 月 9 日初始登記在甲公司名下，現存四項抵押登記，抵押權人為丙銀行；丙銀行曾出具同意包括一號房屋在內的抵押房屋辦理現房銷售備案的聲明；該房屋在丙銀行與甲集團、甲公司的執行案件中被查封，后經二審判決，不得執行該房屋。

其他情況：陸明、林曉在北京有購房資格，名下無其他住房；為訴訟申請查封甲公司，支付保全擔保費用 39343 元。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陸明、林曉與甲公司、乙公司是否形成合法有效的房屋買賣關系？

丙銀行是否應注銷抵押登記，配合辦理過戶？

甲公司、乙公司是否應支付保全保險費？

（二）法律分析

合同效力與消費者身份認定：陸明、林曉與乙公司簽訂的協議是真實意思表示，內容合法，具備房屋買賣合同要素，應認定為有效合同。二人購房用于居住，名下無其他住房，屬于商品房消費者，其權益應受法律保護。

抵押登記與過戶責任：丙銀行同意房屋在抵押狀態下銷售，意味著對售出房屋喪失物上追及效力，抵押權僅及于轉讓所得價金。陸明、林曉已付清房款并實際占有房屋，未過戶非自身原因，丙銀行應注銷抵押登記。甲公司作為房屋開發、所有權及銷售主體，乙公司作為委托銷售方，應共同協助辦理過戶手續。

保全保險費承擔：保全保險費是陸明、林曉為維權支出的必要合理費用，甲公司、乙公司未履行合同義務導致訴訟，應承擔該費用。

三、裁判結果

法院判決：

丙銀行于判決生效后十五日內注銷一號房屋上的全部抵押登記；

甲公司、乙公司在抵押登記注銷后十五日內，協助陸明、林曉將一號房屋過戶登記至二人名下；

甲公司、乙公司于判決生效后十五日內向陸明、林曉支付保全保險費39343 元。

這一判決明確了各方責任，保障了購房者的合法權益，也為類似糾紛提供了裁判參考。

四、案件啟示

（一）購房者風險防范

審慎核查產權：購房前務必查詢房屋抵押、查封等產權狀況，即使開發商出示同意銷售證明，也需確認抵押注銷流程和時間。

規范合同簽訂：要求簽訂正式、完備的房屋買賣合同，明確過戶時間、違約責任等關鍵條款，避免口頭承諾。

保留交易證據：妥善保存付款憑證、收據、合同、溝通記錄等，為可能的糾紛提供有力證據。

（二）開發商與金融機構注意事項

開發商：如實告知房屋抵押情況，積極履行協助過戶義務，避免因自身原因損害購房者權益。

金融機構：合理行使抵押權，在同意房屋銷售時，明確各方權利義務，避免因抵押問題引發糾紛。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）