部分消費者擔心房子優質化會抬高房價，住房城鄉建設部明確“好房子”≠“貴房子”

隨著國家強制性標準《住宅項目規范》于今年5月正式實施，安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設正全面推動。近月推出的廣州新房，3米層高普遍達標，部分項目甚至達至3.3米。但專家指出，除了層高，規范標準還涉及多個維度，目前“好房子”仍較稀缺。同時，部分消費者對“品質溢價”有所擔憂。有業內人士指出，“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，其核心在于精準回應居民居住需求，打造不同功能梯度、價格梯度的好房子產品，將是樓市同質化競爭破局的關鍵。

業內人士認為，打造不同功能梯度、價格梯度的“好房子”產品，將是同質化競爭的破局關鍵。何璐詩/攝

多數在售樓盤于新政前報建

“好房子”還在逐步落地

自今年5月《住宅項目規范》正式發布以來，中國房地產市場迎來了新一輪的質量升級。規范以安全、舒適、綠色、智慧為目標，列明多項技術細則，在層高、噪聲、電梯等多方面有新的要求。其中包括住宅層高由現行版本規定的“宜為2.8米”提升至“不低于3米”；樓板隔聲性能指標由“不大于75分貝”提升為“不大于65分貝”；住宅建筑平均層數類別為高層Ⅱ類的18層至26層，最高容積率為3.1，最大高度為80米。

隨著新規范落地，增加層高、降低噪聲、智能配置、適老化等成為各地“好房子”的調整方向。而廣州今年推出的新房，多數層高達到3米，不少項目更在3米以上，如近月新盤保利天曜層高為3.1米至3.3米，越秀東山云起層高為3.1米，珠江天河都薈層高為3.15米……

不過，廣東中原地產項目部總經理黃韜稱：“目前市面上完全符合‘好房子’國標要求的產品并不多，大部分是新政前報建，八成以上樓盤未完全達到《住宅項目規范》內的標準。”他進一步解釋，不少樓盤是個別指標達到標準，如很多樓盤能做到層高超3米，但隔音、總高不超過80米等標準未必能達到。“作為一項新的國家標準，落實《住宅項目規范》需要一定時間。”他說。

300萬元至500萬元總價住宅

仍是廣州房地產市場主流

新規出臺，不少購房者一方面對“好房子”充滿憧憬，另一方面擔心其優質化趨勢會帶來價格壓力。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前很多購房者對“好房子”的理解存在誤區，認為只有大平層、高端住宅才是好房子。

事實上，上月住房城鄉建設部《住宅項目規范》實施新聞發布會上，標準定額司司長姚天瑋便明確，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。“建‘好房子’是要通過好的設計、好的施工、好的材料、好的服務等，解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質。不同地區、不同面積、不同價位都應當有不同的‘好房子’。”他說。

李宇嘉告訴新快報記者，《住宅項目規范》設定了國家層面的最低標準，包括建筑安全、節能綠色、功能空間配置等，而“好房子”是在這些底線之上，進一步提升居住體驗的差異化產品。在李宇嘉看來，“好房子”是多樣的、普惠的，“貴房子”只是“好房子”的系列之一，企業應生產不同功能梯度、價格梯度的“好房子”產品。“從廣州新房成交結構來看，總價300萬元至500萬元區間仍是主力成交區域。相比之下，總價800萬元以上的新房占比相對較低。這意味著多數購房者的需求集中在改善型或首置型產品。”李宇嘉分析稱，“好房子”應重點聚焦這部分人群的需求，而不是一味追求高端。

廣州世聯研究院副院長崔登科認為，地方對“好房子”需要有細化標準，不同面積段、總價段的“好房子”，呈現的方向可能不同，一些軟性的標準，如配套設施、以人為本的設計等，最好有一些項目案例，讓老百姓更好地理解“好房子”的標準，更容易去挑選“好房子”。

新房市場同質化競爭嚴重

靠“好房子”打造差異化優勢

隨著樓市進入深度調整期，開發商之間的產品同質化問題愈發突出。尤其在廣州市的海珠、白云、天河等熱點板塊，不少樓盤主打80㎡至120㎡三至四房戶型，產品設計相似度高，價格戰仍然為主要競爭手段。

對此，李宇嘉表示：“‘好房子’是擺脫同質化內卷的關鍵，不要把‘好房子’單純理解為高投入、高回報的高端產品，而應該理解為對客戶需求的精準匹配，這才是真正的價值所在。”他指出，開發商可以在國家規范的基礎上，通過區位優勢、戶型優化、配套升級、智能化系統等方面形成差異化競爭力。“‘好房子’主要體現在開發商對于客戶需求的響應度，例如在戶型設計上，有否考慮私密性、采光通風、防音降噪，有否考慮老年人休息、小孩子上學，甚至是寵物的活動空間等，一些對客戶細微需求的滿足，不一定要花很多錢，關鍵是要有心思，同時也考驗各個施工環節的配合。”他說。

李宇嘉特別提到，目前市場上部分項目在“得房率”上過度堆砌，甚至通過“偷面積”方式提高贈送比例，導致公共空間被壓縮、大面積飄窗設計下私密性下降等問題頻發。“這些做法看似提升了性價比，其實是對公共空間的侵擾，且犧牲了居住舒適度，反而不利于口碑建立。”他說。

“好房子”不僅是產品力的比拼

更是兌現能力的較量

除了硬件設施要達標，“好房子”的另一個關鍵在于兌現承諾的能力。無論是前期的設計理念，還是后期的物業服務、社區運營，真正的“好房子”需要長期穩定的品質保障。

李宇嘉強調：“‘好房子’要實現從建設到交付、從家裝到設施、從銷售承諾到最終使用的始終如一。如果配套中途縮水、變更設計，就會失去消費者的信任。”為此，他建議監管部門應加強對項目批后建設過程的監管，確保開發商嚴格按照規劃施工，杜絕隨意變更設計、降低標準的行為。同時，還應關注配套設施是否具備可持續維護的能力，避免因后期管理不善導致物業費上漲、居住體驗下降等問題。

黃韜則指出，政府推動“好房子”建設，本質上是在提振市場信心。“它傳遞出一個信號：現在置業是有保障的，有明確質量底線支撐。”他表示，“好房子”的價值不僅體現在建筑規范等物理指標上，更在于其軟性優勢，如區位環境、生活配套、景觀資源等方面。

不過，目前購房者對“好房子”的認知仍較為模糊。黃韜指出，多數買家會關心項目是否符合新規，但對《住宅項目規范》中的具體技術標準了解有限。“一些樓盤只突出自身優勢，而回避短板，這容易造成信息不對稱。”他表示，隨著更多符合“好房子”標準的項目落地，市場教育也將逐步推進，購房者對“好房子”的理解將更加清晰，選擇也將更加理性。

采寫：新快報記者 何璐詩