一年虧掉200億，負債1246億，市值從千億蒸發到只剩百億，股債雙殺，頻繁換帥，被國際投行大舉看空……

近日，陷入債務危機的鄭裕彤家族終于等來了“救命錢”。

據媒體報道，由周大福（控股）有限公司控股的新世界發展宣布與銀團達成協議，該協議合共涵蓋集團約882億港元現有境外無抵押金融債務。

盡管拿到巨額再融資，有望延緩債務到期壓力，但其57.5%的凈負債比率與千億債務規模仍需要數年消化。

據了解，新世界發展2025年到期債務仍高達480億港元，若銷售回款不及預期，可能需再次融資。

此前不久，該集團20年來首次出現債務違約。

對此，業內猜測作為四大家族中唯一陷入虧損的成員，若新世界發展被迫出售酒店資產或業務，其在酒店市場的江湖地位也恐不保。

01

一年虧掉近200億千億豪門“生變”

新世界發展成立于1970年，于1972年在香港上市。

主要業務包括物業發展、物業投資及投資或經營酒店及其他策略性業務，業務遍布大中華，特別是在粵港澳大灣區。

近年來，新世界發展飽受債務問題困擾。

據悉，2024年集團股東應占虧損已達到了約196.83億港元。

這個如此巨額的虧損，也是新世界有史以來最大的一筆虧損，更是其20個財年來的首次虧損。

截至2024年12月31日，公司中期凈虧損66.3億港元；綜合債務凈額為1246.3億港元，凈負債率攀升至58%，若計入354億港元永續債，真實負債率逼近88%。

據財報顯示，其賬上可動用現金在快速減少，由463億港元減少至340億，僅僅半年時間，少了123億。

而且，銀行存款只剩98億，但是在12個月內，公司還有322.1億港元的短期債務需償還。

新世界發展有限公司財報

可以說，留給新世界發展和鄭氏家族的時間真的不多了。

自從債務危機爆發以來，新世界發展就一直在賣賣賣，出售資產、打折賣樓等等。

新世界發展行政總裁黃少媚在業績會上表示，集團以減低負債為首要任務，將積極出售非核心資產同業務套現，加上出售物業發展項目，目標于2025財年實現260億港元的資金回籠。

2025年以來，有市場消息表示，新世界發展計劃出售位于杭州的一棟甲級寫字樓，市值約10億元人民幣。

就連知名的K11 Art Mall購物藝術館也在其出售列表上，此前有市場消息稱，新世界希望以90億港元的價格出售該項目，但目前尚無進一步消息。

分析人士指出，新世界發展能否真正脫困，取決于資產處置效率、中國內地銷售回款進度及銀行業對長期債務結構的容忍度。

相較于發展受困的地產業務，新世界發展的酒店業務表現相對穩健。

據其財報顯示，2024年下半年，其內地酒店業務收入3.27億元，較上年同期2.81億元，同比增加16.1%，表現好于零售物業收入。

新世界發展曾在公告中表示，自2019年下半年以來，公司一直在積極出售非核心資產。

此前，2023年新世發展以20億元放售旗下新蒲崗九龍貝爾特酒店。

近年來，較為艱難的市場環境下，不少房企開始主動剝離酒店資產。

比如華僑城24億出售上海寶格麗酒店、萬科“放手”中國26家悅榕酒店的管理權、陽光城出售希爾頓酒店等20余項優質資產等。

對此，業內猜測迫于償債壓力，新世界發展未來有可能會繼續出售旗下酒店資產或酒店業務。

02

鄭氏家族的酒店版圖

作為香港四大家族之一的鄭家，原先靠珠寶行業在香港發家立足，在四大家族中算是進駐地產領域比較晚的一位，但卻是四大家族在酒店領域最為成功的一位。

早在1970年，鄭裕彤就花約1.3億港元買下太古洋行手里的尖沙咀藍煙囪舊址，這創下了當時九龍地價的最高紀錄。

在鄭裕彤的計劃中，這里將打造一座以酒店為軸心的包括商廈、商業單位，具有中國風的混合建筑。

8年之后，新世界中心在此拔地而起，新世界酒店也于此起源。而在1980年，近四十年來香港最為傳奇的酒店之一的麗晶酒店也正式揭幕。

1982年，鄭裕彤牽頭興建廣州中國大酒店，這是新世界發展在內地首個參與的酒店項目。

酒店于1984年落成開業，是大陸第一家中外合資經營的五星級酒店。

1983年，作為鄭裕彤接班人的鄭家純打造了新世界海景酒店（如今的萬麗海景酒店）、君悅酒店。

圖源：香港萬麗海景酒店Hong Kong

并且在同年4月，斥資5.4億美元收購美國華美達酒店集團。

當年的新世界酒店集團，巔峰時期擁有137間酒店，房間數目4.47萬個，遍布全球35個國家和地區。

1995年，新世界重組酒店業務，將管理業務以及專營權業務分拆歸屬于新的公司萬麗連鎖酒店公司（RHG）。

RHG上市之后以專業酒管公司的面目出現在國際酒店市場，以三個品牌做旗幟：新世界、Renaissance（華美達麗新）以及Ramanda （華美達）。

而華美達麗新，也就是現在的香港朗廷酒店。

1997年，萬豪相繼完成了對萬麗連鎖酒店公司（RHG）、新世界連鎖酒店及旗下全球物業，以及華美達國際連鎖酒店的收購。

2001年，新世界因財政壓力將麗晶酒店物業出售予洲際集團，并改名為香港洲際酒店，被打造為洲際品牌的全球旗艦店。

既當業主，又當品牌運營方，在酒店業闖蕩多年的鄭氏家族已經積累了一定經驗。

如今，人們在將注意力更多地聚焦于這個香港豪門家族能否安然闖過當下的荊棘區的同時，是否更應關注新世界發展這家老牌港企在酒店業的底蘊和韌性。

03

鄭氏家族酒店夢能否延續？

如今，香港四大家族之一的鄭氏家族迎來了一個關鍵節點。

在第三代接班人大哥鄭志剛因業績風波“讓位”之后，鄭家純的女兒鄭志雯在今年5月正式接任新世界發展集團提名委員會主席。

作為橫跨酒店與珠寶的實干派，現年45歲的鄭志雯，此前擔任瑰麗酒店集團首席行政總裁、周大福珠寶集團副主席和香港上海匯豐銀行有限公司獨立非執行董事。

她接手的第一個項目便是新世界酒店集團，一個連年虧損、被外界唱衰的爛攤子。

上任之初，她砸下11億美元在亞洲尤其是內地市場打造了20多個酒店項目，并在5年內將門店從8家擴張到40家。

2011年，香港鄭氏家族通過旗下新世界集團以2.29億美元收購瑰麗酒店集團，標志著品牌進入新紀元。

而此次收購正是鄭志雯主導，她也成為瑰麗首位華人掌門人。

在鄭志雯的主導下，瑰麗酒店重新確立了“A Sense of Place”（在地感）的核心理念，將空間設計與當地歷史、自然、文化語境深度融合。

圖源：瑰麗酒店RosewoodHotels

三年之內，瑰麗酒店扭虧為盈，迅速躋身國際高端酒店品牌前列，在全球酒店行業聲名鵲起，多次登上《漫旅》、《康泰納仕旅行者》等國際媒體評選的全球最佳酒店榜單。

如今，瑰麗已發展成涵蓋酒店、度假村和私人會所等多種商業形式的龐大酒店集團。

對瑰麗酒店的成功改造，讓鄭志雯被香港媒體譽為“香港酒店女王”。

目前全球共有約30家瑰麗酒店，據不完全統計，2025年將有5家瑰麗酒店即將揭幕，其中有3家都已開放官網預訂，分別是沖繩宮古島瑰麗、曼達里拿瑰麗和阿姆斯特丹瑰麗。

瑰麗酒店官網顯示，目前在亞太地區共開業12家門店，另外還有7家“排隊候場”。

其中，在大中華區已經有4家門店，分別是北京瑰麗酒店、三亞保利瑰麗酒店、廣州瑰麗酒店、香港瑰麗酒店，另外杭州瑰麗酒店和寧波瑰麗酒店即將啟幕，深圳瑰麗酒店預計2026年啟幕、上海瑰麗酒店預計2028年啟幕。

然而， 今年2月據觀點網報道，新世界發展計劃將旗下13項物業作為抵押品的消息。

據其透露，此次被傳出的抵押品包括淮海中路K11項目和普吉島瑰麗酒店。

資料顯示，普吉瑰麗酒店是東南亞首家瑰麗度假酒店，位于普吉島翡翠灣，設有71間亭樓和別墅、水療中心、俱樂部等。

而新世界發展此次抵押資產總價值約38億美元（約295.5億港元），為2027年及之后到期的銀行貸款進行再融資。

把東南亞首家瑰麗這樣的壓箱底的資產都掏出來抵押了，看來“地主家也沒有余糧了”。

值得一提的是，2020年瑰麗酒店集團就曾與麗呈集團簽署戰略合作協議，將通過合資公司開發和運營所有同派酒店和中國大陸新開設的新世界酒店。

前不久，同派酒店成功備案特許經營計劃，被外界視為加速規模化的發力動作，也是港資中高端品牌全面押注內地市場的一次嘗試。

國內酒店業已由賺快錢進入長期投資的微利時代，從地產附庸變回以市場導向。

盡管新世界發展正經歷流動性危機和周期陣痛，但鄭氏家族的多元化業務韌性不容小覷。

未來，鄭氏家族是否會通過出售或抵押酒店資產等舉措來加速回血，值得進一步關注。

統籌 | 勞殿 編輯 | 阿渲

文中部分圖片來源于網絡。

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