來源：證券日報

本報記者 張薌逸 石 柳

　　近年來，隨著人民群眾的需求從“有沒有”轉向“好不好”，我國城市發展從大規模增量建設轉向存量提質改造和增量結構調整并重，進入城市更新的重要階段。

　　在持續推進城市更新戰略的過程中，老舊小區改造已成為改善居民生活環境、提升城市治理能力、促進經濟增長的重要抓手。目前，各地正大力推進老舊小區改造，聚焦優化提升老舊小區居住環境、設施條件等“硬件”和物業服務、文化價值等“軟件”，讓老舊小區“換新顏”。

　　近日，《證券日報》記者走訪北京、寧波多個老舊小區改造項目，了解各方如何構建協商機制，化解資金難題，讓老舊小區實現蛻變，激發經濟發展新活力。

　　夯實高品質生活基礎

　　“我們這樓以前沒有做外墻保溫，冬天風一吹就透，夏天開空調屋里涼得也慢，冷氣都散出去了。下水道年頭長了也總是堵。”說起房子之前的問題，家住海淀區羊坊店街道中興家園的王阿姨打開了話匣子。

　　回應居民關切，在翠微路第二社區居委會、羊坊店街道辦的積極推進下，中興家園列入海淀區2024年老舊小區綜合整治項目名單。

　　“我們在改造施工過程中主動加強與街道、社區、物業各方聯動，做好施工計劃部署，盡可能加快施工進度，減少對居民正常生活的影響。”中國新興建筑工程有限責任公司項目經理項五洲對《證券日報》記者介紹，當前項目已經開工近三個月，居民關心的外墻保溫、上下水管道改造、外窗更換改造工作均進展順利，預計年內就能完工。

　　當前，全國已有大量群眾受惠于老舊小區改造。住房和城鄉建設部數據顯示，2019年至2024年，全國累計開工改造老舊小區28萬個，惠及居民4800萬戶、超過1.2億人，共改造提升各類老化管線36萬公里，增設停車位387萬個，建設養老、托育等各類社區服務設施7.8萬個。2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。根據各地統計上報數據，1月份至4月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5679個。

　　“在城市發展新階段，城市更新不是大拆大建，而是遵循‘缺什么補什么’的原則對城市功能進行修復完善?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示。

　　中共中央辦公廳、國務院辦公廳5月份發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）明確，實施城市更新行動，是推動城市高質量發展、不斷滿足人民美好生活需要的重要舉措?！兑庖姟穼ⅰ巴七M城鎮老舊小區整治改造”列為城市更新行動的主要任務之一。

　　在提出“更新改造小區燃氣等老化管線管道”等硬件改造工作的同時，《意見》還要求“結合改造同步完善小區長效管理機制”。

　　完善小區長效管理機制，鞏固老舊小區改造成果，規范物業管理是關鍵一環。

　　“最大的感觸就是垃圾和電動車之類的有人管了，小區干凈了不少，也更安全了?！痹诒本┦泻５韰^萬壽路12號院內，談及物業公司入駐后的感受，一位居民向記者表示。

　　萬壽路12號院日前正式完成了物業公司引入工作。北京銀達物業管理有限責任公司有關負責人向記者介紹，經歷了三年的街道托管和半年多的試運營后，今年5月1日起，公司已正式接管海淀區萬壽路12號院的物業服務。

　　未來，老舊小區長效管理機制將持續完善推廣。北京市5月底發布的《深化物業管理改革創新 持續提升物業服務質量三年行動計劃（2025—2027年）》要求，推動老舊小區物業服務全覆蓋。圍繞老舊小區物業服務全覆蓋三年工作目標開展月度監測評估，計劃2025年推動300個老舊小區引入物業服務，2026年擴大至1000個，2027年實現1800個全覆蓋。

　　合力疏通改造堵點

　　“錢從何來”是老舊小區改造工作推進過程中面臨的共性問題。在走訪中，記者注意到，各地正積極探索改造資金由政府、居民、社會力量合理共擔的機制。

　　北京海房投資管理集團有限公司中興家園項目負責人尹浩全向《證券日報》記者介紹，此次中興家園老舊小區改造，在市級和區級財政對項目提供專項資金支持的同時，中興家園的產權單位也承擔了70%左右的管線改造費用。此外，居民也可以根據自身意愿，選擇更優質的改造材料，并補齊資金差價。

　　財政出資、產權單位配合、居民可靈活選擇的出資機制調動了多方積極性。尹浩全表示，得益于合理的出資安排，中興家園的居民改造積極性較高，項目推進也比較順利。

　　在寧波市江北區磚橋巷小區二期老舊小區電梯加裝項目中，先安裝再付費的“共享電梯”模式也減輕了居民的出資壓力。

　　“這種方式比較自由，我不使用電梯的話也不用出錢?！本幼≡诖u橋巷小區二期的李先生告訴記者，使用電梯可以按月或者按年付費，這給了他們充足的選擇空間。

　　記者了解到，磚橋巷小區二期電梯由政府與電梯企業共同墊資建造，于5月21日正式啟用，使用費為30元/人/月。居民可以按照自身情況選擇是否使用。

　　“讓居民看到、感受到改造的成果，是調動居民積極性的重要方式。”李宇嘉說。

　　“對于改造資金的來源，未來可以試點多元化融資模式。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，例如，廣西等地的老舊小區將廣告位、停車位、充電樁等獲得的公共收益用于電梯更新，當地政府也會補貼住宅老舊電梯更新換代。

　　有效拉動投資消費

　　老舊小區改造既是民生工程，也是發展工程。張波表示，通過系統性改造破解老舊小區的“硬件老化、服務缺失、治理低效”等痛點，是擴大內需、穩增長的重要抓手，更是推動城市品質提升的關鍵路徑。

　　在李宇嘉看來，老舊小區改造一方面能提升居住品質，讓存量房供給質量提升，帶動二手房交易，促進改善性住房需求釋放；另一方面也能帶動居民住房相關消費，比如裝修、家具家電置換等。

　　在重慶市，江北區塔坪片區老舊小區改造項目成功激發了老舊小區活力。小區改造后，吸引了咖啡精釀、新派餐飲、攝影體驗等100家創新性店鋪自發入駐，帶動投資約4000萬元，每日涌入數千名年輕人進店打卡。此外，該項目還引導50余戶小區居民自主更新，平均每戶翻新改造投入5萬元至8萬元、配套家居消費1萬元至2萬元，改造后房屋租金翻番。

　　“老舊小區改造中同步增設的社區養老驛站、托育點、便民超市、文化活動室等設施，直接創造了新的消費場景?！睆埐ū硎?，此外，老舊小區改造也將推動多類家裝產品需求提升。以適老化、適幼化改造為例，除基礎的防滑地磚、扶手外，智能馬桶、遠程監護設備等高端產品需求會同步增長。

　　在大力提振消費、全方位擴大國內需求的大背景下，包括老舊小區改造在內的城市更新行動蘊藏著巨大的增長潛力。

　　住房和城鄉建設部副部長秦海翔在國新辦5月20日召開的新聞發布會上表示，實施城市更新行動能夠有效拉動投資和消費，擴大內需，不斷滿足人民群眾美好生活需要，對于促進經濟增長、進一步保障和改善民生都具有十分重要的意義。

　　“城市更新補齊基礎設施、市政設施短板后，將帶動數萬億元的市場投資和消費。”李宇嘉稱，未來要建立完善“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的規劃實施體系，一體推進“好房子、好小區、好社區、好城區”建設。在城市更新的過程中，也要積極植入新業態、新功能、新場景，為老舊區域注入新的活力，提升居民和社會資本參與的積極性，以城市更新帶來的增量利益共享，驅動資金共擔。