隨著西安地鐵運營里程超過400公里，西安地鐵沿線的資源開發也就成為重點。

這兩年，西安軌交已經與中建東孚、中鐵建融城、綠城管理合作開發了中建軌交山海境、中國鐵建軌交秦風雅頌、軌交綠城江語云庭等地鐵停車場上蓋TOD項目。

除了這些地產項目的開發之外，這一次西安地鐵將攜手港鐵，開啟西安地鐵沿線的商業地產開發和運營。

01

港鐵與西安地鐵擬新設合營企業

根據《國務院關于經營者集中申報標準的規定》，經營者集中達到一定標準之后，需要事先進行申報的。

具體的標準，大家可以登陸國家市場監督管理總局官網查詢。

2025年6月5日，陜西省市場監督管理局發布《港鐵中國商業管理第一控股有限公司與西安市地鐵資源開發有限公司新設合營企業案》公示信息。

根據公示信息，港鐵中國商業管理第一控股有限公司（“港鐵中國商業公司”）與西安市地鐵資源開發有限公司（“西安市地鐵資源開發公司”）簽署協議，擬新設合營企業，合營企業主要在西安市從事中小型零售商業地產開發和運營業務。

交易后，港鐵中國商業公司將持有合營企業51%的股份，西安市地鐵資源開發公司將持有合營企業49%的股份。港鐵中國商業公司、西安市地鐵資源開發公司共同控制合營企業。

據介紹，港鐵中國商業公司于2001年8月15日成立于中國香港，主要從事商業物業管理業務。港鐵中國商業公司的最終控制人為香港鐵路有限公司，主要在中國香港、海外及中國境內從事鐵路營運及其他多元業務等。

西安市地鐵資源開發公司于2007年10月29日成立于陜西省西安市，授權負責西安地鐵商業資源招商工作。西安市地鐵資源開發公司的最終控制人為西安市軌道交通集團有限公司，主要業務為軌道客運和地鐵資源開發。

02

港鐵的經驗與資源

地鐵運營商虧損，這在全球范圍內幾乎是普遍現象。

在中國，披露數據的26座城市的地鐵運營公司，扣除政府補貼后有24個地鐵運營公司是虧損的。

但港鐵，確是一個例外，是全球少數能夠保持持續盈利的地鐵運營商。

從1996年實現盈利至今，港鐵通過地鐵建設帶動土地價值提升，再以物業開發利潤反哺軌道交通運營，形成了良性循環。

港鐵公司2024年的總收入為600.11億港元，同比增長5.3%。經常性業務利潤72.1億港元，同比增長68.4%;公司股東應占凈利潤157.72億港元，同比增長102.6%。

從年報中的數據來看，港鐵2024年的利潤主要來自于物業發展板塊，利潤達到了102.35億港元，占到了總利潤的64.89%。

此外，香港客運服務（列車運營+車站商業）利潤達37億港元，香港物業租賃及管理利潤達41.69億。

憑借成熟的運營能力與經驗，港鐵已經與內地城市成都、鄭州等城市展開合作，開展軌道車展沿線的商業開發。

其中，在鄭州地鐵2號線關虎屯站、東風路站全新打造的地鐵商鋪“豫盒”今年年初亮相，共計10個商鋪總面積約254㎡，將地鐵“小空間”對接市民“大需求”，商鋪業態涵蓋飲品、烘焙、便利店、公益彩票等，為乘客帶來了全新的消費體驗，車站商鋪也實現了從無到有的突破。

港鐵與成都軌道集團的合作，則早在5年前就已經開始，雙方共同成立了成都蓉港商業發展有限公司（港鐵中國商業公司占股份比例35%），開啟了成都軌道交通沿線的商業開發，2024年雙方的合作實現了進一步升級。

03

激活西安地鐵商業運營

西安進入地鐵時代的時間是在2011年9月，地鐵2號線一期的開通標志著西安進入到了地鐵時代。

在隨后的十四年時間里，西安迎來了大規模的地鐵建設。

截止2025年5月底，西安已經開通地鐵線路11條，開通運營里程402.04公里，開通運營里程排在全國第十，日均客流量在400萬人次以上。

今年，西安還將迎來地鐵15號線一期的開通，屆時地鐵開通運營里程將達到421.54公里。再加上西安地鐵四期將迎來獲批，這些線路建成之后西安的地鐵客流量還將進一步攀升。

坐擁超400公里運營里程、日均“400萬+”人次客流量的情況之下，如何將流量變成營收與利潤，這就成為一個機會。

雖然此前西安也探索了在西安地鐵站出入口引入商業，包括茶咖、零售及便利店等商戶，2024年5月的時候還曾經與肯德基聯合推出“地鐵肯德基早餐車”，但總體來講西安地鐵站商業覆蓋率還是非常低的，并且業態形式也比較單一。

因此，此次西安地鐵與港鐵合作開發地鐵站商業的消息一出，就引發了西安市民的關注，大家期待能夠在地鐵站體驗到更多的便民業態。

參照港鐵與成都地鐵合作已在15條線路270座車站引入品牌40余個，以及鄭州地鐵站的“豫盒”，無疑讓我們對西安的軌交生活圈充滿更多的期待。

當然，地鐵站商業的運營，也許只是港鐵與西安地鐵合作的一個開始。

2023年3月的時候，陜西省及西安市相關領導就曾經會見香港鐵路公司行政總裁金澤培一行。雙方圍繞加快建設現代化西安都市圈，提升軌道交通互聯互通水平進行深入交流，表示將在軌道交通項目投資、建設、運營等方面開展務實合作，全面提升運載能力和服務水平，讓軌道交通賦能城市高質量發展。

當時，陜西軌道交通集團還與香港鐵路公司簽署了戰略合作意向書。

今年下半年，西安將迎來首個“地鐵穿樓”的商業體雁鳴·星河薈的開業。這座建面1.2萬平方米的商業，地上部分共計四層，涵蓋品牌餐飲、3C數碼、時尚美妝、親子游樂、烘焙、茶咖飲品、快時尚集合店等，成為區域社區鄰里中心。

西安的地鐵商業，將會越來越繁華！